Dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ: Nguy cơ mất cân đối hơn 2.640 tỷ đồng

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Cùng với các tòa nhà đơn lẻ như B6-C7 Giảng Võ, C1, I1-2-3 Thành Công... khu tập thể (KTT) Nguyễn Công Trứ, một trong những KTT cũ của Hà Nội, đã có kế hoạch xây dựng lại. Tuy nhiên, vượt qua được "cửa ải" đầu tiên là quy hoạch, chủ đầu tư và chính quyền địa phương lại vướng về quỹ nhà tái định cư (TĐC).

 Quỹ nhà không đủ kinh doanh

 Việc nghiên cứu xây dựng, cải tạo KTT Nguyễn Công Trứ được thực hiện cách đây 6-7 năm. Lúc đó, khó khăn lớn nhất là khâu lập quy hoạch dự án do có nhiều ý kiến khác nhau. Theo quy hoạch chung Hà Nội được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 1998, đây là khu vực hạn chế phát triển, tức là chiều cao công trình chỉ khoảng 5 tầng. Nếu áp đúng chỉ tiêu quy hoạch này sẽ không có chủ đầu tư nào nhận dự án, vì quỹ nhà xây mới không đủ TĐC, chưa nói đến kinh doanh bù đắp chi phí. Nhưng nếu điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch (tức là cho xây nhà cao tầng) để bảo đảm vừa TĐC vừa có lợi nhuận thì hạ tầng kỹ thuật lại không đáp ứng nổi. Để gỡ rối cho dự án, Bí thư Thành ủy Hà Nội Phạm Quang Nghị cùng Chủ tịch HĐND và Chủ tịch UBND TP đã trực tiếp về tìm hiểu thực tế tại KTT Nguyễn Công Trứ. Sau đó, UBND TP cùng các sở, ngành có báo cáo đánh giá để Thường trực Thành ủy xem xét. Cuối cùng, Thường trực Thành ủy đã có kết luận chọn phương án quy hoạch phù hợp nhằm giải quyết hài hòa lợi ích 3 bên: người dân - doanh nghiệp - xã hội và Nhà nước. Mặt khác, xác định dự án cải tạo xây dựng KTT Nguyễn Công Trứ là dự án thí điểm cần cơ chế chính sách đặc thù, không thể máy móc khi vận dụng các chỉ tiêu xây dựng, phương án quy hoạch. Với quan điểm này, Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 7 (chủ đầu tư) đã lập quy hoạch và được UBND TP phê duyệt, công bố công khai vào đầu năm 2009.

 Thế nhưng, khi thực hiện giải phóng mặt bằng (GPMB), chủ đầu tư  và chính quyền địa phương lại gặp khó khăn khác. Diện tích hiện trạng căn hộ đang sinh sống rất nhỏ, chỉ khoảng 20 m2/hộ, song nhu cầu diện tích căn hộ TĐC rất lớn, với khoảng 90% có nguyện vọng căn hộ TĐC phải có diện tích 75-80m2. Một cán bộ làm công tác GPMB cho biết, KTT Nguyễn Công Trứ là KTT lâu đời ở Hà Nội, nên một căn hộ có nhiều thế hệ sinh sống và đều tách nhân khẩu thành 2-3 hộ. Đương nhiên, đây là nhu cầu chính đáng, do đó theo chính sách các đối tượng này được giải quyết mua 1-2 căn hộ có diện tích tối thiểu ngoài căn hộ được TĐC theo cơ chế. Ngoài ra, cũng theo cán bộ này, còn có một số trường hợp nhập hộ khẩu từ nơi khác đến sau khi quy định về hộ khẩu được nới lỏng. Chỉ tính riêng 2 đơn nguyên nhà A1 và A2 (đang GPMB), số căn hộ dành cho TĐC lên tới 292 căn, tăng khoảng 90 căn so với thời điểm điều tra trước đó. Trong khi đó, nếu xây dựng lại xong 2 khu nhà này cũng chỉ được tổng cộng 300 căn hộ.

Sau quy hoạch lại lo chuyện tài chính

 Trao đổi với chúng tôi, ông Trần Mạnh Dũng, Giám đốc Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 7 cho biết, dự án KTT Nguyễn Công Trứ là dự án có quy mô lớn với 15 nhà tập thể cũ. Dự án lại nằm ở vị trí không thuận lợi, không phải là mặt phố lớn, toàn bộ nhà cũ nằm sâu bên trong, nên ngoài việc xây lại nhà, chủ đầu tư còn phải quy hoạch, xây dựng lại hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật. Mặt khác, điều tra xã hội học cho thấy, nhiều dạng dân cư cùng tồn tại cũng làm cho dự án phức tạp hơn. Ví dụ, dân cơi nới lấn chiếm diện tích lưu không tầng 1 rất lớn, khoảng 10.500m2, hơn cả diện tích xây dựng 15 nhà chung cư cũ (khoảng 10.000m2). Trong KTT còn các đơn vị sản xuất, kinh doanh, văn phòng, nhà trẻ, trường học, chợ... khi xây dựng, chủ đầu tư cũng phải trả lại mặt bằng. "Mật độ xây dựng hiện trạng dày đặc, lên tới 70%, trong khi mật độ xây dựng sau quy hoạch khoảng 40% làm cho dự án đứng trước nguy cơ mất cân đối tài chính" - ông Dũng nói.

 Theo phương án quy hoạch được duyệt, tổng diện tích sàn xây dựng mới ở dự án là 340.000m2. Sau khi TĐC, trả lại diện tích công cộng, dịch vụ, thương mại... chủ đầu tư còn khoảng 56.000m2 để cân đối thu - chi dự án. Như vậy, toàn bộ dự án mất cân đối 2.640 tỷ đồng do chi phí lãi vay xây quỹ nhà tạm cư, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật - xã hội, chi phí hoàn trả diện tích TĐC không thu tiền theo cơ chế... Trước nguy cơ mất cân đối, Bộ Xây dựng đã có đề nghị hạn chế TĐC tại chỗ, bố trí TĐC tại nơi mới có điều kiện tốt hơn. Tuy nhiên, đề nghị này khó khả thi, vì nơi ở mới được coi là tốt hơn phụ thuộc nhiều yếu tố, không đơn thuần là diện tích lớn hơn hay hạ tầng tốt hơn. Đặc biệt, trong bối cảnh chênh lệch giá đất giữa khu vực được coi là trung tâm với các khu vực khác khá lớn, người dân càng khó chấp thuận phương án TĐC tại nơi khác. Được biết, chủ đầu tư đã có báo cáo gửi các sở, ngành đề nghị hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xã hội thiết yếu trong dự án, hỗ trợ chi phí lãi suất, chi phí chuẩn bị đầu tư và hỗ trợ bằng các dự án khác. Phương án hỗ trợ dự án đầu tư đã được UBND TP chấp thuận và giao Sở Tài chính chủ trì hướng dẫn chủ đầu tư xác định giá trị báo cáo TP phê duyệt.

(Theo Y Linh // Hanoimoi Online)