Rót tiền đầu tư mặt bằng bán lẻ liệu có “ngon ăn”?

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Bên cạnh loại hình kinh doanh BĐS quen thuộc như căn hộ, biệt thự, đất ở… giới đầu tư Hà Nội đang “nhắm” đến việc rót tiền sở hữu mặt bằng bán lẻ (MBBL) tại các trung tâm thương mại (TTTM). Đây là loại hình đầu tư mới nhưng liệu có phải là “chiếc bánh ngon”?

Thị trường tiềm năng

Mặt bằng bán lẻ cao cấp tại Hà Nội được đánh giá vẫn rất tiềm năng trong những năm tới. Điều đó được thể hiện là trong khu trung tâm tỷ lệ trống dường như là bằng 0%. Theo Colliers International Vietnam, trong 11 tháng qua, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ đã tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều đó cho thấy nhu cầu tiêu dùng của người dân Thủ đô là rất cao, cùng với đó xu hướng mua sắm tại các TTTM lớn và hiện đại ngày càng hiện rõ hơn.

Mức giá thuê khu trung tâm khoảng 150USD/m2 thuộc về Metropole Arcade, Vincom khoảng 135USD/m2,... Trong quý 3/2010, mốc giá thuê cao nhất được đánh giá là 560m2 khối đế bán lẻ ở quận Hoàn Kiếm, mỗi m2 có giá thuê là 185 USD/tháng.

Lượng cung lớn đang dần được tung ra, đặc biệt là phân khúc trung tâm thương mại cao cấp với các dự án như: Hanoi Grand Plaza (16,000 m2) và chợ Hàng Da (7,000 m2) đi vào hoạt động vào cuối năm nay; chợ Mơ, Pico Mall, Ciputra Mall, Usilk City sẽ hoàn thành trong năm 2012.

Xu hướng cho thuê lại MBBL tới các khách thuê lẻ trở nên phổ biến, ví dụ tại Vincom, Parkson, Grand Plaza, chợ Hàng Da, The Garden, Usilk City… Ngoài ra, ngày càng nhiều hãng bán lẻ nước ngoài thâm nhập vào Việt Nam qua nhượng quyền thương hiệu và mở rộng quy mô. Trong quý 3/2010, ba nhãn hiệu bán lẻ xa xỉ nhất thế giới là Louis Vuitton, Hermès và Gucci đã hiện diện tại Hà Nội. Tín hiệu tích cực này có thể giúp cho việc thu hút thêm các nhà bán lẻ trung và cao cấp nước ngoài tìm đến thị trường Hà Nội trong thời gian tới.

Cushman & Wakefield dự báo, trong tương lai, chợ truyền thống sẽ dần được thay thế bởi mô hình bán lẻ hiện đại. Các đại siêu thị hiện đại và các trung tâm bán buôn sẽ phục vụ không những dân cư Hà Nội mà còn dân cư ở những khu vực lân cận nên cầu về MBBL sẽ ngày càng tăng mạnh.

Không chỉ là sân chơi cho “đại gia”

Có ý kiến cho rằng, đầu tư vào MBBL chủ yếu là các đại gia bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ chứ nhà đầu tư nhỏ lẻ khó có tiền để mua ôm và theo được. Về vấn đề này, ông Lê Minh Dũng, giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, đầu tư kinh doanh BĐS luôn nhìn vào hai mục tiêu: từ doanh thu lợi nhuận và từ giá trị của BĐS. Ông Dũng đưa dẫn chứng cụ thể, nếu có khoản tiền 2-3 triệu USD mà đem gửi tiết kiệm theo lãi suất như hiện nay thì mỗi tháng sẽ thu về trên dưới 10-20 nghìn USD. Còn với số tiền đó mà đem mua biệt thự ở Hồ Tây hoặc Ciputra rồi cho thuê thì mỗi tháng chỉ thu được 2-3 nghìn USD. Như vậy, khoản tiền thu về chỉ bằng 1/10 so với gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, sau một hoặc hai năm giá trị BĐS căn biệt thự đó có thể lên đến 2- 3 lần. Điều này cho thấy, chúng ta sẽ nhìn vào giá trị của đầu tư dài hạn hay ngắn hạn?

Trong khi MBBL ở những vị trí đắc địa như quận Hoàn Kiếm đang rất thiếu và ngày càng có giá hơn trong tương lai. Nên nếu đầu tư về ngắn hạn có thể là khoản thu tiền lẻ, nhưng về dài hạn lại là khoản đầu tư tiền chẵn.

“Tôi cho rằng, càng là đại gia càng tính toán cẩn thận hơn và có những phương án tính toán tài chính cẩn trọng hơn. Nên đầu tư dài hạn hay ngắn hạn do quan điểm kinh doanh. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn kết hợp với các tổ chức tài chính, ngân hàng nên không phải cứ là đại gia mới có thể đầu tư vào lại hình này. Chỉ cần có phương án kinh doanh ổn định thì các tổ chức tài chính sẽ sẵn sàng hỗ trợ cho vay tối đa tới 70%.

Việc đầu tư vào bất cứ loại hình nào cũng có thể dễ cho người này và khó cho người khác. Nhưng nếu chủ đầu tư chọn đúng đối tác, dự án và chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, uy tín thì việc tập trung khai thác BĐS tại các TTTM ở những khu vực đắc địa là hướng đi đúng đắn vì trong MBBL cầu luôn nhiều hơn cung” – ông Dũng phân tích.

MBBL vẫn đang thiếu, nên khi đang thiếu mà hoạt động tốt, giá thuê tốt thì nhiều nhà đầu tư sẽ sẵn sàng rót tiền vào đầu tư loại hình này. Đó là sự tất yếu của thị trường. Theo ông Dũng, loại hình đầu tư MBBL tại các TTTM sẽ phát triển, nhưng để thành công đòi hỏi chủ đầu tư phải có uy tín, chuyên nghiệp, phải có đầu tư dài hạn, biết chia sẻ quyền lợi với những nhà đầu tư thứ phát để đưa phân khúc này sinh lời không chỉ cho chủ đầu tư mà còn cho cả những nhà đầu tư thứ phát và những người kinh doanh. Có lẽ, đây chưa chắc đã là chiếc bánh “ngon ăn”.

(Báo Lao Động)