2010 sẽ là một năm thịnh vượng của mặt bằng bán lẻ

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Với sự tăng trưởng liên tục về nguồn cầu nhà ở, sự mở rộng nhanh chóng của lĩnh vực bán lẻ và nhiều nguồn cung về diện tích văn phòng với giá thuê hợp lý dành cho các doanh nghiệp mới, Hà Nội hoàn toàn có thể đạt được mức tăng trưởng cao trong năm 2010. Nghiên cứu và theo dõi sát sao diễn biến của thị trường bất động sản Hà Nội, Công ty CB Richard Ellis (CBRE) mới đây đã công bố nhận định tổng quan về thị trường này trong quý IV/2009 và dự báo cho năm 2010 như sau:

Thị trường văn phòng phía Tây thành phố ngày càng thu hút khách

Trong năm 2009, thị trường văn phòng chứng kiến bốn tòa nhà văn phòng đi vào hoạt động với tổng diện tích cho thuê là 43.000 m². Tháp BIDV Tower cung cấp 10.000 m² diện tích văn phòng Hạng A tại khu vực trung tâm, trong khi đó 33.000 m² văn phòng còn lại thuộc ba tòa nhà văn phòng Vinaconex 9, CMC và Vinaconex Tower tại khu vực bán trung tâm và khu vực phía Tây. Giá thuê văn phòng tiếp tục xu hướng giảm, mặc dù tốc độ giảm chậm, với 2,3% đối với văn phòng Hạng A xuống mức 43,71 USD/m²/tháng và chỉ có 1,18% đối với văn phòng Hạng B xuống mức 25,89 USD/m²/tháng. Mặc dù mức giảm của phân khúc văn phòng Hạng B là không đáng kể, thực tế cho thấy hai dự án mới đều được chào ở mức cao hơn giá trung bình trên thị trường do chất lượng xây dựng và diện tích sàn lớn. Đối với phân khúc thị trường văn phòng Hạng B, diện tích cho thuê mới trong quý đạt 19.000 m². Gần như 2/3 diện tích cho thuê mới này diễn ra tại phân khúc thị trường khu vực phía Tây do ngày càng nhiều khách thuê quan tâm đến khu vực này. Năm 2010, dự kiến sẽ có thêm trên 150.000 m² diện tích văn phòng mới được đưa vào tổng nguồn cung. Mặc dù có sự bùng nổ về nhu cầu, tỷ lệ trống tại một số tòa nhà sẽ có xu hướng tăng và giá thuê sẽ tiếp tục xu hướng giảm.

Thị trường mặt bằng bán lẻ: 2010 sẽ là một năm thịnh vượng

Trong quý IV/2009, không có dự án mặt bằng bán lẻ mới nào được công bố, tuy nhiên các thương hiệu quốc tế và hoạt động nhượng quyền thương hiệu lại rất sôi động. Việc thiếu nguồn cung dẫn đến giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm tăng nhẹ đối với các hợp đồng thuê gia hạn. Dự báo thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội sẽ có các mức giá thuê cao do nhu cầu tăng từ các thương hiệu quốc tế cao cấp trong quý tới.

Các dự án thương mại tại khu vực ngoài trung tâm, nhờ nguồn cầu được cải thiện nên tỷ lệ trống đã giảm xuống mức 31%, tuy nhiên ngoài Parkson và Big C, hầu hết các trung tâm thương mại ngoài khu vực trung tâm đều vẫn có tỷ lệ trống tương đối cao. Năm 2010 dự báo sẽ là một năm thịnh vượng của thị trường bán lẻ. Giá thuê tại các trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm dự kiến tăng. Mặc dù không có kỳ vọng về tăng giá thuê tại các trung tâm thương mại ngoài khu vực trung tâm, nhu cầu tiếp tục tăng, các văn phòng mở rộng và ngày càng có nhiều tháp căn hộ sẽ cải thiện điều kiện cho thị trường mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là những dự án dọc trục Phạm Hùng, khu vực mà CBRE kỳ vọng sẽ có sự giảm tỷ lệ trống xuống mức hợp lý (<15%). Với chỉ 38.500 m² nguồn cung mới trong năm 2010, hầu hết có vị trí ngoài khu vực trung tâm, các dự án hiện tại buộc phải cải thiện vị thế của họ trên thị trường.

Thị trường khách sạn, tiếp tục xu thế phục hồi

Sau hoạt động trì trệ trong suốt cả năm, quý 4/2009 đánh dấu sự phục hồi ấn tượng, kết thúc năm 2009 với tổng cộng 1,03 triệu lượt khách quốc tế chỉ trong riêng quý 4, chỉ giảm 11,7% so với cùng kỳ năm 2008. Nền kinh tế Việt Nam tiếp tục cho thấy dấu hiệu tích cực, khách du lịch trong nước tăng nhẹ 1,8% trong cả năm, đạt 6,7 triệu lượt khách.

Hoạt động của các khách sạn tiếp tục xu thế hồi phục với công suất sử dụng phòng trung bình đạt mức tăng trưởng 8% theo quý, và 9% theo năm lên mức 59,46%.

Trong quý 4/2009, giá thuê phòng trung bình (ADR) của phân khúc khách sạn 5 sao đã giảm đáng kể - 16,87% so với cùng kỳ năm 2008, và giảm 8,65% so với quý 3, đạt 125 USD/phòng/đêm. Trái lại, giá thuê phòng trung bình của cả phân khúc khách sạn 3 sao và 4 sao đều được ghi nhận tăng, lần lượt đạt 75 USD và 41,4 USD/phòng/đêm.

Khách sạn Best Western Mường Thanh Hà Nội được chính thức đưa vào sử dụng vào 10/10/2009. Nằm ở khu đô thị mới Bắc Linh Đàm, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, khách sạn bao gồm 168 phòng, mặc dù chưa được phân hạng sao nhưng dự án được dự đoán sẽ là khách sạn 4 sao.

Trong vòng 4 quý tới, sẽ có khoảng 1.000 phòng khách sạn được đưa vào sử dụng bao gồm hai khách sạn 4 sao tại quận Hoàn Kiếm và hai khách sạn 5 sao tại khu vực phía Tây trên đường Phạm Hùng. Khả năng bán phòng của các khách sạn này sẽ là một thước đo tốt để đánh giá “độ chín muồi” của khu vực trung tâm mới phía Tây thành phố.

Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ sôi động hơn

Không có nguồn cung mới được công bố trong quý 4/2009, tuy nhiên thị trường căn hộ cho thuê sẽ đón nhận sự ra mắt của một số căn hộ thuộc hai dự án căn hộ cao cấp. Mặc dù tỷ lệ trống duy trì khá ổn định ở mức 11% cho toàn thị trường, giá thuê trung bình tăng khoảng 4% lên mức 29,70 USD/m²/tháng. Phần lớn sự tăng trưởng này do các dự án đang cải tạo lại hoặc làm lại thương hiệu và sau đó điều chỉnh giá thuê.

CBRE kỳ vọng sẽ hoạt động cho thuê trong quý 1/2010 sẽ sôi động hơn do sẽ có nhiều các khách thuê châu Á đến Hà Nội. Tuy nhiên, giá thuê sẽ không tiếp tục tăng đối với tất cả các phân khúc thị trường.

Thị trường nhà ở - các dự án trung cấp và bình dân giá tăng

Thị trường nhà ở có sự chuyển biến đáng kể trong quý 4/2009. Trong vòng hai tháng đầu quý 4/2009, trên 40% tổng số căn hộ được chào bán trong năm 2009 được chào bán trong thời gian này (6.587 căn hộ). So sánh với thời kỳ 2003 - 2008, số lượng căn hộ chào bán trong quý 4/2009 còn lớn hơn số lượng căn hộ được chào bán hàng năm trong suốt giai đoạn 2003 – 2008. Tình trạng đầu cơ phổ biến đã đẩy giá các dự án mới lên cao trong giai đoạn đầu cho tới khi lượng cung trở nên dư thừa và thiếu người mua đã đảo ngược tình thế, đẩy giá của nhiều dự án trở về mức chào bán ban đầu. Với những dự án hiện có hoặc đang xây dựng, đặc biệt là khu vực phía Tây, mức tăng giá ổn định hơn.

Giá trung bình của phân khúc dự án trung cấp và bình dân tăng lần lượt ở mức 11% và 15%. Với phân khúc dự án cao cấp và hạng sang, mức giá trung bình giữ ở mức ổn định. Nhìn lại diễn biến thị trường trong quý vừa qua, có thể thấy sức tiêu thụ của thị trường có thể nhiều hơn dự tính. Lý do là, tính trên tổng nguồn cung, khoảng 90% có giá dưới 2.000 USD/m²và một phần lớn (2/3) dưới 1.500 USD/m². Một vấn đề quan trọng hơn có thể thấy, những nguồn cầu mang tính đầu cơ cũng có giới hạn kể cả khi thị trường lên “cơn sốt”.

(Công Thương)