Rủi ro khi đầu tư đất nền dự án

Chung cư mất giá, đất nền lại... “hot”

Sau vụ cháy chung cư cao 18 tầng (chung cư JSC 34) của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 34 tại quận Thanh Xuân (Hà Nội), tâm lý khách hàng có nhu cầu mua bất động sản đã có sự ảnh hưởng. Nhiều người không còn mặn mà đầu tư tiền vào chung cư, thay vào đó, họ tìm hiểu những lô đất phù hợp với túi tiền để làm nơi ở lâu dài. Ghi nhận tại một số dự án khu đô thị mới như: Trung Hòa Nhân Chính, Nam Trung Yên, Văn Quán…, giá căn hộ chung cư đều chững lại và các giao dịch đã không còn sôi động như trước. Chung cư mất giá lại là cơ hội tốt cho thị trường đất nền “lên ngôi”.

Thông tin từ sàn giao dịch bất động sản Hanhudland cho biết, 2 tuần trở lại đây, khách hàng tại Hà Nội bắt đầu quay trở lại tìm mua các dự án đất nền tại khu vực phía Tây Hà Nội như Vân Canh, Cầu Diễn, Nam An Khánh… Đất nền tại Khu đô thị mới Vân canh từ mức 22 - 23 triệu đồng/m2 đã tăng lên mức 26,5 triệu đồng/m2. Đất nền tại khu vực Cầu Diễn đã tăng từ mức 28,5 triệu đồng/m2 lên mức 30,5 triệu đồng/m2 và giao dịch khá sôi động.

Đất nền tại các dự án trên trục đường Láng - Hoà Lạc cũng tăng giá trở lại sau một thời gian dài im ắng. Nếu cuối năm 2009, giá đất liền kề khu D, Dự án Gleximco được giao bán 21 - 22 triệu đồng/m2, thì hiện đang được giao bán 38 - 40 triệu đồng/m2 với các vị trí trên trục đường 40 m; 26 - 28 triệu đồng/m2 với trục đường 13 - 17 m.

Đất nền tại các dự án của Sông Đà Sudico; Gleximco; Cienco5... xung quanh khu vực Hà Đông cũng “ăn theo” đà tăng giá này. Tất nhiên, đây là mức giá bao gồm cả tiền chênh lệch mà người mua sau phải trả cho người mua trước, bởi hầu như người mua không thể tiếp cận được với chủ đầu tư.

Vấn đề đặt ra cho các nhà đầu tư hiện nay là hầu hết các dự án được mua bán trên thị trường đang ở giai đoạn san lấp, giải phóng mặt bằng, nên chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng qua các công ty, đại lý thứ cấp. Mặc dù vậy, khách hàng có thể đặt mua đất tại bất kỳ dự án nào thông qua các công ty thứ cấp (góp vốn cùng với chủ đầu tư). Chính vì vậy, khách hàng mua đất nền bị rơi vào một “mê cung” giá. Thậm chí, cùng 1 mảnh đất của 1 dự án, 2 sàn giao dịch bất động sản có thể rao bán với 2 mức giá khác nhau.

Không chỉ nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngay cả với các nhà đầu tư có tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp cũng gặp không ít rủi ro khi đầu tư vào đất nền dự án. Một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hạng vừa (đề nghị không nêu tên) tại Hà Nội cho biết, đơn vị này đang bị đọng hàng chục tỷ đồng tại các dự án bất động sản khu vực Hà Đông (Hà Nội) và TP.HCM khi ký hợp đồng góp vốn vào các dự án bất động sản hàng năm trời mà các chủ đầu tư không khởi công.

Theo những nhà đầu tư có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, với tình hình kinh tế như hiện nay, thị trường bất động sản rất khó khởi sắc trong thời gian trước mắt, bởi động lực cơ bản của thị trường bất động sản là nguồn tài chính từ các ngân hàng không dồi dào. Đặc biệt, với mức lãi suất 18 - 20%/năm (tùy từng ngân hàng), sẽ khiến khách hàng cân nhắc khi quyết định vay tiền ngân hàng đầu tư bất động sản!

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân cần thận trọng khi tiến hành góp vốn đầu tư vào các dự án, hoặc đặt cọc các suất mua đất nền, bởi trên thực tế, có rất nhiều đơn vị môi giới bất động sản không có đất trong dự án.

Trường hợp sàn giao dịch bất động sản A.C.Q trên đường Hoàng Hoa Thám (Ba Đình, Hà Nội) cuối năm 2009 đã nhận đặt cọc hơn 10 tỷ đồng của hàng chục khách hàng mua đất Dự án Bắc An Khánh, nhưng đến nay, không có đất bàn giao cho khách hàng theo hợp đồng là ví dụ cho các nhà đầu tư đất nền tham khảo!