Vốn ngoại ép nội

Năm 2008 là năm bội thu về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Sơ bộ, khoảng 40% trong tổng số 64 tỷ đô-la Mỹ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (ĐTNN) đăng ký trong năm ngoái thuộc về những dự án bất động sản. Trong khi phần lớn số vốn này vẫn chưa được giải ngân thì các nhà ĐTNN lại tiếp tục đề xuất những dự án bất động sản khổng lồ. Nếu quá trình cấp phép thuận lợi thì những đề xuất này sẽ tiếp tục đưa bất động sản thành điểm nhấn quan trọng trong thu hút vốn ĐTNN trong năm 2009.

Nối tiếp những dự án tỷ “đô”

Nguồn tin từ Cục Đầu tư Nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cho biết, một số địa phương đang tiếp tục đàm phán những dự án tỷ “đô” trong lĩnh vực bất động sản. Riêng TPHCM đang thảo luận 4 dự án lớn với tổng vốn đầu tư ước tính lên đến 20 tỷ đô-la Mỹ. Đồng Nai cũng có những dự án khổng lồ và nếu được cấp phép, sẽ chiếm phần lớn trong tổng số 5 tỷ đô-la Mỹ tỉnh này thu hút được trong năm nay.

Tuy có rất ít thông tin chi tiết về những dự án đang trong quá trình đàm phán, nhưng có thể thấy, những dự án này đã được chuẩn bị từ lâu và đã qua một quá trình thương thảo. Đặc biệt, các nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Trung Đông cũng như các công ty quản lý quỹ đầu tư đang nhòm ngó những dự án lớn tại bán đảo Thủ Thiêm và Cảng Hiệp Phước tại TPHCM và quy mô vốn của những dự án này đều dự kiến lên đến hàng tỷ đô-la Mỹ. Berjaya, một tập đoàn của Malaysia đã nhận giấy phép đầu tư cho một dự án 3,5 tỷ đô-la Mỹ xây dựng Khu đô thị đại học quốc tế và Trung tâm tài chính Việt Nam tại TPHCM trong năm ngoái, nay đang xúc tiến khả năng đầu tư vào Khu công nghệ cao Sài Đồng tại Hà Nội với vốn đầu tư dự kiến khoảng 2,5 tỷ đô-la. Từ lâu, cũng tại Hà Nội -Tập đoàn Kumho của Hàn Quốc đã ngắm đến khả năng tham gia khả năng tham gia phát triển tổ hợp Trung tâm triển lãm quốc gia rộng 120/ha ở Mễ Trì và xây dựng lại Trung tâm triển lãm quốc gia trên đường Giảng Võ.

Ông Vũ Quang Hiển - Giám đốc đầu tư Công ty quản lý quỹ đầu tư Saigon Asset Management nhận định, bất chấp những khó khăn của thị trường bất động sản trong nước cũng như thách thức trong việc huy động vốn từ thị trường quốc tế, các nhà ĐTNN sẽ vẫn không ngần ngại đăng ký xin cấp phép những dự án bất động sản quy mô lớn. Những thị trường mục tiêu mà họ nhắm đến là bất động sản công nghiệp ở Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai và Bình Dương. Riêng trong lĩnh vực nhà ở thì họ nhắm đến hai thị trường có nền tảng tốt là Hà Nội và TPHCM.

Bên cạnh những dự án xin cấp mới, ông Hiển nhận xét, các nhà ĐTNN sẽ vẫn tiếp tục đàm phán mua lại các dự án bất động sản trong nước hoặc mua cổ phần của những công ty phát triển bất động sản gặp khó khăn về vốn. Quá trình này được ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty thẩm định giá CEN Value, nhìn nhận như việc “diều hâu nhặt xác chết”. Theo ông Hưng, rất nhiều nhà đầu tư trong nước gặp khó khăn về vốn trong việc triển khai dự án vì vốn tự có mỏng, vốn vay ngân hàng vẫn khó khăn và đầu ra của sản phẩm cũng bế tắc. Các chủ đầu tư này đã chịu đựng được một thời gian nhưng nếu càng kéo dài thời gian triển khai dự án thì khó khăn càng lớn, do áp lực trả lãi ngân hàng. Ông Hiển cho rằng, với tiềm lực mỏng và sức ép lớn, nhiều nhà đầu tư trong nước đang ở “chiếu dưới” trong việc đàm phán bán dự án hoặc cổ phần và các nhà ĐTNN không ngần ngại tiếp tục ép chủ các dự án phải tiếp tục hạ giá.

Vốn càng nhiều càng lo?

Vốn ĐTNN vào nhiều sẽ góp phần khỏa lấp khoảng trống do các nhà đầu tư trong nước “đói vốn” để phát triển dự án nhằm đáp ứng nhu cầu bất động sản ngày càng tăng. Nhưng trái lại, vốn càng nhiều thì nỗi lo càng lớn.

Trong một cuộc hội thảo mới đây về thị trường bất động sản sau 2 năm Việt Nam gia nhập WTO, Tiến sỹ Lê Đăng Doanh một lần nữa gióng lên hồi chuông cảnh báo về lượng vốn đăng ký quá lớn trong lĩnh vực bất động sản. Ông nói rằng, nhà ĐTNN đăng ký những dự án đầu tư khổng lồ nhưng thực chất họ rót tiền vào rất ít. Phần lớn vốn cho những dự án này được huy động từ khách hàng trong nước. Họ bán sản phẩm bằng tiền đồng nhưng lại chuyển lợi nhuận ra nước ngoài bằng ngoại tệ nên nếu họ rót vào ít mà rút ra nhiều thì sẽ dẫn đến việc mất cân bằng về ngoại tệ.

Các chuyên gia thuộc Trường Harvard Kennedy và Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright cảnh báo, nếu coi toàn bộ số vốn nhà đầu tư đăng ký sẽ được giải ngân là quá lạc quan. Các chuyên gia cũng đặt câu hỏi, liệu có thực tế hay không khi kỳ vọng một nhà đầu tư nước ngoài đầu tư đến 4 tỷ đô-la Mỹ vào một khu đô thị mới nằm ở một tỉnh nghèo và xa như Phú Yên? Liệu một đại gia Malaysia có thật sự rót một núi tiền lớn hơn ngân sách giáo dục hàng năm của cả Việt Nam, chỉ cho một khu đại học?

Cũng có ý kiến cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài được khuyến khích phóng đại các con số đầu tư nhằm gây ấn tượng với các chính quyền địa phương, giúp đẩy nhanh tiến độ cấp phép và tiếp cận được những khu đất có vị trí tốt nhất với diện tích lớn nhất. Nếu thật sự điều này xảy ra thì chính sách thu hút đầu tư lại không hiệu quả và có khi còn phản tác dụng, vì nó sẽ đẩy giá đất lên cao, làm nản lòng các nhà đầu tư nghiêm túc, đặc biệt là các nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp chế biến.

Ông Hiển nhìn nhận, trong bối cảnh thị trường tài chính thế giới còn nhiều khó khăn thì không dễ gì các nhà ĐTNN có thể huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp cũng như từ công ty mẹ để triển khai dự án tại Việt Nam. Rất nhiều dự án khởi công hoành tráng để các nhà đầu tư chứng tỏ với cổ đông, với nhà đầu tư thứ cấp hoặc chính quyền sở tại rằng, họ vẫn nghiêm túc triển khai các kế hoạch đầu tư. Nhưng sau lễ khởi công thì tốc độ triển khai dự án thường rất chậm hoặc có những dự án hầu như không có thêm động tĩnh gì.

Đã đến lúc các địa phương cần có sự sàng lọc trong việc cấp phép các dự án bất động sản có vốn đầu tư lớn và diện tích chiếm đất lớn. Mỗi dự án lớn thường liên quan đến công việc đền bù, giải tỏa và tái định cư rất khổng lồ, ảnh hưởng đến an ninh, đời sống và xã hội của địa phương. Nếu nhà đầu tư không thực hiện được hoặc thực hiện dở dang thì hệ lụy rất lớn. Và nếu chính quyền địa phương không thể giao đất giống như cam kết với nhà đầu tư thì môi trường đầu tư bị ảnh hưởng. Thực tế khảo sát của Bộ Kế hoạch và Đầu tư trong thời gian qua cho thấy, các địa phương hầu như không giao đất đúng như thời hạn họ cam kết với nhà đầu tư. Vì thế, vốn sẽ tắc trong quá trình giải ngân và những con số ấn tượng về vốn ĐTNN đăng ký trong lĩnh vực bất động sản sẽ không còn ý nghĩa gì.