Rối với giá đất thị trường

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Như báo chí đã phản ánh, theo quy định mới tại nghị định 69, từ 1-10-2009 TP.HCM phải thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường (trong điều kiện bình thường) đối với trường hợp giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất... Nhiều ý kiến lo ngại nếu thu theo mức này giá đất sẽ bị đẩy lên cao.

Theo một chuyên gia về bất động sản, thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường không khác gì “tận thu” tiền sử dụng đất.

Lo giá đất tăng không có điểm dừng

Theo chuyên gia nói trên, giá đất hiện nay đã quá cao so với giá trị thực của nó do các đợt biến động vừa qua đã đẩy giá lên. Nếu thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường sẽ tiếp tục đẩy giá lên cao hơn nữa, ảnh hưởng đến việc hợp thức hóa nhà đất của người dân, đến việc sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp và tăng nguy cơ lạm phát.

Cuối tháng 3-2010, trong công văn gửi UBND TP về việc tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường, các sở ngành liên quan của TP nhận định: giá đất thị trường hình thành từ các yếu tố như chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, nghĩa vụ tài chính và lợi nhuận của chủ đầu tư...

Tiền sử dụng đất là một loại nghĩa vụ tài chính cấu thành nên giá đất mà tính theo sát giá thị trường là chưa hợp lý và sẽ làm giá đất thị trường tăng không có điểm dừng. Khi giá đất tăng thì cơ hội mua nhà ở của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp càng xa vời hơn.

Các sở ngành này đề xuất UBND TP kiến nghị Chính phủ xem xét cho một số trường hợp như hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hợp pháp, hợp lệ, doanh nghiệp phải bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc phải đi mua lại đất của người dân nay chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án... được đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do TP ban hành hằng năm.

Mâu thuẫn?


Từ năm 2004, Chính phủ đã ban hành nghị định 188 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Dựa vào quy định này, các tỉnh thành xác định và ban hành bảng giá đất hằng năm áp dụng cho các địa phương trên nguyên tắc phải sát giá thị trường.

Bảng giá này áp dụng cho nhiều mục đích, trong đó có việc thu tiền sử dụng đất (không thông qua đấu giá, đấu thầu...). Nghị định 123 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định trên ban hành năm 2007 một lần nữa khẳng định: bảng giá đất các tỉnh thành ban hành hằng năm phải sát với giá thị trường.

Là trung tâm kinh tế lớn, giá đất của TP.HCM đã cao so với nhiều tỉnh thành khác trong cả nước. Nay chuyển qua xác định theo giá thị trường, cơ quan chức năng của TP không khỏi đắn đo.

Trong tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất năm 2007, Ban chỉ đạo xây dựng bảng giá đất TP cho rằng bảng giá đất có điều chỉnh từng bước tiếp cận với giá thị trường nhưng phải phù hợp với tình hình thực tế của TP và hạn chế đến mức thấp nhất những tác động đến người dân, tổ chức trong việc sản xuất kinh doanh.

Năm 2009 khi xây dựng bảng giá đất năm 2010, tờ trình của UBND TP gửi HĐND TP cũng cho biết bảng giá đất còn thấp hơn so với giá thị trường tại thời điểm ban hành nhằm đảm bảo ổn định về kinh tế - xã hội của TP, đồng thời tạo điều kiện cho người dân hợp thức hóa nhà ở, đất ở, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận nhà, đất.

Theo một chuyên gia, dù bảng giá đất tại TP đã điều chỉnh hằng năm theo hướng tăng dần để tiếp cận với giá thị trường nhưng hiện tại chỉ bằng 20-30% giá thị trường, một vài khu vực có mức giá bằng khoảng 50% giá thị trường. Chuyên gia này nói cách làm trên là hợp lý vì nếu điều chỉnh một lần sát với giá thị trường sẽ “gây sốc” cho người dân, doanh nghiệp.

Nhưng có một điều mâu thuẫn là trong khi cả nghị định 188 và nghị định 123 đều yêu cầu bảng giá đất ban hành hằng năm phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường nhưng lại khống chế mức giá. Cụ thể, hai nghị định trên đều quy định đối với đô thị loại đặc biệt (TP.HCM và Hà Nội) giá đất tối đa là 67,5 triệu đồng/m2. Trường hợp giá đất tại địa phương có biến động thì được phép điều chỉnh nhưng không vượt quá 20% khung giá đất quy định tại các nghị định trên.

Hiện nay TP.HCM có ba tuyến đường có giá đất vượt khung quy định 20% là Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi với giá quy định 81 triệu đồng/m2. Như chuyên gia trên đã đánh giá thì giá đất ở các tuyến đường này chưa sát với giá thị trường. Vậy nếu TP nâng bảng giá đất lên sát giá thị trường để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất thì rõ ràng giá đất ba tuyến đường nói trên không dừng lại ở 81 triệu đồng/m2 và như vậy sẽ không phù hợp với quy định tại hai nghị định nói trên.

(Báo Tuổi Trẻ)