Tạo nguồn thu thế nào ?

Tại Hội thảo quốc tế về Giao thông đô thị lần thứ 13 tại TP HCM, nhà nghiên cứu Dư Phước Tân - Viện Kinh tế TP HCM cho biết, một nghịch lý phát triển thường gặp là sau khi đầu tư công trình hạ tầng giao thông mới hoặc mở rộng đường, ngân sách thành phố (chủ yếu từ nguồn thu thuế) đã phải bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng để đầu tư, nhưng giá trị gia tăng từ đất mang lại từ công trình hạ tầng, thường được phân bổ cho các nhà đầu tư và các hộ dân mua đất trước và trong quá trình đầu tư dự án; hoặc có vị trí tọa lạc sát cạnh công trình giao thông vừa mở rộng. Nếu như giá trị gia tăng từ đất trong trường hợp này được phân bổ trở lại cho Nhà nước đúng mức, sẽ góp phần tái tạo vốn đầu tư cho các công trình hạ tầng khác và chi trả xứng đáng cho những hộ bị thiệt thòi do giải tỏa di dời, cũng dành một phần hỗ trợ các chương trình xã hội khác.

Mô hình ứng dụng

Qua kết quả nghiên cứu, ông Tân cho rằng có hai cơ sở có thể phân tích và vận dụng để tạo nguồn thu cho các công trình giao thông trên địa bàn thành phố.

Đối với các dự án chỉnh trang, xây dựng mới các tuyến đường giao thông nội bộ trong nội thành, kinh nghiệm cho thấy có thể vận dụng theo nguyên tắc gia tăng tầng cao (hay tăng hệ số sử dụng đất), giảm mật độ xây dựng để tạo ra quỹ đất dành cho giao thông. Sau khi bố trí các hộ tái định cư vào các chung cư cao tầng tại chỗ, số căn hộ và chung cư dôi dư sẽ được kinh doanh, nhằm tái tạo nguồn vốn đã đầu tư. Như vậy, cơ sở vận dụng của mô hình này chủ yếu dựa vào nguyên tắc là tăng thêm hệ số sử dụng đất tối đa trong khu vực chỉnh trang (sơ đồ 1). Bên cạnh đó, có thể tăng thêm diện tích đất dự trữ (kết hợp giải phóng mặt bằng) đối với dự án giao thông ở ngoại thành (quy trình 2 và 3). So sánh hai quy trình (2) và (3), nguồn vốn thường xuyên đầu tư của Nhà nước đối với các công trình giao thông (trong đó có chi phí thu hồi đất) chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân sách được tạo ra từ nguồn thuế, phí. Trong khi đó nguồn vốn đầu tư của nhà đầu tư tư nhân để chi trả chi phí thu hồi đất, cùng với đầu tư hạ tầng trong phạm vi dự án, chủ yếu dựa vào nguồn thu từ bán đất nền hoặc nhà ở sau khi có hạ tầng. Do vậy, nguồn thu của nhà đầu tư (tư nhân) đã kiểm soát được việc trang trải các chi phí đầu tư một cách căn cơ hơn.

Giải pháp tạo nguồn thu

Để tạo nguồn thu bổ sung cho Nhà nước nhằm bồi thường xứng đáng cho công tác giải tỏa di dời, cùng với trang trải chi phí đầu tư công trình giao thông, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện 1 trong 2 giải pháp sau đây: (1) Tăng tổng nguồn thu từ thuế và phí, thông qua ban hành các nguồn thu mới; (2) Hoặc là Nhà nước có thể điều tiết thêm nguồn thu dưới hình thức tạo ra một quỹ đất dự trữ sau khi đầu tư công trình hạ tầng và qua đó sẽ tạo ra nguồn thu từ giá trị tăng thêm sau khi có hạ tầng.

Ông Tân cho rằng, đối với các giải pháp về thuế và phí, hiện nay các khoản thu này phụ thuộc vào quy định từ trung ương và chính quyền thành phố cũng không thể đặt ra quá nhiều loại phí đối với hộ dân và doanh nghiệp. Do vậy, đối với giải pháp (2) tức là giải pháp tạo thêm một diện tích đất dự trữ sau khi có hạ tầng, thành phố có thể dễ dàng thực hiện nằm trong thẩm quyền của thành phố. Đây cũng chính là cơ sở đề xuất trong việc tạo nguồn thu cho công trình hạ tầng giao thông ở khu vực ngoại thành.

Hai giải pháp mà ông Tân đưa ra là Tạo nguồn thu xây mới đường giao thông từ mô hình Tái phân lô và mô hình Biên chỉnh trang.

Phương pháp tái phân lô là một kỹ thuật nhằm tiến hành dịch vụ hợp nhất các lô thửa rời rạc của nhiều chủ đất khác nhau vào việc phát triển đô thị đã được quy hoạch. Kỹ thuật này cũng được hiểu là có thể giải tỏa trắng các khu lụp xụp, tập hợp thành một lô đất lớn, sau đó điều chỉnh lại các lô đất, điều chỉnh ranh đất và tái định cư tại chỗ. Đây là cách làm rất hiệu quả, được áp dụng tại Nhật Bản, Đài Loan và một số thành phố tại Canada và Australia. Sự điều tiết giá trị gia tăng từ đất sau khi đầu tư công trình giao thông trên địa bàn có thể thực hiện thông qua việc tận dụng phát triển tầng cao, xây dựng các tuyến đường giao thông trong khu vực, đồng thời tận dụng một số diện tích sàn xây dựng hoặc diện tích dôi dư (đã có hạ tầng) cho mục đích kinh doanh, qua đó tái tạo nguồn vốn đã đầu tư. Nhờ đó, các tuyến đường giao thông hình thành theo cơ chế tự hạch toán nguồn thu đã được tạo ra.