Nhiều kẽ hở, dễ thất thu

Thông tư 161/2009/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 12-8-2009, hướng dẫn thực hiện thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Đây sẽ là cơ sở cho các cơ quan thuế tiến hành thu thuế TNCN từ việc mua bán nhà đất (có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày ký). Tuy nhiên, theo giới chuyên môn, quy định của thông tư có một số vướng mắc, tạo kẽ hở có thể dẫn đến thất thu thuế.

Chỉ điều chỉnh căn cứ tính thuế trên giá đất

Ông Nguyễn Minh Đăng, một cò nhà đất ở quận 7-TPHCM, cho biết: Thông tư 161/2009/TT - BTC quy định giá chuyển nhượng BĐS làm căn cứ tính thuế TNCN là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tính thuế.

Quy định như vậy nhưng thực tế, nhất là đối với các trường hợp mua nhà chung cư, hầu hết là mua đi bán lại (kể cả việc bán suất trên giấy tờ), hai bên mua bán thường chỉ viết giấy tay nên cơ quan thực thi rất khó xác định giá chuyển nhượng thực. Ngoài ra, theo quy định của Luật Thuế TNCN, bên bán sẽ phải chịu thuế nhưng trên thực tế người mua phải nộp thuế TNCN thay người bán nên chắc chắn giữa hai bên sẽ thỏa thuận mức giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá trị giao dịch.

Theo các chuyên gia ngành thuế, thông tư khống chế giá trần chuyển nhượng là giá theo hợp đồng chuyển nhượng và chỉ cho phép cơ quan thuế điều chỉnh căn cứ tính thuế TNCN trên giá đất (theo giá UBND tỉnh, TP quy định), còn toàn bộ giá nhà phải chấp nhận theo kê khai mà không được tự tiện điều chỉnh.

Điều này dẫn đến vô hiệu hóa quy định về điều chỉnh giá tính thuế... Kết quả là người nộp thuế chỉ cần theo dõi giá trị đất theo quy định của UBND tỉnh, TP để kê khai cho đúng, còn giá trị nhà thì vô tư, muốn kê khai bao nhiêu cũng được.

Khách hàng tìm hiểu mua nhà dự án qua sàn giao dịch Sacomreal. Ảnh: H.THÚY

Một vướng mắc khác khi thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS là thuế suất. Theo các doanh nghiệp (DN), người nộp thuế được chọn một trong hai hình thức là: thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế (tạm hiểu là 25% phần lợi nhuận) hoặc 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng BĐS có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Theo ông Nguyễn Phước Đức, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, quy định như vậy chắc chắn người nộp thuế sẽ chọn,  thậm chí “lách” để được nộp thuế suất 2% vì rất khó chứng minh được giá mua và giá bán thực tế. Và, cũng không tránh khỏi tình trạng người nộp thuế “đi đêm” với cán bộ tính thuế để được hưởng mức thuế suất 2%.

Nhiều quy định không khả thi

Hiện tại, Bộ Tài chính hướng dẫn tạm thời chưa thu thuế TNCN đối với trường hợp cá nhân góp vốn kinh doanh BĐS. Thế nhưng quy định về cách tính thuế đối với hoạt động này cũng có nhiều bất cập. Chẳng hạn, quy định cá nhân góp vốn bằng BĐS vào DN, nếu được chia lợi nhuận phải nộp TNCN đối với hoạt động đầu tư vốn; nếu chuyển nhượng phần vốn góp thì nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, đồng thời phải truy nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS khi góp vốn vào DN.

Quy định này hoàn toàn không khả thi vì khi cá nhân B góp vốn bằng BĐS vào DN thì cá nhân đó bắt buộc phải chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho DN đứng tên; B chỉ còn sở hữu giá trị cổ phần, cổ phiếu tương đương vốn góp.

Khi B thực hiện việc chuyển nhượng cổ phần, cổ phiếu cho người khác thì công ty chứng khoán sẽ chỉ có trách nhiệm khấu trừ thuế  TNCN liên quan đến việc chuyển nhượng cổ phiếu đó. Vậy tổ chức nào sẽ chịu trách nhiệm quản lý, giám sát, xử lý truy thu khoản thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân B?...

Quy định về cá nhân chuyển nhượng quyền mua nền nhà làm khó người dân và cũng không khả thi. Ông Nguyễn Phước Đức cho rằng người dân góp vốn xây nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà thường phải kéo dài 2-3 năm, góp vốn từng đợt theo hợp đồng.

Nếu trong quá trình xây dựng, người đó không có điều kiện tiếp tục góp vốn, chuyển nhượng cho người khác với giá bằng hoặc thấp hơn giá vốn (do giá đất giảm chẳng hạn...) nghĩa là không phát sinh lợi nhuận, sao lại phải đóng thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS? Ngoài ra, hiện chưa có tổ chức, ban ngành nào định giá BĐS, chứng minh việc mua bán này là lỗ hay lãi. Cá nhân hoàn toàn có quyền hủy hợp đồng góp vốn, DN kinh doanh nền nhà sẽ ký hợp đồng mới với cá nhân khác.