Tổng kết thị trường từ ngày 27.8 – 3.9 Bất động sản tiếp tục "khan" vốn

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Tình hình nguồn vốn của thị trường bất động sản (BĐS) vẫn tiếp tục trong tình trạng khan hiếm là đề tài được thảo luận nhiều trong tuần qua. Mặc dù gặp khó khăn về vốn cũng như chịu tác động từ yếu tố khách quan khác nhưng phân khúc bình dân, giá rẻ vẫn tiếp tục phát triển đầy tiềm năng.

“Nút thắt cổ chai”

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS từ nay đến cuối năm khó có khả năng tăng trưởng mạnh. Một trong những lí do chủ yếu là nguồn vốn đầu tư vẫn bị thắt chặt cùng với các quy định mới về tín dụng. Là một lĩnh vực yêu cầu vốn đầu tư khá lớn, một thực trạng không thể phủ nhận là BĐS lâu nay phụ thuộc khá nhiều vào vốn vay ngân hàng.

Thế nhưng, diễn biến từ đầu năm đến nay cho thấy lãi suất cho vay đang ở mức cao. Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đất trả góp đang dao động 15 - 18%/năm. Do lãi suất vay thỏa thuận còn cao mức tăng của tổng dư nợ tín dụng BĐS khá thấp. Các nhà đầu tư và khách hàng mua nhà tỏ ra rụt rè khi vay tiền, hi vọng lãi suất giảm.

Theo một báo cáo của Ngân hàng nhà nước chi nhánh TP.HCM cho thấy tổng dư nợ tín dụng BĐS của các Ngân hàng thương mại trong 6 tháng đầu năm đạt 91.302 tỷ đồng, chỉ tăng 16,7% so với đầu năm 2010.

Bên cạnh lãi suất cao, Thông tư số 13/2010/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1.10 nhiều khả năng sẽ khiến các Ngân hàng thắt chặt hơn nữa cho vay trong lĩnh vực BĐS trong thời gian tới. Thông tư này tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS từ 100% lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%.

Lí giải cho chính sách này, nhiều chuyên gia cho rằng đây là bước đi cần thiết, hướng đến mở rộng tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, hỗ trợ phát triển thay vì cho các hoạt động đầu cơ, đồng thời cải thiện mức độ an toàn vốn và sự ổn định vững chắc của hệ thống Ngân hàng.

Thông tư này có thể sẽ buộc các Ngân hàng thương mại thu hẹp tín dụng, hạn chế cho vay ở lĩnh vực BĐS để giảm tỉ lệ rủi ro. Như vậy, nguồn cung tiền cho lĩnh vực BĐS có thể bị siết lại, gây khó cho cả chủ đầu tư và khách hàng muốn tham gia thị trường.

Như vậy, cùng với tác động của Nghị định 69 về việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường, Nghị định 71 với các ràng buộc trong quá trình góp vốn, về ngắn hạn, thị trường BĐS chắc chắn sẽ chứng kiến một đợt biến động lớn.

Ông Lâm Văn Chúc - Chủ tịch HĐQT công ty TNHH địa ốc Phúc Đức chia sẻ: “Các qui định mới có thể giúp thị trường minh bạch và được quản lí chặt chẽ hơn. Thế nhưng, thách thức đặt ra rất lớn, huy động vốn trung và dài hạn sẽ khó khăn, chi phí lại tăng cao, các Doanh nghiệp BĐS sẽ không dám đầu tư tiếp, thậm chí một số Doanh nghiệp không thích ứng kịp có thể sẽ phá sản. Sẽ có một quá trình điều chỉnh để thích nghi, nhưng sẽ vô cùng khó khăn”.

Tiềm năng phân khúc trung bình

Thị trường BĐS đang đối mặt với nhiều khó khăn do thiếu vốn, thiếu quỹ đất cũng như đối mặt với hàng loạt những Nghị định, Thông tư mới có khả năng tác động lớn đến thị trường. Tuy thị trường dần rơi vào trầm lắng, chờ đợi những chuyển biến mới nhưng một vài phân khúc như phân khúc căn hộ trung bình, mặt bằng bán lẻ vẫn tiếp tục sôi động và duy trì tính thanh khoản ổn định.

Nhận thấy nhiều thay đổi từ khách hàng, thời gian qua nhà đầu tư bắt đầu tập trung tăng cung cho phân khúc trung bình, thay thế nguồn cung căn hộ cao cấp. Các chủ dự án chủ yếu thiết kế những căn hộ có diện tích vừa phải, từ 50 - 60m2 và nằm tại các vị trí cách trung tâm khoảng 10km, không quá xa nếu như giao thông ở TP.HCM không bị ùn tắc.

Báo cáo thống kê của Công ty CBRE cho thấy trong quý 2/2010 tại thị trường TP. HCM nguồn cung thị trường căn hộ bán tăng 3.455 căn hộ. Hầu hết các giao dịch thực hiện tập trung ở phân khúc nhà ở bán hạng trung cấp và bình dân với các căn hộ có diện tích 60 - 80 m2 được ưa chuộng ở mức giá 600 - 800 USD/m2. Thị trường Hà Nội có giá chào bán thứ cấp tăng trên mọi phân khúc thị trường tăng 3% tại phân khúc trung cấp, cao cấp, và hạng sang, tăng 9%.

Không chỉ có một nguồn cầu dồi dào, nguồn cung đang không ngừng tăng, phân khúc trung bình, nhà giá thấp còn nhận được sự hỗ trợ về vốn. Đây là một trong những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư yên tâm phát triển phân khúc này.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, từ đây đến cuối năm thị trường BĐS khó có cơ hội bùng phát những đợt sốt giá do bị tác động khách quan từ nhiều phía. Nhưng các phân khúc giá bình dân sẽ tiếp tục trở thành tâm điểm ở cả hai địa bàn lớn là TP. HCM và Hà Nội nhằm phục vụ những người tiêu dùng có nhu cầu thực tế về nhà ở. Những căn hộ có giá khoảng trên dưới 1.000 USD mỗi m2 sẽ được mở rộng trong tương lai để đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Với những lợi thế trên, phân khúc nhà trung bình, nhà giá thấp được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy thị trường. Đồng thời, nguồn cung ngày càng cao của phân khúc này cũng báo hiệu sự cạnh tranh phải có nhằm thu hút khách hàng giữa các nhà đầu tư trong thời gian tới. Tuy nhiên, trong bối cảnh sự phát triển của thị trường BĐS vẫn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng, để thị trường BĐS phát triển đồng đều, thiết nghĩ, các chính sách tài chính tiền tệ cần có sự linh hoạt cần thiết, nếu chặt quá sẽ gây ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư và Doanh nghiệp tham gia thị trường.

(diaoconline)