Lành mạnh hóa thị trường bất động sản

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Thị trường bất động sản biến động với những chu kỳ “nóng” - “lạnh” thất thường. Các cơ quan quản lý Nhà nước cần phải làm gì để thị trường hoạt động theo quy luật cung - cầu là nội dung được chương trình Diễn đàn kinh tế, Đài TNVN tuần qua đề cập. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng: Thông tin cần công khai, minh bạch

PV:Thưa ông, trong lĩnh vực quản lý bất động sản (BĐS), chúng ta  đang có những văn bản quy phạm pháp luật nào?

Ông Nguyễn Mạnh Hà:Chúng ta có Pháp lệnh Nhà ở ban hành năm 1992 xác định quyền sở hữu BĐS của người dân. Năm 1992, Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định 118 về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương. Năm 2003, ban hành Luật Đất đai. Năm 2005, Luật Nhà ở ra đời. Năm 2006, ban hành Luật Kinh doanh BĐS. Những văn bản quy phạm pháp luật này ra đời nhằm mục đích điều chỉnh các hoạt động của thị trường BĐS, trong đó quan trọng nhất là lĩnh vực nhà ở. Ngoài ra, Chính phủ cũng đã ban hành một loạt các nghị định, các bộ có liên quan cũng ban hành các thông tư hướng dẫn thi hành việc thực hiện luật và điều chỉnh các hoạt động của thị trường BĐS.

PV:Như vậy, chính sách quản lý Nhà nước về BĐS là tương đối đầy đủ nhưng thị trường BĐS vẫn xảy ra những cơn “nóng”, “lạnh” bất thường, đâu là nguyên nhân, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Nguyên nhân cơ bản của những cơn “sốt” BĐS là do cân đối cung cầu không gặp nhau. Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa cao. Theo thống kê, năm 2009 có khoảng gần 30% dân số sống ở đô thị, kèm theo đó là nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn, cửa hàng, siêu thị… Nhu cầu nhiều trong khi nguồn cung có hạn dẫn đến cơn “sốt” đất đai.

Nguyên nhân nữa là do thị trường BĐS đã hình thành và đã có sự liên thông giữa thị trường BĐS với thị trường tài chính, tiền tệ, chứng khoán… Do vậy, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng, tác động qua lại với những thị trường đó.

Khi thị trường tài chính, tiền tệ, chứng khoán có biến động sẽ gây biến động đến thị trường BĐS. Thêm nữa, thị trường BĐS là kênh đầu tư an toàn, lợi nhuận cao nên người dân có tiền thường đổ vào lĩnh vực này. Một nguyên nhân gây “sốt” nữa là do người dân thường đầu tư theo đám đông, theo phong trào, thấy người khác đầu tư có chút lợi nhuận là ào theo.

PV:Vừa rồi khu vực phía Tây Hà Nội, đặc biệt là khu vực Ba Vì, xảy ra cơn “sốt” đất mà nhiều người cho rằng, nguyên nhân là do chúng ta công bố quy hoạch Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Ông cho biết quan điểm của mình về hiện tượng này?

Ông Nguyễn Mạnh Hà:Thông tin càng công khai, minh bạch càng góp phần làm cho thị trường BĐS lành mạnh, ổn định. Việc công khai quy hoạch đã được quy định rõ ràng trong Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị. Trong đợt “sốt” đất ở khu vực phía Tây Hà Nội, Bộ Xây dựng đã có báo cáo trình lên Chính phủ nêu rõ những nguyên nhân gây ra cơn “sốt” đất. Ngoài nguyên nhân chúng ta công khai quy hoạch còn do điều kiện giao thông ở khu vực phía Tây Hà Nội ngày càng thuận lợi. Cơ sở hạ tầng ở khu vực này cũng ngày một tốt hơn, một loạt công trình xã hội, công cộng đang được hình thành như: Trường Đại học quốc gia Hà Nội, Khu Công nghệ cao Láng - Hòa Lạc… Bên cạnh đó, cũng có việc “làm giá” của giới đầu cơ. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, giao dịch nhà đất ở Ba Vì chủ yếu diễn ra trong giới đầu cơ chứ nhu cầu thật của người dân hầu như không có.

PV:Khi người dân muốn tìm hiểu thông tin về thị trường BĐS, về các quy hoạch, đề án, dự án BĐS được triển khai, họ có thể tìm hiểu thông tin ở đâu, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Hà:Quy hoạch xây dựng có nhiều cấp độ: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Mỗi loại quy hoạch đều có quy định chi tiết về nội dung công khai quy hoạch, thời gian công khai quy hoạch. Người dân có nhu cầu tìm hiểu có thể tham khảo ở website của Bộ Xây dựng: http://www.xaydung.gov. vn hoặc gọi đến Bộ Xây dựng theo số máy: 04.39760271.

PV:Hiện nay, trên thị trường BĐS đang tồn tại tình trạng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền công chứng. Điều này có hợp pháp hay không, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Hà:Theo quy định của Luật Dân sự, người dân có hợp đồng giao dịch dân sự hoàn toàn có quyền ủy quyền cho người thứ ba thực hiện hợp đồng đó. Tuy nhiên, trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, đặc biệt là lĩnh vực nhà ở, trên thị trường BĐS đang tồn tại loại hợp đồng góp vốn khi các dự án chưa đủ điều kiện bán ra thị trường theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Loại hợp đồng này không đúng quy định của pháp luật, nếu có tranh chấp xảy ra, hợp đồng đó là vô hiệu. Vì thế, hợp đồng này đem ủy quyền công chứng thì việc ủy quyền cũng không được pháp luật công nhận.

PV: Ông nhận xét gì về tình trạng người dân bán đất rừng, đất vườn đang diễn ra ở nhiều nơi?

Ông Nguyễn Mạnh Hà:Quy định pháp luật cho phép người dân được chuyển nhượng đất trồng rừng, đất vườn cây lâu năm. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này khiến Nhà nước rất khó quản lý. Vì vậy, trong Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Xây dựng đã kiến nghị với Chính phủ quản lý chặt chẽ hơn việc chuyển nhượng này.

PV:Xin cảm ơn ông!

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Nhà đầu tư thứ cấp đang làm lũng đoạn thị trường

Thị trường BĐS gần đây xuất hiện tình trạng bán đất khống, tức là chủ đầu tư chưa có đất đã kêu gọi các nhà đầu tư tham gia góp vốn. Việc làm này khiến người dân gặp rất nhiều rủi ro. Vì thế, chúng ta cần phải thực hiện tốt việc công khai, minh bạch các dự án đầu tư BĐS. Khi công khai, người dân sẽ biết được nhà đầu tư là ai, dự án như thế nào, mức độ hoàn thành, chất lượng, tính pháp lý của dự án ra sao, khi nào nhà đầu tư được phép bán các căn hộ của dự án…

Theo quy định pháp luật, khi dự án hoàn thành xong móng, chủ đầu tư mới được phép huy động vốn. Nhưng, doanh nghiệp thường “lách” luật dưới hình thức giao vốn và vay vốn kèm theo hứa hẹn sẽ bán cho căn hộ hình thành trong tương lai. Các nhà hoạch định chính sách cần xem xét hình thức vay vốn và trả bằng tài sản có hợp lý hay không. Sẽ có nhiều vướng mắc đối với hình thức vay vốn, góp vốn này nếu có tranh chấp phát sinh.

Đơn cử như việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ cấp cho người sử dụng hay người góp vốn đầu tiên. Chủ đầu tư thường có cam kết với khách hàng về tiến độ, chất lượng, giá thành, nhưng khi có phát sinh ai sẽ can thiệp?

Theo Luật Dân sự có thể khởi kiện, nhưng việc khởi kiện rất phức tạp. Ở các nước, giao dịch bất động sản giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư có sự tham gia của ngân hàng. Còn ở nước ta lại xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp làm lũng đoạn thị trường, gây ra những đợt “sốt đất” không đáng có.

Ông Nguyễn Đình Khiêm, chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh BĐS: Thông tin chính thống sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro

Hiện nay, chủ đầu tư ít khi huy động vốn trực tiếp từ khách hàng mà thường huy động vốn từ các sàn giao dịch BĐS. Khi BĐS được chuyển từ sàn này qua sàn khác, giá sẽ được đẩy lên cao bất thường. Giá lên quá cao đến một thời điểm nào đó phải chững lại, gây ùn tắc vốn và hạn chế về giao dịch, làm cho thị trường BĐS lại bị “lạnh” đi.

Việc cung cấp thông tin chính thống từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước về các loại quy hoạch là rất cần thiết, góp phần giảm thiểu những rủi ro trong giao dịch, hạn chế được những khoản tài chính bị đóng băng trên thị trường. Ngoài ra, những thông tin về quy hoạch, về tiến độ thực hiện, chính sách đền bù cũng giúp giới đầu tư nhận định được tình hình để xem xét, quyết định có nên đầu tư hay không. Khi quyết định đầu tư vào dự án nào, người dân cần chú ý tìm hiểu tính pháp lý của dự án, ngoài ra là các cam kết về tiến độ thực hiện, giá bán… của chủ đầu tư.

(VOVnews)