VnEconomy vừa có cuộc trao đổi với Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, ông Lê Xuân Nghĩa, về những diễn biến gần đây của thị trường bất động sản.

Ông Nghĩa nói:

- Ủy ban giám sát Tài chính Quốc gia được giao nhiệm vụ giám sát thị trường tài chính, tất nhiên trong đó có cả thị trường chứng khoán, bảo hiểm, ngân hàng và bất động sản. Thế nhưng, đến nay Ủy ban mới đang trong quá trình lập báo cáo giám sát tài chính đầu tiên.

Cũng vì tính chất phức tạp, nhạy cảm của những lĩnh vực trên, đặc biệt là thị trường bất động sản nên có nhiều lĩnh vực chúng tôi chưa thể đưa ra đánh giá toàn diện và chính xác. Trong thời gian tới, chúng tôi sẽ chú trọng vào phân tích, đánh giá thị trường bất động sản.

Nhưng quả thật, để nhìn nhận chính xác về thị trường này là tương đối phức tạp.

Vậy với chức năng của mình, Ủy ban Giám sát tài chính nhìn nhận như thế nào về những diễn biến bất thường trên thị trường bất động sản, đặc biệt là "cơn sốt" bất động sản tại Hà Nội vừa qua?

Theo tôi thì sốt bất động sản tại Hà Nội vừa qua chủ yếu là do số lượng dự án vẫn quá ít. Thông thường, vốn cho các dự án vẫn là vay vốn ngân hàng, nhưng ở Hà Nội, các ngân hàng lại rất “kén” dự án nên rốt cục là số lượng dự án hoạt động được vẫn quá ít.

Bên cạnh đó cũng có nguyên nhân từ việc thủ tục trong cấp phép dự án quá dài. Và một khi ngân hàng nhìn thấy thực tế đó sẽ không ai cho vay, và ngay cả chủ đầu tư cũng không dám vay vì không có tiền trả lãi.

Cái khó bó cái khôn nên cứ tắc mãi.

Tuy nhiên, vì bất động sản là một thị trường nhạy cảm và phức tạp nên trong thời gian tới, chúng tôi sẽ chú trọng giám sát, tìm hiểu những yếu tố tác động, chi phối chủ yếu cũng như việc có hay không tình trạng một bộ phận thao túng thị trường này.

Ngạc nhiên với dư nợ bất động sản Hà Nội

Thưa ông, đều là hai đô thị lớn, nhưng tại sao dự nợ cho vay bất động sản tại Tp.HCM lại cao gấp nhiều lần so với Hà Nội?

Theo tôi nắm được, dư nợ cho vay bất động sản tại Tp.HCM chiếm gần 60%, trong khi tại Hà Nội chỉ khoảng 15% tổng dư nợ.

Lý do là bởi tại Tp.HCM có nhiều dự án nhà ở, khu đô thị hơn Hà Nội. Nhưng, điều quan trọng là các ngân hàng cung cấp tín dụng cho bất động sản ở Tp.HCM cũng “thoáng” hơn Hà Nội. Chủ đầu tư và ngân hàng ở đó thường dùng ngay các dự án để làm tài sản thế chấp cho vay.

Bên cạnh đó, như đã nói trên, thủ tục hành chính để triển khai dự án ở Hà Nội lại thường rất chậm, có khi lên đến 6 -7 năm mới xin xong thủ tục. Chính vì vậy, số lượng dự án rất ít, cộng với việc rủi ro nên các ngân hàng thường không dám cho vay, bởi ngay cả khi đã cho vay để giải phóng mặt bằng, cơ sở hạ tầng..., nhưng có thể dự án vẫn bị dừng lại do trục trặc về mặt hành chính.

Chính điều này đã khiến cho tín dụng bất động sản tại Hà Nội rất là thấp. Có thể nói là thấp một cách đáng ngạc nhiên.

Cũng vì thế mà trong thời gian qua, giá bất động sản tại Hà Nội xuống rất ít, chỉ là đóng băng hoặc tăng lên.

Dư nợ cho vay bất động sản tại Hà Nội đạt thấp, nhưng sao Ngân hàng Nhà nước vẫn có nhiều khuyến cáo về cho vay lĩnh vực này?

Dư nợ cho vay bất động sản nói chung có tăng, nhưng tốc độ tăng chậm hơn rất nhiều so với tốc độ tăng tín dụng nói chung. Trong 11 tháng qua, dư nợ bất động sản chỉ tăng trưởng khoảng 9%, trong khi tăng trưởng tín dụng chung đạt đến 36%.

Nói như vậy không có nghĩa hoàn toàn yên tâm về lĩnh vực này, bởi với một thủ tục hành chính rườm rà như hiện nay, cộng với mức độ rủi ro khá lớn thì bất luận một loại hình kinh doanh nào cũng có thể đưa nhà đầu tư và ngân hàng trở thành con nợ trong ngày một ngày hai.

Chưa đến mức lo cho “bong bóng”

Giá bất động sản trong thời gian qua lên nhanh mà hạ cũng chóng. Vậy, theo ông, liệu chúng ta có phải đối mặt với “bong bóng” bất động sản trong thời gian tới?

Theo tôi thì chúng ta chưa thể có “bong bóng” bất động sản được, bởi hiện nay bất động sản tại Tp. HCM chưa phục hồi về mức giá cũ trước đây. "Bong bóng" bất động sản chỉ xảy ra khi giá của nó tăng một năm từ 20 - 30 % trở lên và phải tăng liên tục.

Bên cạnh đó, hiện các ngân hàng vẫn rất thận trọng trong việc cho vay thông qua việc định giá chặt chẽ. Chúng ta lại không có tình trạng chứng khoán hóa các khoản nợ bất động sản, nên những tác động của thị trường bất động sản lên khu vực đầu tư, rồi từ khu vực này tác động trở lại vào khu vực ngân hàng thương mại là không có.

Vì vậy, rủi ro thứ cấp đối với cho vay bất động sản là không lớn.

Hơn nữa, chúng ta chỉ có tình trạng nợ lần đầu, nên sẽ dễ xử lý hơn bởi không bị nhân rộng ra như là chứng khoán hóa. Tức là những khoản vay của doanh nghiệp nào đối với các ngân hàng thì vẫn nằm ở doanh nghiệp đó.

Tuy nhiên, ở cả các nước có nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm rằng, bất động sản là nền tảng của hệ thống tài chính và của nền kinh tế, bởi khi bất động sản được vốn hóa, thậm chí là nợ bất động sản được chứng khoán hóa thì nó sẽ chiếm một tỷ lệ rất lớn trong tổng tài sản của các ngân hàng thương mại.

Nói tóm lại, tôi cho rằng, chúng ta chưa đến mức phải lo cho “bong bóng” bất động sản.

Vậy có nghĩa ông cho rằng: bất động sản hiện vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và an toàn?

George Soros từng có câu nói khá nổi tiếng: “trong tất cả các loại hình, lĩnh vực đầu tư thì bỏ tiền vào bất động sản là có lãi nhất, nhưng với một điều kiện phải trường vốn”.

Tuy nhiên, trong đầu tư bất động sản nó có mối quan hệ nhân - quả, mang tính quy luật: có lãi cao nên rủi ro trong bất động sản cũng không hề nhỏ. Và cũng chính vì rủi ro cao nên lãi cũng lớn.