Đầu tư cổ phiếu bất động sản hay mua đất?

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Những tháng đầu năm 2010, TTCK Việt Nam đã có những bước tăng trưởng so với năm trước đó và ngay cả khi thị trường lình xình như những ngày qua thì các cổ phiếu BĐS vẫn được ghi nhận là có tính hấp dẫn cao, có vai trò dẫn dắt thị trường.

Phân tích tính đặc thù của cổ phiếu BĐS, ông Lê Chí Phúc - Giám đốc Đầu tư Cty Quản lý quỹ IPA - cho rằng: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS chứa đựng yếu tố đột biến. Việc sở hữu dự án BĐS vốn rất khó khăn, phát triển dự án thường kéo dài, do vậy “điểm rơi” lợi nhuận thường tập trung vào giai đoạn cuối, sau khi đã triển khai dự án được nhiều năm, khi sản phẩm được bán trên thị trường. Giai đoạn này tính đột biến về lợi nhuận được thể hiện rõ, tăng trưởng với tốc độ rất cao so với những ngành khác và là đối tượng săn lùng của các nhà đầu tư. Tính đầu cơ của các sản phẩm BĐS tạo nên những đột biến đối với giá trị và lợi nhuận của Cty kinh doanh trong lĩnh vực này. Chu kỳ đầu cơ của BĐS thường gắn với giai đoạn nới lỏng tín dụng và dòng tiền dồi dào từ thị trường chứng khoán.

Một đặc thù khác, tài sản của các Cty BĐS ở dạng tiềm ẩn. Giá trị đất không được thể hiện đầy đủ trên cân đối kế toán. Nhiều Cty có lợi thế đặc biệt trong việc tiếp nhận quỹ đất giá vốn thấp, do vậy vốn hóa thị trường đôi khi chưa phản ánh đầy đủ giá trị ẩn giấu của các Cty này. Cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư khi thị trường nhìn nhận đúng giá trị tài sản dòng của doanh nghiệp.

Trở lại câu hỏi đầu tư cổ phiếu BĐS hay mua đất, ông Phúc phân tích: Các cơ hội từ tăng giá đất đều được phản ánh tương đối vào giá cổ phiếu theo lô - gíc: Giá đất tăng - giá trị tài sản là đất sạch dưới dạng hàng tồn kho tăng - lợi nhuận từ kinh doanh BĐS tăng - giá cổ phiếu tăng. Với hàng chục Cty BĐS hiện đang niêm yết, nhà đầu tư luôn có nhiều lựa chọn phù hợp cho mỗi giai đoạn phát triển của thị trường. Đơn cử, đất phía tây Hà Nội nóng lên, các Cty có quỹ đất ở phía tây lớn với giá vốn rẻ như SIS (Cty CP Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà), NTL (Cty CP Phát triển đô thị Từ Liêm), HDG (Cty CP Tập đoàn Hà Đô), HUT (Cty CP Tasco)… sẽ được hưởng lợi. Đất Q.2, Q.9 và dọc Đại lộ Đông Tây (TP.HCM) tăng giá theo tiến độ triển khai hầm Thủ Thiêm và hạ tầng khu vực này, các Cty KDH (Cty CP Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền), NBB (Cty CP đầu tư 577)… sẽ được hưởng lợi.

Điều quan trọng hơn, so với mua đất truyền thống, lợi thế của đầu tư cổ phiếu BĐS phù hợp với mọi quy mô, giao dịch đơn giản, thực hiện nhanh chóng, thông tin về giá và giao dịch minh bạch, các mức phí và thuế thấp. Khả năng dùng đòn bẩy tài chính dễ dàng với tỷ lệ vay tốt. Có những Cty BĐS có giá trị tiềm ẩn được đánh giá thấp có thể tăng trưởng nhiều lần trong năm, mang lại lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư. Thế nên “thay vì tự tìm hiểu, thực hiện tất cả các thủ tục mua bán một BĐS, nhà đầu tư có thể mua một phần Cty BĐS và để các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp tìm kiếm, tích lũy BĐS, phát triển dự án và kinh doanh thay cho mình” - ông Lê Chí Phúc nói.

Điều này cắt nghĩa vì sao cổ phiếu dòng BĐS hấp dẫn các nhà đầu tư đến thế.