Bất động sản là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi nguồn vốn mạnh và dài hạn. Tuy nhiên, tình trạng thiếu vốn luôn thường trực khiến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải trăn trở.

Chuyện “lách luật” của các chủ đầu tư để huy động vốn hay “bán nhà trên giấy” là không tránh khỏi và đã gây sóng gió cho thị trường nhạy cảm này.

Chỉ còn 10 ngày nữa (8/8/2010), Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực với nhiều quy định nhằm hạn chế tối đa những rủi ro trên thị trường bất động sản, trong đó, huy động vốn là một tiêu điểm.

Giải quyết hệ lụy từ vốn

Suốt thời gian qua, rất nhiều dự án bất động sản đã huy động góp vốn khi chưa giải phóng xong mặt bằng hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Không chỉ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhỏ áp dụng chiêu này mà nó diễn ra khá phổ biến ở cả các dự án của tập đoàn bất động sản lớn.

Một số doanh nghiệp lý giải rằng đây là thỏa thuận dân sự giữa khách hàng và người huy động vốn. Tuy nhiên, các chuyên gia pháp luật khẳng định, bên cạnh bộ Luật dân sự còn có luật chuyên ngành khác điều tiết thị trường kinh doanh loại hàng hóa đặc biệt với quy mô giá trị lớn và trình tự thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sở hữu rất phức tạp với nhiều quy định khác nhau.

Vì vậy, để tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản đồng thời giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn về vốn, Nghị định 71 quy định chi tiết và cụ thể hơn các hình thức huy động vốn và cho phép chủ đầu tư bán một tỷ lệ nhất định sản phẩm không qua sàn. Hai mục đích cùng được giải quyết một cách hài hòa, đó là vừa đảm bảo cho hoạt động doanh nghiệp đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp và chính đáng của người dân có nhu cầu mua nhà.

Theo đó, chủ đầu tư có thể huy động vốn dưới hình thức trái phiếu doanh nghiệp hoặc thông qua các định chế tài chính phi ngân hàng (quỹ đầu tư, công ty tài chính) hay vay ngân hàng… Huy động vốn từ chủ đầu tư thứ cấp cũng chính thức được công nhận thông qua quy định cho phép chuyển nhượng một phần dự án có kèm theo hạ tầng từ chủ đầu tư cấp I sang các nhà đầu tư cấp II khi dự án đền bù giải phóng mặt bằng xong.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án bất động sản còn được huy động vốn từ cá nhân, tập thể và được phân chia lợi nhuận hoặc sản phẩm là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ góp không qua sàn. Tuy nhiên, tỷ lệ này không vượt quá 20% tổng sản phẩm của từng dự án thành phần. Theo ước tính, số vốn huy động 20% cũng tạm đủ để làm móng nếu chủ đầu tư sử dụng tiền đã huy động vào đúng mục đích.

Tuy nhiên, những yếu tố này chỉ có tác dụng hỗ trợ doanh nghiệp được huy động vốn một cách công khai, đúng trình tự, thời điểm chứ không phải hoàn toàn tự do bởi các hợp đồng góp vốn này chỉ được ký sau khi dự án được phê duyệt, đã khởi công và hoàn tất phần móng. Điều này được kỳ vọng sẽ chấm dứt tình trạng “bán nhà trên giấy” một các tràn lan như suốt thời gian qua.

Nhưng liệu tình trạng “đầu cơ” để “đẩy giá” có tái diễn khi doanh nghiệp vẫn được phép bán 20% sản phẩm không qua sàn?

Băn khoăn này được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, việc cho phép chủ đầu tư bán 20% căn hộ trong dự án không qua sàn là phù hợp với thực tế bởi theo pháp luật những doanh nghiệp này được quyền huy động vốn từ cá nhân, tổ chức đủ năng lực tài chính nhằm giảm áp lực tài chính. Lượng nhà được phân chia qua các hợp đồng góp vốn chỉ bằng 20% và được quản lý dưới quy định chủ dự án phải thông báo với Sở xây dựng những thông tin liên quan. Cùng đó, nếu chưa hoàn thành thủ tục huy động vốn thì doanh nghiệp cũng không được giao dịch các sản phẩm này.

Như vậy, nạn đầu cơ được kiểm soát tối đa bởi những dự án chưa đủ điều kiện hoàn thành sẽ không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Thêm nữa, công ty thứ cấp tham gia góp vốn sẽ không được trực tiếp bán căn hộ cho khách hàng khi chưa có quyền sở hữu; nếu bán cũng phải được sự đồng ý và ký hợp đồng với chủ đầu tư… sẽ loại bỏ tình trạng “bán nhà trên giấy.”

Thanh lọc thị trường

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, Nghị định 71 có hiệu lực sẽ làm nên một cuộc thanh lọc khắt khe khiến thị trường “trầm lắng” nhưng chỉ là trong giai đoạn thay đổi để thích nghi. Cuộc “thoát xác” này sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch và hấp dẫn hơn.

Việc thắt chặt huy động vốn sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong triển khai dự án nhưng đồng thời lại nhanh chóng loại khỏi cuộc chơi những doanh nghiệp thiếu chuyên nghiệp, năng lực tài chính thấp. bất động sản vẫn tiếp tục là mảnh đất màu mỡ dành cho những doanh nghiệp có năng lực và chuyên nghiệp.

Để tham gia thị trường này, không chỉ chủ đầu tư mà cả các công ty thứ cấp cũng phải có kế hoạch và tiềm lực tài chính để “về đích” nếu không muốn đứt gánh. Tình trạng sang nhượng dự án lộn xộn gây sóng gió cho thị trường cũng sẽ bị loại bỏ.

Đón nhận điều này, giới đầu tư kinh doanh bất động sản đang có những diễn biến tâm lý rất khác nhau. Trong khi các doanh nghiệp bất động sản lớn kỳ vọng Nghị định này sẽ giúp họ khơi thông nguồn vốn thì chủ đầu tư thứ cấp và các nhà đầu tư nhỏ lại tỏ ra e ngại.

Nếu không được bán sản phẩm ngay sau khi đã nộp đủ tiền cho chủ đầu tư cấp I đồng nghĩa với việc chủ đầu tư cấp II bị giam vốn. Điều này sẽ khiến họ không đủ khả năng tham gia thị trường vì không trường vốn. Còn các nhà đầu tư nhỏ cũng khó có cơ hội hưởng siêu lợi nhuận từ bất động sản như thời gian trước bởi khi thị trường minh bạch hoá, phát triển ổn định sẽ không xảy ra sóng lớn.

Trước đây, tham gia vào các dự án bất động sản dưới dạng góp vốn, người mua luôn trong tình trạng “cầm dao đằng lưỡi” bởi hợp đồng là do chủ đầu tư soạn thảo với hầu hết các điều khoản đều có lợi cho họ. Đó là chưa kể đến tâm lý được mua đã tốt lắm rồi, chỉ cần nộp xong tiền coi như thành công. Bởi vậy mới có tình trạng người mua nhà phải chịu đội giá quá nhiều nếu có biến động.

Các nhà đầu tư mua bán dự án phần lớn không công khai minh bạch về giá dẫn đến mức giá bán thực và giá bán thực tế cũng khá xa nhau. Một số khách hàng yên tâm ký mua với thứ phát, trả đủ “tiền chênh” trong khi chủ đầu tư chưa công bố giá chính thức nhưng nếu mức giá này bị điều chỉnh thì họ vẫn phải chấp nhận mất thêm một khoản tiền nữa nếu không muốn mất cả chì lẫn chài. Đây cũng chính là hậu quả của việc thiếu thông tin. Vì vậy, sự minh bạch của thị trường khi vận dụng Nghị định 71 được kỳ vọng sẽ giúp người có nhu cầu thực sự về nhà ở tiếp cận được dự án.

Tuy nhiên, trên thực tế, trước khi Nghị định 71 được ban hành, nhiều dự án bất động sản đã huy động một phần, thậm chí toàn bộ dự án. Vậy đây có phải là những hợp đồng không có giá trị?

Thực ra, Nghị định 71 được Chính phủ ban hành thay thế Nghị định 90 với nhiều điểm đổi mới nhưng về thời điểm huy động vốn không có gì thay đổi mà chỉ cụ thể hơn các hình thức huy động vốn. Tuy nhiên nó cũng là dịp để nhìn nhận lại việc góp vốn đầu tư bất động sản và đã khiến không ít người giật mình.

Liệu thị trường bất động sản Việt Nam có “lột xác” sau Nghị định 71? Câu hỏi này sẽ sớm được giải đáp trong thời gian tới. Còn thời điểm này, không chỉ riêng doanh nghiệp, nhà đầu tư mà cả những người dân quan tâm đến vấn đề nhà ở đang nóng lòng chờ đợi Thông tư hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng để thực hiện Nghị định này./.

[ Trở về]