Đăng ký giao dịch bảo đảm: Cầm chuôi vẫn bị đứt tay?

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Ngân hàng có thể nhận tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai không?

Tài sản đã thế chấp nơi ngân hàng nhưng chủ tài sản vẫn đem bán cho ai đó, kiện tụng chán chê nơi pháp đình và rốt cục, ít nhiều ngân hàng vẫn chịu thiệt. Không ít kiến nghị về bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng lời “hứa” của các nhà làm luật cứ... để đấy!

Những ngày qua, dư luận ồn ào xung quanh vụ giám đốc một doanh nghiệp đem thửa đất đã thế chấp tại ngân hàng bán cho nhiều đối tượng. Sự việc vỡ lở, vị giám đốc nói trên bị bắt, ngân hàng bỗng nhiên dính vào vòng lao lý.

Thắng kiện vẫn thiệt thòi

Chưa biết tòa phân xử thế nào nhưng bao quát từ các vụ kiện tương tự, dù ngân hàng được xử thắng kiện (trên cơ sở đảm bảo đầy đủ thủ tục pháp lý: hợp đồng vay vốn, nhận tài sản thế chấp hợp pháp, đăng ký giao dịch bảo đảm...) nhưng ít nhất vẫn phải chia sẻ rủi ro với những nguyên đơn khác. Một lý do có quan điểm “rộng lượng”: “Họ cũng là nạn nhân nên cần được chia sẻ!”.

Ông Trương Thanh Đức, Giám đốc Ban Pháp chế Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bảo Việt cho biết: với quy trình, thủ tục khá chặt chẽ trong việc cho vay có tài sản thế chấp, về mặt pháp lý, ngân hàng thường “nắm đằng chuôi”. Nhưng trớ trêu, ngân hàng thường nhận lại phần thua thiệt không nhiều thì ít, khi phát sinh tranh chấp trên thực tế.

Ông Đức nêu dẫn chứng, trong thời gian còn làm việc tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIBank), VIBank đã từng theo đuổi một vụ kiện mấy năm trời do khách hàng bán tài sản đã thế chấp. Mặc dù ngân hàng làm đúng thủ tục, quy trình nhưng khi ra tòa, bên làm đúng vẫn bị thua! Lý do “thua” được tòa đưa ra là: bên nguyên đơn kia cũng là người mua, cũng bị chịu thiệt hại. Chưa kể, sự “thua” khác còn ở chỗ phải theo kiện tụng hàng năm trời, tốn kém thời gian, chi phí, tổn hại đến uy tín thương hiệu...

Bên cạnh đó là khó khăn trong việc xử lý các khoản nợ khách hàng không có khả năng hoàn trả hoặc chây ỳ, cố tình không trả. Theo lẽ thường, giao dịch giữa bên vay và bên cho vay luôn dựa trên một hợp đồng dân sự và đó là bằng chứng pháp lý cao nhất khi có tranh chấp xảy ra.

Về nguyên tắc, trong trường hợp này, ngân hàng có quyền phát mại tài sản để thu hồi vốn và việc xử lý không hề phức tạp vì hai bên đã ký hợp đồng. Nhưng đến khi ra toà, toà cứ kéo hết toà nọ đến toà kia, từ sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm đến tái thẩm, từ năm này qua năm khác, làm cho người đi đòi nợ phải kéo dài thời gian, phải cử người vào nơi đang diễn ra phiên toà, thuê văn phòng chỉ để đòi nợ, hết sức nhiêu khê và mệt mỏi.

Văn bản luật quá tù mù!

Đối với những giao dịch vốn về cơ bản đã hoàn tất thủ tục giữa ngân hàng với khách hàng; giữa ngân hàng với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm mà còn gặp rủi ro như trên. Trên thực tế, câu chuyện rủi ro đối với quá trình giải ngân vốn còn xuất phát từ những “tréo ngoe” trong các văn bản quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm mà nếu không hoàn thành bước này, cầm chắc ngân hàng chịu phần thua trước tòa khi phát sinh tranh chấp.

Ông Vũ Văn Trình, Trưởng ban Tín dụng doanh nghiệp, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank) cho biết: giữa khoản 1 Điều 2 Nghị định 08/2000/NĐ-CP và khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định các trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm có sự khác biệt cơ bản, khiến các ngân hàng rất khó thực hiện.

Cụ thể, khi khách hàng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, theo Nghị định 08 thì không phải đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu không có thỏa thuận) vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, người sử dụng không có quyền sở hữu nhưng theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 163, vẫn phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong khi đó, Nghị định 163 chỉ bãi bỏ khoản 2 Điều 2 của Nghị định 08, tức là khoản 1 Điều 2 Nghị định 08 vẫn còn giá trị pháp lý. Như thế, trường hợp này có phải đăng ký giao dịch bảo đảm hay không?

Hay như vướng mắc được Vietcombank đưa ra về việc nhận tài sản bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 và Nghị định 163, tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Nhưng theo quy định của Luật Nhà ở 2005 thì giao dịch thế chấp nhà ở đòi hỏi phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vậy, ngân hàng có thể nhận tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai không?

Thậm chí, Vietcombank còn kiến nghị phải có văn bản hướng dẫn về từ “có thật” tại Điều 5 của Luật Công chứng bởi nếu tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai có nghĩa là “không có thật” hoặc “chưa có thật” và thực tế đã có nhiều trường hợp bị từ chối công chứng hợp đồng tài sản bảo đảm. Không công chứng được cũng đồng nghĩa với việc không được đăng ký giao dịch bảo đảm, ngân hàng không giải ngân được và khách hàng cũng không thể vay được vốn.

Nhiều năm qua, những hạn chế, vướng mắc trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm, nhất là đối với tài sản thế chấp tại ngân hàng không phải là chuyện mới. Đã có nhiều buổi hội thảo, tọa đàm, kiến nghị đối với những khúc mắc, thậm chí cả xung đột xung quanh các văn bản luật pháp về vấn đề này nhưng trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh 2009-2011, dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn đang... thảo!

Bởi thế, những bức xúc này cứ kéo dài hết năm nọ đến năm kia và rủi ro cứ rình rập theo mỗi khoản cho vay của ngân hàng.

Theo vneconomy