Mặc dù đã có rất nhiều chính sách vĩ mô cũng như những giải pháp cụ thể nhằm tìm ra lối thoát, nhưng thị trường bất động sản tính đến thời điểm hiện tại vẫn đang tồn tại rất nhiều mâu thuẫn.

Điển hình là lượng hàng tồn dư còn quá lớn, nhà đầu tư đã cố giảm giá hết mức nhưng vẫn không thúc đẩy được giao dịch. Trong khi đó, hệ thống văn bản hướng dẫn triển khai Nghị quyết 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu vẫn còn chậm.

"Giảm bao nhiêu cũng không bán được hàng"

Thực tế, không phải đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản tại Việt Nam mới bộc lộ những nghịch lý nội tại. Ngay từ thời điểm sôi động nhất, nhiều chuyên gia đã lên tiếng về sự mâu thuẫn giữa giá trị thực của bất động sản với mức giá trên thị trường. Cơ chế tin đồn, việc chạy theo quy hoạch đã đẩy thị trường vào trạng thái “xì hơi” không phanh mấy năm tiếp theo. Hậu quả là những nghịch lý ngày càng lộ rõ hơn.

[Doanh nghiệp bất động sản kiên trì để vượt khó khăn]

Theo số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho tới thời điểm hiện tại đang chiếm gần 50% tổng tài sản của các doanh nghiệp này.

Tuy nhiên, theo đại diện của một số doanh nghiệp, con số hàng tồn kho trên thực tế cũng chưa phản ánh chính xác tình hình thực tế. Trong khi đó, mặc dù Nghị quyết 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu đã ra đời nhưng hệ thống văn bản hướng dẫn triển khai vẫn còn chậm.

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch tập đoàn FLC cho rằng, hiện các doanh nghiệp đang rất nóng lòng mong chờ cơ quan chức năng sớm tháo gỡ vướng mắc, giải tỏa khó khăn, tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp sớm thoát khỏi thế bí.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Quyết, ngoài hai giải pháp cơ bản là chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và hỗ trợ một số đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội… vẫn đang có nhiều tranh cãi, vướng mắc trong việc quy định chi tiết làm cơ sở để triển khai như việc đưa ra tiêu chí thực hiện, đối tượng nào được chuyển đổi dự án, giải quyết các hậu quả pháp lý phát sinh do việc chuyển đổi...

Nhìn nhận trên một khía cạnh khác, ông Phan Trường Sơn - Đại diện công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3 thẳng thắn chỉ ra những yếu tố khiến giá bất động sản không ngừng lên cao. Đó là tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng liên tục mà doanh nghiệp không thể nào can thiệp được; thứ hai là giá nguyên vật liệu như xi măng, sắt, thép... không ngừng tăng; thứ ba là chi phí đầu tư xây dựng rất lớn; thứ tư là lãi vay cao; thứ năm là tiền sử dụng đất liên tục thay đổi do khung giá mới.

Mâu thuẫn và nghịch lý của thị trường còn tiếp tục thể hiện rõ ở việc giá bất động sản hiện đang vượt quá cao so với thu nhập của người dân. Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, hiện mức chênh lệch này đã lên tới khoảng 20 lần.

“Việc nâng thu nhập của người dân lên cao là rất khó nên biện pháp hữu hiệu nhất phải là giảm giá bất động sản,” Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Mặc dù nhu cầu nhà ở còn rất lớn nhưng các doanh nghiệp vẫn gặp khó vì không bán được hàng. Nguyên nhân chính là do chính sách chưa đi vào cuộc sống.

Ông Lê Quốc Chính,Giám đốc phát triển kinh doanh công ty Trách nhiệm hữu hạn Hibrand Vina cho hay sau đợt giảm lãi suất 2012, khách hàng mua nhà vẫn chưa tiếp cận được. Tâm lý người dân là chờ lãi suất sẽ còn hạ nhiệt.

"Dân chờ đợi thì doanh nghiệp giảm giá bao nhiêu cũng không bán được hàng,” ông Chính nêu thực tế.

"Chúng tôi sẽ 'phơi xương cá' hết"

Bản thân thị trường còn tồn tại nhiều nghịch lý, hệ thống chính sách chưa thực sự đi vào thực tiễn, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng: Cần có giải pháp tổng thể hơn nữa, trong đó, nhà nước, doanh nghiệp và cả người dân cùng phải chung tay để gỡ khó cho thị trường.

[Hà Nội nâng tính minh bạch tài chính trong đất đai]

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, việc giải cứu thị trường bất động sản không có thành phần kinh tế đơn lẻ nào có thể tự làm được. Bản thân Nhà nước cũng không thể đứng ra giải quyết. Để làm được điều này cần huy động tất cả nguồn lực từ Chính phủ, ngân hàng, doanh nghiệp và dân chúng cùng vào cuộc.

Giáo sư -Tiến sỹ khoa học Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài cũng nhấn mạnh vào những giải pháp mang tính đồng bộ, trong đó có các giải pháp cơ bản để không lặp lại trong tương lai trạng thái tương tự và giải pháp đặc thù để nhanh chóng thoát khỏi trạng thái đầy mâu thuẫn như hiện nay.

"Tôi thiên về giải pháp mà Chính phủ đang chỉ đạo Ngân hàng nhà nước về việc cho một số đối tượng dân cư vay mua nhà với lãi suất 6%/năm trong nhiều năm. Đó là chủ trương đúng không chỉ để giải quyết bài toán hiện nay, mà cần được thể chế hóa như một hướng lâu dài," Giáo sư Nguyễn Mại nói.

Theo ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, giải ngân số tiền 30.000 tỷ đồng vào thời điểm này sẽ hỗ trợ được rất lớn cho thị trường, nhiều người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà.

“Tuy nhiên, cần phải làm rõ, đây là vốn ngân sách bỏ ra, hay chỉ là vốn mời hỗ trợ nhằm thu hút các nguồn lực khác. Nếu là vốn ngân sách bỏ ra, thì cần cơ chế giám sát nghiêm ngặt và thông tin về các doanh nghiệp được vay phải được công bố rõ ràng, tránh “lợi ích nhóm” giữa ngân hàng và doanh nghiệp trong việc xét duyệt đối tượng được vay,” ông Liêm bày tỏ.

Cũng theo vị chuyên gia này, thời hạn hỗ trợ lãi suất 6%/năm kéo dài trong 3 năm là quá ngắn, nếu để hỗ trợ người nghèo mua nhà.

“Thời hạn tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà ở các nước phổ biến từ 10 đến 20 năm. Cần phải tính toán lại thời hạn này để người dân vững tin rằng, chính sách hỗ trợ sẽ ổn định,” ông Liêm nói.

Nhìn nhận Nghị quyết 02 trên một khía cạnh khác, Giáo sư Đặng Hùng Võ đánh giá: “Nghị quyết 02 là sự can thiệp cần thiết của Nhà nước vào thị trường.” Tuy nhiên, các gói giải pháp của Nghị quyết này không tập trung vào các “đại gia” bất động sản mà chủ yếu hướng tới việc giải quyết nhà ở cho người lao động.

“Về cơ bản, Nghị quyết 02 mới đang đẩy cung cho khu vực nhà giá thấp chứ chưa động đến nợ xấu, đang ưu tiên cho nhà giá rẻ nhưng chưa động đến phân khúc nhà trung bình và cao cấp. Chuyển nhà ở xã hội mà chưa động đến hàng tồn kho. Như vậy mới chỉ là giải quyết những dự án trên giấy,” Giáo sư Võ nói.

Đồng tình với quan điểm này. Giám đốc phát triển kinh doanh công ty Hibrand Vina cho hay, doanh nghiệp của ông làm đủ mọi cách khuyến mãi, xây nhà thật tốt, thật đẹp nhưng người dân vẫn chờ "đáy" thị trường. Lãnh đạo Hibrand Vina cho rằng cần xem xét lại gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng vì nếu chỉ tháo gỡ khó khăn cho nhà thu nhập thấp thì không thể giải phóng hàng tồn kho bất động sản.

"Nếu chỉ quan tâm đến nhà thu nhập thấp thì 3 năm nữa thôi, chúng tôi sẽ 'phơi xương cá' hết,” ông nói.