Bất động sản thành phố HCM liệu có đóng băng ?

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Thị  trường BĐS tại TP.HCM cuối năm đang rất trầm lắng, bởi theo nhận định chung giá khó xuống vì người đầu tư giờ bán cũng khó có khách hàng, mà bán rồi cũng không biết đầu tư vào đâu: Vàng “nhảy múa”, chứng khoán thì chưa phải đã chạm đáy nên ai cũng “án binh bất động”!

Khó “lướt sóng”

Giá vàng và USD “nhảy múa”  kèm theo đó là những tác động từ chính sách thuế thu nhập cá nhân đã khiến cho tất cả các phân khúc từ căn hộ, nhà phố, đất nền đều giảm giao dịch. Diễn biến thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM hiện không như mong đợi của nhiều nhà đầu tư. Việc nhận định sai về thị trường đã khiến không ít nhà đầu tư lỡ “ôm” hàng từ đầu năm với ý định “lướt sóng” đang phải đối mặt với áp lực từ những khoản vay.

Anh Hoàng, một nhà đầu tư ở thành phố HCM cho biết, ở thời điểm giữa năm, anh được tư vấn và được mua nguyên sàn với giá ưu đãi của một dự án căn hộ giá trung bình ở quận Bình Tân, chỉ cần bỏ ra khỏang hơn 200 triệu đồng để thanh toán cọc, sau đó sẽ “lướt sóng” kiếm chênh lệch cao hơn. Nghe “bùi tai”, anh đã rút bớt một phần tiền từ chứng khoán để mua với hy vọng kiếm lời bù đắp cho phần lỗ của chứng khóan. Tuy nhiên, đã qua nhiều tháng, câu trả lời bên phía đối tác mà anh gửi bán luôn trả lời là không có khách hỏi mua. Trong khi đó, không còn những lời tư vấn “đường mật”, phía chủ đầu tư thì liên tục đòi anh phải nộp thêm tiền theo tiến độ dự án.  Thế là anh phải “cắn răng” bán thêm chứng khoán để rót tiền vào căn hộ, dù giá chứng khoán đang xuống.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư lỡ ôm hàng căn hộ  cao cấp cũng đang loay hoay với việc tìm đầu ra, mặc dù đã ký gửi nhiều tháng nay tại các sàn giao dịch BĐS, cũng như đăng tin trên báo với giá gốc…, nhưng vẫn không có khách hỏi mua. Trao đổi với báo giới, Ông Nguyễn Văn Hải, Trưởng phòng giao dịch BĐS Vinaland Chi nhánh Phú Mỹ Hưng (quận 7, TP.HCM) cho biết, hiện những căn hộ cao cấp ở quận 2 như Blooming Park, The Vista, Riverside… hầu như không có khách hỏi mua, mặc dù giá không tăng, thậm chí còn giảm. Còn theo báo cáo từ một số công ty nghiên cứu thị trường bất động sản ở thành phố, trong tháng 11 số giao dịch chuyển nhượng thực hiện được rất thất, không có chuyển biến đáng kể so với tháng 10, thị trường căn hộ và đất nền và dự án tại thành phố đang tiến tới bình ổn về giá và khó có khả năng thay đổi giá một cách đột ngột. Cũng theo báo cáo nghiên cứu thị trường thị trường từ các công ty này thì hiện tại trên địa bàn thành phố có khỏang hơn 30 dự án căn hộ cao cấp đang giảm giá bán và khỏang 13 dự án đất nền đứng giá.

Co dần tín dụng bất động sản

Nếu đầu năm, các NH còn mạnh tay cho vay mua nhà trả góp đến 20 năm thì nay họ đã lẳng lặng rút xuống còn năm năm. Nhiều NH đã đưa ra những điều kiện vay chặt chẽ hơn. Chẳng hạn miếng đất hoặc căn nhà NH có thể định giá 1 tỉ đồng đầu năm nhưng đến nay định giá khoảng 700 triệu đồng, và cho vay khoảng 500 triệu đồng. Điều đó có nghĩa người kinh doanh phải chuẩn bị nhiều tiền hơn.

NH HSBC chỉ cho vay với điều kiện căn hộ đã có giấy tờ  sở hữu, thu nhập từ lương và các nguồn khác có giấy tờ chứng minh trên 10 triệu đồng/tháng... NH An Bình từ chối cho vay mua đất nền, căn hộ. NH Kỹ Thương (Techcombank), NH Á Châu (ACB) cũng chỉ cho vay mua đất, nhà đã có giấy tờ hợp pháp...Giám đốc khối khách hàng cá nhân một NH từng cho vay đến 25 năm cho biết chỉ còn ưu tiên giải quyết những hồ sơ vay từ năm năm trở lại, trường hợp cho vay mười năm thì NH rất “kén cá chọn canh”. Cụ thể, căn hộ thế chấp phải là sản phẩm được ưa chuộng trên thị trường, đặc biệt người vay còn phải thế chấp bằng nhà, đất đã có chủ quyền và có nguồn thu nhập từ lương ổn định để trả nợ. Do thời gian trả nợ bị rút ngắn nên ít khách hàng đủ điều kiện vay, kể cả người có thu nhập hàng chục triệu đồng/tháng.

Việc rút ngắn thời hạn cho vay phổ biến ở nhiều NH, thực chất đó là cách từ chối cho vay của các NH thay vì treo bảng ngưng cho vay. Cũng có một số NH còn cho vay, như Techcombank nhưng cũng chỉ 12-15 năm. Theo các NH, có nhiều lý do để không thể cho vay thời hạn dài lúc này, trong đó chủ yếu là khó huy động vốn do bị khống chế trần lãi suất huy động. Chưa kể người gửi tiền chỉ gửi ngắn hạn, trong khi thời gian cho vay mua bất động sản thường là vài năm trở lên. Về phía người vay cũng đang không mặn mà đem hồ sơ đến NH vì lãi suất quá cao, trong khi thị trường bất động sản trầm lắng. So với mặt bằng lãi suất cho vay từ tháng 11 trở đi đã tăng 2-4%/năm.

Có  thể “ấm” lên

Thị  trường BĐS tại TP.HCM trong giai đoạn cuối năm đang rất trầm lắng nhưng theo nhận định chung giá khó xuống vì người đầu tư đã thanh toán hết các khoản nợ do vay vốn ngân hàng từ trước, giờ bán đi cũng không biết đầu tư vào đâu, vàng “nhảy múa”, chứng khoán thì chưa phải đã chạm đáy nên ai cũng “án binh bất động”. Các chuyên gia cho rằng nếu mua nhà, đất lúc này với mục đích để an cư, lạc nghiệp, thì tốt, vì giá đất căn hộ ở TP.HCM đang ở mức hợp lý. Còn nếu mua với mục đích để đầu tư, cần phải cân đối nguồn tài chính, vì sản phẩm có thể chưa bán được ngay. Đặc biệt, nhà đầu tư không trường vốn, không nên lướt sóng căn hộ vào thời điểm này..

Giá căn hộ tăng cao là do nhiều yếu tố, trong đó nguồn cung sơ cấp thấp hơn nguồn cung thứ cấp là  một trong những nguyên nhân. Phần lớn các bất động sản được chào bán trên thị trường sơ cấp hiện nay đều là những sản phầm mà từ 2 tới 4 năm nữa mới được bàn giao. Do đó nhu cầu thực chỉ tồn tại với những BĐS sắp được bàn giao và đi vào sử dụng. Cho dù là mua sơ cấp, tức là mua từ chủ đầu tư, hay mua thứ cấp, mua từ nhà đầu tư cá nhân, thì Savills vẫn cho rằng người mua nên có cái nhìn dài hạn hơn với thị trường BĐS. Chính vị trí, thiết kế, chất lượng công trình, cam kết của chủ đầu tư, trình độ của nhà tư vấn sẽ là yếu tố quyết định, đó là nhận định của ông Matthew Powell - GĐ chi nhánh Hà Nội của Savills Vietnam.

Các chuyên gia cũng dự báo thị trường năm 2010 cũng giống 2009, tức là vẫn phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng của ngân hàng. Ngày trước phụ thuộc vào tiền cá  nhân vì thị trường nhỏ, còn ngày nay thị  trường khá lớn, số lượng BĐS nhiều cho nên là khả năng dao động biên lớn là khó. Dự án bây giờ rất nhiều nên biến động mạnh về giá là khó có thể xảy ra. Bởi vì nguồn cung rất nhiều. Chính sách tín dụng năm tới vẫn thiên về ổn định không có tăng trưởng tín dụng nhiều, do đó sức mua sẽ bị hạn chế. Trong điều kiện như vậy thì thị trường sẽ bình ổn, không giảm.

(Nhân Dân)