Nhà cho người bắt đầu lập nghiệp: Cầu tăng nhanh, ba năm nữa mới đủ cung

Theo tính toán của một người có thâm niên trong ngành địa ốc, mỗi năm có thêm 40.000 sinh viên mới ra trường làm việc tại Tp.HCM. Loại nhà có giá phù hợp với người có sáu năm tích luỹ, theo dự đoán, phải ba năm nữa mới có nhiều.

Ông Nguyễn Minh Thành, người đã nhiều năm nghiên cứu về nhu cầu của thị trường địa ốc phân tích, trong bán kính 20 km của Tp.HCM hiện có khoảng hơn 70 - 80 trường đại học, cao đẳng, mỗi năm ra trường khoảng 80.000 người, trong đó một nửa làm việc tại Tp.HCM.

Hết đất đúng nhu cầu

Với mặt bằng thu nhập như hiện nay, theo ông Thành, dự định sau 5 - 6 năm làm việc tích luỹ được đủ tiền để mua nhà ở. Nếu lọt vào nhóm thu nhập trung bình - khá, bình quân mỗi tháng một đôi vợ chồng tích luỹ được 7 triệu đồng. Tính ra, họ phải mất 15 năm mới có 1 tỉ đồng để mua nhà. Đây là cơ sở để ngân hàng có thể cho đối tượng như vậy vay. Nếu giả định trong số 40.000 người sau sáu năm làm việc tính chuyện lập gia đình, thì nhu cầu ở mỗi năm tối thiểu là 20.000 căn hộ hoặc nhà ở.

Từ những tính toán trên, theo ông Thành, với đơn giá 1 tỉ đồng/căn nhà 70m2, giá đất sẽ tương đương với 14,5 triệu đồng/m2.

Hiện nay đơn giá này hầu như ở những vị trí trung tâm đã hết sạch, mà giới trí thức chỉ có thể tìm ở các vùng ven, ở các tỉnh lân cận có bán kính cách trung tâm khoảng 20km trở lên. Đồng quan điểm với ông Thành, ông Hoàng Anh Tuấn, giám đốc công ty Tấc Đất Tấc Vàng đưa ra giải pháp để những người mới tốt nghiệp đại học, sau khi có việc làm, có thể sở hữu được nhà ở là mua trả góp căn hộ hoặc mua đất để dành, từ từ xây nhà.

Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai là nơi thu hút lực lượng lao động mới, có trình độ đại học thuộc loại đông nhất. Khu vực trung tâm thành phố không còn đất đáp ứng đúng nhu cầu, cho nên có thể thị trường căn hộ của các tỉnh lân cận sẽ đáp ứng nhu cầu này trong tương lai.

Xây dựng mới: Muối bỏ bể

Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, từ năm 2011 phải xây dựng được 7 - 8 triệu m2 nhà ở mới đáp ứng về chỗ ở cho cư dân đô thị. Tuy nhiên, hiện tại áp lực về nhà ở vẫn còn đè nặng bởi dân số tăng quá nhanh. Mặt khác, khi xây dựng chương trình nhà ở xã hội, Tp.HCM khá kỳ vọng vào việc có thể thông qua chương trình này, giảm được một phần về áp lực nhà ở cho người dân.

Đơn giá nhà đất phù hợp ở những vị trí trung tâm đã hết sạch, người mới ra trường biết để dành tiền chỉ có thể tìm ở các vùng ven, ở các tỉnh lân cận có bán kính cách trung tâm khoảng 20km trở lên.

Tuy nhiên, đến nay chương trình nhà ở xã hội dường như vẫn chưa phát huy được. Theo sở Xây dựng, hiện chỉ mới có bốn dự án thuộc các thành phần kinh tế khác nhau đầu tư là dự án ở phường Thạnh Xuân (quận 12), dự án rộng 1ha ở phường Bình Chiểu (quận Thủ Đức), dự án ở huyện Hóc Môn của công ty Minh Thành và dự án 3 ha ở phường Trường Thọ (quận Thủ Đức).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, để đảm bảo phát triển nhà ở, trong năm 2010, diện tích nhà ở bình quân đầu người sẽ được nâng lên 14m2 (theo số liệu khảo sát vào tháng 4.2009 là 13,4m2/người).

Thế nhưng, do số lượng dân nhập cư tăng nhanh, chiếm đến 30% dân số thành phố, tập trung tại các quận mới, quận ven và ngoại thành hoặc xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất nên đã dẫn đến tình trạng nhà ở xây dựng không tuân theo quy hoạch, các khu dân cư tự phát ngày càng phát triển, phá vỡ quy hoạch chung. Đây là một thực trạng đáng quan ngại bởi nếu càng phát triển tự phát, các yếu tố phục vụ cho dân sinh như hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp thoát nước, giao thông...) hoặc hệ thống hạ tầng xã hội (trường học, trạm y tế, công trình công cộng...) sẽ không đảm bảo.

Trong tổng số 130 dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố được phê duyệt tại Sở Xây dựng Tp.HCM trong các năm 2007 - 2008, có đến 63 dự án được xây dựng tại khu vực nội thành hiện hữu - ít có loại giá thấp phù hợp nhu cầu của người trẻ mới lập nghiệp. Theo công ty chuyên nghiên cứu và phân tích thị trường VietRees, các dự án đang trong quá trình xây dựng trong năm 2010 sẽ cung cấp cho thị trường Tp.HCM thêm khoảng 8.500 căn hộ, năm 2011 từ 10.000 - 15.000 và con số này sẽ tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo.

Nguồn cung căn hộ có giá trung bình và thấp trong năm 2010 có thể sẽ cao hơn gấp bốn lần so với năm 2008, chiếm hơn 37% so với tổng nguồn cung toàn thị trường, nhưng như vậy là vẫn quá thấp so nhu cầu như phân tích phần trên. Và như thế, cần phải ít nhất 2 - 3 năm mới có thể tạo thêm nguồn cung đáng kể trong phân khúc nhà có giá trung bình hoặc thấp cho thị trường.

Vũ Nguyên - Minh Hạ (SGTT)

[ Trở về]