Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM: Quy hoạch - Phải chấp nhận thời kỳ quá độ

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Nhiều doanh nghiệp trong HoREA là những nhà đầu tư xây dựng, phát triển đô thị lớn nhất TPHCM. Trong hoạt động của mình, các doanh nghiệp này thường xuyên phải cọ xát với vấn đề quy hoạch. Bằng thực tế đó, tham gia diễn đàn tham vấn ý kiến nhân dân về quy hoạch qua cuộc trao đổi với phóng viên Báo Sài Gòn Giải Phóng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã kiến nghị một số giải pháp.

- Theo ông, tại sao các nhà đầu tư xây dựng, phát triển đô thị luôn muốn điều chỉnh quy hoạch đã được phê duyệt?

Có nhiều nguyên nhân nhưng theo tôi nguyên nhân lớn nhất là nhiều đồ án quy hoạch không khả thi hoặc nếu có thì mới dừng ở mức quy hoạch chung 1/5000 hoặc nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/2000. Trong những đồ án quy hoạch này, thành phố mới xác định được những phân khu chức năng lớn, trong khi đó việc đầu tư, xây dựng các khu đô thị mới đòi hỏi phải có các quy định cụ thể hơn.

Trong bối cảnh rất thiếu thông tin như vậy, chính quyền một số quận, huyện đã thực sự lúng túng khi xem xét, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 do các doanh nghiệp-chủ đầu tư các dự án lập. Địa phương nào “yếu cơ” là bị nhà đầu tư “dẫn dắt” ngay. Thực trạng này đã đưa đến nhiều câu chuyện “dở khóc, dở cười”, rất khôi hài. Đó là nhiều con đường trong các khu dân cư mới cứ chạy song song mãi mà không kết nối được với nhau hoặc đường của khu dân cư này đâm thẳng vào hông nhà dân của khu dân cư kế bên. Cứ đến một số khu dân cư mới ở phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, bạn sẽ thấy điều này.

- Thế nhưng trong nhiều khu đô thị mới như đô thị mới Thủ Thiêm chẳng hạn, thành phố đã thuê tư vấn nước ngoài làm quy hoạch rất đẹp, rất rõ ràng nhưng dường như vẫn có nhiều nhà đầu tư muốn điều chỉnh quy hoạch theo hướng có lợi cho họ?

Về nguyên tắc, nhà đầu tư nào cũng muốn “tối đa hóa lợi nhuận”. Vấn đề là Nhà nước phải “cứng tay”, nếu thấy vấn đề đã hợp lý thì phải quản lý bằng “bàn tay sắt”.

Quy hoạch là một trong những công cụ thể hiện ý chí muốn phát triển đô thị như thế nào của Nhà nước. Ở nhiều nước tiên tiến, các nhà đầu tư buộc phải tuân theo ý chí này của Nhà nước. Tất nhiên, nói như vậy cũng không có nghĩa quy hoạch là bất biến. Trong quá trình thực hiện quy hoạch, nếu thấy cần thiết, Nhà nước cũng có thể điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp hơn, khả thi hơn.

- Như thế nào là một quy hoạch phù hợp hơn, khả thi hơn? Liệu có sự thống nhất giữa Nhà nước (người làm quy hoạch), doanh nghiệp (nhà đầu tư) và người dân (người thụ hưởng sự phát triển của thành phố) trong suy nghĩ này, khi mà mỗi bên đều có những mong muốn khác nhau?

Nhà nước và người dân thường có chung một mong muốn, đó là phát triển một đô thị đẹp, hài hòa, bảo vệ môi trường… Nhà đầu tư cũng mong muốn như thế nhưng vì là doanh nghiệp nên họ phải tính toán nhiều đến lợi nhuận. Điều đó không có gì là sai, là xấu. Vấn đề ở đây là Nhà nước phải tìm kiếm được điểm hài hòa của các mong muốn này. Chỉ có một cách để tìm kiếm, đó là xem xét vấn đề một cách tổng quát từ kinh tế đến xã hội và cả khoa học kỹ thuật.

Tất nhiên trong đó, yếu tố kinh tế là quan trọng hơn cả. Chúng ta muốn có đô thị đẹp mà không có tiền làm thì mong muốn chỉ là mong muốn. Do vậy, khi làm quy hoạch, Nhà nước phải căn cứ vào điều kiện kinh tế để đưa ra các chỉ tiêu xây dựng. Các chỉ tiêu này có thể chưa giúp hình thành ngay một đô thị đẹp nhưng nó có thể là cơ hội để người dân “an cư”. Tôi đã thấy nhiều nước trong khu vực áp dụng giải pháp này để phát triển đô thị. Như Singapore chẳng hạn, trước đây khi kinh tế chưa phát triển, Singapore cũng đã phải chấp nhận có những khu nhà thấp tầng, xấu xí. Tuy nhiên, khi đất nước phát triển, họ đã đập đi hết để xây dựng các khu cao ốc sang trọng, đẹp đẽ.

- Ông muốn TPHCM cũng có những bước đi như thế?

Đây là vấn đề mang tính tất yếu. Tiềm lực kinh tế còn hạn chế thì ta phải tính toán thật thực tế, nói như ông bà ta là “liệu cơm gắp mắm” để quy hoạch khả thi, không ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống người dân. Thế nhưng, cũng có những yêu cầu mang tính nguyên tắc. Ví dụ, chúng ta có thể chưa có ngay các đô thị đẹp như mong muốn nhưng hạ tầng kỹ thuật của các đô thị phải chuẩn, phải kết nối được với nhau.

TPHCM nên có những quy hoạch dài hạn, cho 50 năm hoặc hơn nữa. Trong thời gian này có thể chia ra từng thời kỳ phát triển với những tiêu chí cụ thể cho thời kỳ ấy. 10-15 năm đầu, tiêu chí có thể chưa cao nhưng 15-20 sau thì phải tăng dần lên và đến 50 năm sau, tiêu chí phát triển phải tương đương với các nước tiên tiến trên thế giới.

Tuy nhiên, đó là câu chuyện của tương lai, trước mắt TPHCM không nên cho phát triển đô thị một cách manh mún. Ở nội thành, không nên cho “bóc lõm” xây mới một vài khu nhà mà phải chỉnh trang cả một khu phố. Ở ngoại thành phải hình thành nên các khu dân cư mới rộng ít nhất 10 ha với đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, không nên cho xây dựng các khu dân cư nhỏ lẻ, thiếu hạ tầng. Đặc biệt, Nhà nước phải quản lý chặt chẽ hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao thiết kế của các khu dân cư mới, để đảm bảo sự hài hòa chung.

- Cám ơn ông.

(Theo SGGP Online)