Căn hộ có thể giảm giá 50%

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Có đến 70% dự án tại Hà Nội đã giảm giá. Nhưng liệu giá căn hộ có thể giảm đến 30-50%?

Sau gần 2 năm leo dốc, thị trường bất động sản đang bắt đầu trượt dài. Theo khảo sát quý II/2011 của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam tại thị trường Hà Nội, giá chào bán đã giảm tại hầu hết các quận, huyện trong Thành phố. Trong đó, có đến 70% dự án tại Hà Nội đã giảm giá.

Làn sóng giảm giá

Đầu quý II/20011, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihajico) tuyên bố chiết khấu tới 12% giá bán căn hộ Rừng Cọ thuộc dự án Khu Đô thị Sinh thái Ecopark, cách hồ Hoàn Kiếm 13 km. Theo đó, mức giá mới đối với khu căn hộ đang được xây dựng đến tầng 9 chỉ còn 18-23 triệu đồng/m2. Những khách hàng đã mua căn hộ Rừng Cọ trước đó cũng được hưởng mức chiết khấu này. Đến giữa tháng 5, công ty này tiếp tục đưa ra mức chiết khấu lên đến 10% cho khách hàng đăng ký mua căn hộ tại Dự án.

Một dự án khác ở Hà Nội là Golden Land giữa tháng 5 cũng tung ra chương trình giảm giá từ 3-6% cho những khách hàng mua căn hộ ngay trong ngày đầu tiên.

Việc giảm giá căn hộ ở thị trường miền Bắc - nơi chưa từng có tiền lệ nhà đầu tư chịu “xuống nước” với khách hàng - là dấu hiệu cho thấy thị trường bắt đầu thuộc về người mua.

Sức ép giảm giá đối với các dự án căn hộ tại Hà Nội được dự báo sẽ ngày càng tăng. Theo Công ty Tư vấn Bất động sản Colliers International, triển vọng kinh tế năm 2011 sẽ không sáng sủa lắm đối với thị trường bất động sản. Chính sách thắt chặt tiền tệ và nhiều chính sách khác đều nhắm tới việc kiềm chế sự tăng trưởng quá nóng của thị trường này. Cũng trong năm nay, một số lượng lớn căn hộ cao cấp sẽ được chào bán, càng gia tăng sức ép giảm giá.

Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, những chủ đầu tư dám giảm giá trong thời điểm này là những doanh nghiệp có chiến lược tốt. “Việc họ hạ biên lợi nhuận xuống để nhà đầu tư trả tiền 1 lần thay vì 4-5 lần là một chiến lược hay vì làm như vậy mới có thể thu tiền về được ngay”, ông nói.

Tuy nhiên, ông Cường cho rằng, đây cũng là vấn đề rất nhạy cảm bởi tính chất giảm giá của từng dự án là khác nhau. Người mua thông minh là người phân biệt được sản phẩm hạ giá vì lý do gì: chất lượng kém, dính dáng tới pháp lý, áp lực trả nợ ngân hàng, cần huy động thêm vốn, hay chỉ đơn thuần là do giảm giá theo khu vực địa lý.

“Nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ nhận thấy việc giảm giá chỉ là động tác kỹ thuật “cắt bỏ phần ngọn” của một cành cây vốn trước đó đã tăng trưởng quá cao so với kích thước cần có mà thôi. Nhưng cắt thế nào, cắt đến đâu lại là điều mà nhà kinh doanh cần nhận ra để có những quyết định đầu tư đúng đắn”, ông nói.

Giá giảm đến đâu?

Giá căn hộ giảm đến đâu là vấn đề được tranh cãi khá nhiều trong thời gian gần đây. Thậm chí một chuyên gia bất động sản (không muốn nêu tên) còn cho rằng mức giảm 30-50% mới là hợp lý.

Tuy nhiên, theo ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, những con số đó hoàn toàn không có ý nghĩa gì và tất cả đều phải tuân theo quy luật cung cầu của thị trường. Đã làm ăn thì các nhà đầu tư cũng phải tính toán. Thà lãi ít mà bán được hàng, thu hồi vốn nhanh, còn hơn muốn lãi nhiều mà không bán được hàng.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Hoàng Kim Đại, Giám đốc Văn phòng Đại diện tại Hà Nội của Công ty Lâm Viên, chủ đầu tư dự án Richland Southern, cho rằng: “Những dự án đang chào bán trên 60 triệu đồng/m2 mà giảm là đúng. Nhưng các dự án đang bán ở mức 40 triệu đồng/m2 thì làm sao giảm được nữa?”

Theo tính toán của ông Đại, nếu nói đến căn hộ trung và cao cấp, giá thành xây dựng phải từ 10-14 triệu đồng/m2, chưa tính tiền đất, lãi ngân hàng, thuế và một số chi phí khác. Vì vậy, giá gốc một căn hộ hạng trung và cao cấp vào khoảng 17-20 triệu đồng/m2. Do vậy, theo ông, giá bán ra các căn hộ này 35-40 triệu đồng/m2 là hợp lý.

“Tôi nghĩ không nhà đầu tư nào bỏ ra 400 tỉ đồng mà chấp nhận mức lãi dưới 50% vì đầu tư càng lớn thì rủi ro càng nhiều. Lấy ví dụ, khi chúng tôi khởi công dự án Richland Southern, giá thép chỉ có 10.800 đồng/kg, nay đã là 18.000 đồng/kg. Khi khởi công Dự án, lãi vay ngân hàng là 10,5%/năm, bây giờ là 24%/năm. Muốn giá nhà giảm mà giá vật liệu xây dựng, giá đất, thuế, tiền sử dụng đất và lãi suất ngân hàng đều tăng, thời gian phê duyệt dự án kéo dài thì doanh nghiệp chỉ có cách dùng lợi nhuận của mình để bù vào khoản chênh lệch đó. Không cho doanh nghiệp lãi hơn 50% thì còn ai đủ sức làm dự án nữa? Ngoài ra, đối với những dự án không còn trong giai đoạn huy động vốn mà đã hoàn thành, sẵn sàng bàn giao nhà như Richland Southern, mức giá trên 40 triệu đồng/m2 không có gì là không hợp lý”, ông Đại nói.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm, cũng cho rằng giá căn hộ ở Hà Nội sẽ vẫn ở mức cao. Nhìn chung, mặt bằng giá căn hộ ở Hà Nội sẽ cao hơn ở TP.HCM rất nhiều. Nguyên nhân là phần lớn các dự án bất động sản ở Hà Nội thường mất 3-4 năm mới hoàn thành thủ tục đầu tư và mất thêm chừng ấy thời gian để xây dựng xong. Vì thế, dù nguồn cung căn hộ có tăng lên, khả năng thị trường căn hộ Hà Nội sẽ giảm giá trên diện rộng như đã từng diễn ra ở TP.HCM là điều khó xảy ra.

(Nhịp cầu đầu tư)