Mặt bằng bán lẻ đi xuống... hầm

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Mở thêm diện tích tầng hầm, tận dụng các khu đất trống đang là cách được nhiều chủ đầu tư lựa chọn để đáp ứng nhu cầu mặt bằng bán lẻ đang ngày càng tăng.

Trong khi thị trường bất động sản nói chung khá ảm đạm thì loại hình mặt bằng bán lẻ lại cho thấy một bức tranh ngược lại. Báo cáo thị trường trung tâm bán lẻ quý I/2010 của Công ty Tư vấn và Tiếp thị Bất động sản CBRE Vietnam cho thấy, nhu cầu thuê mặt bằng tiếp tục tăng, tỉ lệ trống vẫn duy trì ở mức thấp đặc biệt là ở khu vực trung tâm. Nhu cầu cao, trong khi diện tích hạn chế, nên nhiều chủ đầu tư đã tăng thêm diện tích tầng hầm, hoặc tận dụng các khu đất trống để làm mặt bằng bán lẻ.

Tận dụng tầng hầm

Zen Plaza (quận 1, TP.HCM) là một ví dụ. Nếu trước đây, khu vực tầng hầm của trung tâm thương mại này chỉ được dùng để xe thì gần đây đã được cải tạo một phần để làm siêu thị. Trong khi các trung tâm thương mại cũ cố gắng cải tạo tầng hầm để tăng diện tích bán lẻ thì tại các trung tâm thương mại mới, một số nhà đầu tư đã thiết kế khu tầng hầm như là một phần diện tích chính của tòa nhà.

Đi đầu trong phong trào này là tòa nhà C.T Plaza (TP.HCM) do Tập đoàn C.T Group làm chủ đầu tư. Tòa nhà này được đưa vào hoạt động từ giữa năm 2008, dành gần 1.000 m2 diện tích tầng hầm làm khu dịch vụ và bán lẻ. Tuy nhiên, nổi bật nhất trong số các dự án bán lẻ ở tầng hầm phải kể đến Trung tâm thương mại Vincom Center ở quận 1 (TP.HCM) và Savico Plaza ở quận Long Biên (Hà Nội). Vincom Center có đến 3 tầng hầm dành để cho thuê bán lẻ với tổng diện tích 29.224 m2. Savico Plaza, do Công ty Cổ phần Savico đầu tư, cũng dành đến 14.400 m2 diện tích tầng hầm để làm siêu thị.

Giải thích cho xu hướng này, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Vietnam, cho rằng, do mặt bằng bán lẻ trên các con đường cũng như ở các khu vực trung tâm không còn nhiều, trong khi việc xây dựng một số trung tâm thương mại mới có thể bị hạn chế bởi chiều cao, nên các chủ đầu tư phải tính đến giải pháp sử dụng tầng hầm để tăng diện tích bán lẻ.

Trong khi đó, theo bà Trần Mỹ Hòa, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn C.T Group, việc các tòa nhà hay trung tâm thương mại sử dụng tầng hầm để làm khu bán lẻ là phù hợp với mô hình quốc tế. “Tầng hầm ở các trung tâm thương mại hay tòa nhà ở Malaysia, chẳng hạn, được thiết kế xây dựng rất hiện đại, không hề tạo cảm giác là tầng hầm. Những dự án sắp tới C.T Group đầu tư đều tính đến phương án phát triển khu tầng hầm bán lẻ”, bà cho biết.

Ngoài nguyên do khan hiếm mặt bằng, việc tận dụng tầng hầm làm khu vực bán lẻ cũng có nhiều lợi thế, đặc biệt là khi kết hợp với xu hướng phát triển ngầm trong tương lai như bãi đậu xe ngầm, hệ thống tàu điện ngầm. Dự án bãi xe ngầm công viên Lê Văn Tám (TP.HCM), do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Không gian ngầm làm chủ đầu tư, là một ví dụ. Dự án có tổng diện tích sử dụng hơn 100.000 m2, trong đó diện tích dành cho khu dịch vụ, bán lẻ khoảng 30.904 m2. Dự án được dự tính sẽ khởi công xây dựng trong tháng 3.2010, nhưng phải dời lại do thủ tục giao đất vẫn chưa hoàn tất.

Ông Lê Tuấn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Không gian ngầm, cho biết: “Nếu đầu tư hầm ngầm chỉ dùng để giữ xe thì thời gian thu hồi vốn rất lâu. Vì vậy, Công ty phải tính đến các phương án kinh doanh khác”. Theo ông, đây là dự án để xe, nên nếu có thêm một phần mặt bằng bán lẻ thì sẽ rất thuận tiện cho việc mua hàng của khách gửi xe.

Chưa có nhiều dự án bán lẻ ở tầng hầm tại Việt Nam để khẳng định rằng mặt bằng bán lẻ tầng hầm sẽ được ưa chuộng. Tuy nhiên, căn cứ vào tỉ lệ thuê ở Vincom Center thì có thể thấy vị trí tầng hầm đang hút hàng. Theo Công ty Cổ phần Vincom, khách thuê khu tầng hầm của Vincom Center là những thương hiệu khá tên tuổi như Mango, La Senza, La Vie en Rose, Charles & Keith, Axara, BYSI, Bata, Converse, Nike, Levi’s với tỉ lệ thuê hiện đạt đến 90%. Còn theo bà Hòa, C.T Group, khu tầng hầm của C.T Plaza đã được lấp kín hoàn toàn.

Mặc dù chủ đầu tư và đơn vị quản lý tòa nhà CBRE Vietnam không tiết lộ giá thuê, nhưng theo một nhân viên kinh doanh của Vincom Center (không muốn nêu tên), giá thuê của khu tầng hầm chỉ thấp hơn một chút so với các tầng khác. Trong khi đó, bà Hòa cho biết, giá ở tầng hầm C.T Plaza thấp hơn nhiều so với các tầng khác. Có lẽ, đây là một nguyên nhân khiến tỉ lệ thuê ở khu tầng hầm cao.

“Lai” giữa trung tâm thương mại và chợ

Bên cạnh việc tận dụng tầng hầm để tăng diện tích bán lẻ, một số chủ đầu tư còn phát triển một mô hình “lai” giữa trung tâm thương mại và chợ.

Điển hình là trung tâm mua sắm Saigon Square. Sau thành công với Saigon Square 1, Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Phan Thành khai trương thêm Saigon Square 2 vào tháng 11.2009 với khoảng 350 gian hàng tại số 7 đường Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM. Ở trung tâm này, tỉ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn và mức giá thuê khá cao.

Theo anh Nguyễn Trí Hiếu, chủ hai sạp thời trang ở khu vực tầng lầu, giá thuê mỗi tháng của một gian hàng là 580 USD/tháng (4 m2) và phải đặt cọc 5.000 USD (hợp đồng thời hạn 18 tháng). “Mặt bằng bán lẻ ở đây rất khan hiếm. Do đã thuê trước đó ở Saigon Square 1, nên chúng tôi mới có chỗ ở đây”, anh Hiếu cho biết.

Theo CBRE Vietnam, do nằm ở khu vực trung tâm, dân cư đông đúc, có thể bán các mặt hàng theo thị hiếu của người tiêu dùng với mức giá thỏa thuận, nên khu Saigon Square có sức hút lớn đối với nhà bán lẻ. Ngoài ra, khu thương mại này không đòi hỏi giấy phép phân phối hay kinh doanh từ người bán, nên không hạn chế về yêu cầu khách thuê như ở các trung tâm thương mại quy mô lớn. Đó là lý do để ông Marc Townsend, Công ty CBRE Vietnam, dự đoán: “Mô hình các trung tâm thương mại theo kiểu Saigon Square sẽ được nhân rộng”.

Master Zone, do Công ty Cổ phần Tương Lai Vàng, cũng là một dự án phát triển theo mô hình kết hợp giữa trung tâm thương mại và chợ. Master Zone đã chính thức hoạt động tại cao ốc Master Building (41 Trần Cao Vân, quận 1, TP.HCM) vào tháng 5.2009, có quy mô 3 tầng với tổng diện tích kinh doanh gần 2.000 m2. Master Zone có khoảng 200 gian hàng kinh doanh thường xuyên với hơn 20.000 mặt hàng, trong đó hơn 80% là sản phẩm cao cấp của các nhà sản xuất trong nước

(Nhipcaudautu)