Dự thảo Luật thuế nhà đất: Chưa là động lực để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh (*)

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Nội dung cụ thể của Dự thảo Luật Thuế nhà đất chưa hướng tới nhiệm vụ trọng tâm là điều chỉnh các trường hợp "đất được giao nhưng không đưa vào sử dụng theo cam kết", "sở hữu, sử dụng nhà, đất vượt quá hạn mức quy định”, như vậy chắc chắn không thể "ngăn chặn những cơn sốt giá do đầu cơ bất động sản, đặc biệt là đất đai”. Đây là một phần nội dung trong bài viết dưới đây của GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính - Đại học Quốc gia Hà Nội.

 Hiện trạng

Theo Pháp lệnh về Thuế nhà đất, mức thuế đối với đất phi nông nghiệp được xác định trên cơ sở mức thuế sử dụng đất nông nghiệp nhân với tỷ lệ giữa giá trị đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp (theo giá do Nhà nước quy định), đồng thời chưa đánh vào nhà gắn liền với đất. Nội dung chính của thuế đất phi nông nghiệp cho đến nay bao gồm: (1). Mức thuế bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng đối với đất thuộc TP, thị xã, thị trấn; mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vị trí đất tại TP, thị xã, thị trấn. (2). Mức thuế bằng 1,5 - 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng đối với đất thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông chính; mức thuế cụ thể phụ thuộc vào loại đô thị và loại đường giao thông chính. (3). Mức thuế đất bằng mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã đối với đất thuộc vùng nông thôn đồng bằng, trung du, miền núi.

Cần những điều chỉnh cần thiết đối với thuế nhà đất.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tính theo biểu trên là quá thấp, nơi giá đất cao nhất cũng chỉ ở mức gấp 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp ở mức cao nhất. Mức thuế nông nghiệp cao nhất là 550 kg thóc/ha, tức là 0,05 kg thóc/m2. Như vậy, mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cao nhất cũng chỉ là 1,6 kg thóc/m2. Ví dụ, thuế sử dụng đất ở tính cho 100m2 tại Trung tâm Hà Nội cũng chỉ là 160 kg thóc hàng năm, tức là khoảng 500 nghìn đồng theo thời giá thóc trung bình. Tại Trung tâm Hà Nội, giá đất tại thời điểm hiện nay cũng ở mức khoảng 250 triệu đồng/m2, như vậy 100m2 đất có giá khoảng 25 tỷ đồng. Mức thuế như trên tương đương với thuế suất 0,002%, trong khi mức thuế suất đối với sử dụng đất phi nông nghiệp trên thế giới là khoảng 1%. Cách đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như trên hoàn toàn không có ý nghĩa, kể cả cho mục đích điều tiết lợi ích từ sử dụng đất lẫn cho mục đích tạo nguồn thu cho Nhà nước, hơn nữa không tạo được động lực để nâng cao hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp, không tạo được công cụ để ngăn chặn tình trạng tự phát chuyển mục đích sử dụng đất từ khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp, không kiểm soát được tình trạng đầu cơ đất đai.

 Những điều chỉnh cần thiết

Thứ nhất, về nguyên tắc tính thuế: Cần làm rõ nguyên tắc tính thuế là thuế được áp trên thu nhập từ sử dụng nhà - đất hay diện tích nhà - đất hay giá trị nhà - đất. Xu hướng trên thế giới hiện nay là thuế được áp trên giá trị nhà - đất. Như trên đã phân tích, cách áp thuế như vậy là tiến bộ. Dự thảo Luật Thuế nhà đất đã chuẩn bị theo đúng nguyên tắc này. Có một số ý kiến nói rằng cần xem xét lại cơ chế tính giá đất, khoảng thời gian xác định giá đất để tính thuế. Sự thực, có thể coi giá đất tính thuế là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với giá nhà tính thuế, có thể thống nhất mức tính theo diện tích sàn sử dụng, loại nhà, cấp nhà và số năm đã sử dụng, không cần phải định giá cụ thể để tính thuế.

Thứ hai, về hạn mức tính thuế: Dự thảo Luật Thuế nhà đất đưa ra cách thức tính hạn mức bao gồm: (1) hạn mức nhà tính thuế được xác định theo giá trị nhà, nhà từ 600 triệu đồng trở xuống không tính thuế, nhà trên 600 triệu đồng tính chung một mức thuế; (2) hạn mức đất được xác định theo diện tích, dưới hạn mức cơ bản chịu thuế suất 0,03%, từ hạn mức cơ bản tới 3 lần hạn mức cơ bản chịu thuế suất 0,06% và trên 3 lần hạn mức cơ bản chịu thuế suất 0,09%; (3) hạn mức hướng tới tính theo hộ gia đình (trong nội dung Luật là giao cho Chính phủ quy định nhưng trong giải trình, thuyết minh đều tính theo hộ gia đình).

Có thể sử dụng các nguyên tắc sau:

1. Cần thống nhất một cách quy định hạn mức theo diện tích vì đó là một yếu tố định lượng cụ thể, có sổ sách địa chính và có thể đo đạc kiểm tra lại rất chính xác. Dự thảo xác định hạn mức theo giá trị nhà là đưa vào một yếu tố hạn mức ít tường minh hơn, khó định giá chính xác, dễ gây quan liêu hoặc tham nhũng, dễ phát sinh khiếu kiện và chắc chắn gây tốn kém rất nhiều khi cần xác định chính xác.

2. Đối với nhà - đất, cần tách riêng trường hợp có nhà - đất nhưng không đưa vào sử dụng để xác định thuế suất riêng nhằm ngăn chặn tình trạng sử dụng đất không hiệu quả, lãng phí và đầu cơ bất động sản. Sau đó, các trường hợp có đưa vào sử dụng mới tính theo các hạn mức phụ thuộc diện tích để ngăn chặn tình trạng sử dụng đất lãng phí, tích trữ vốn vào bất động sản. Nếu làm như vậy, có thể xác định 4 mức thuế suất: từ 1 lần hạn mức trở xuống có thuế suất 0,03%, từ trên 1 lần tới 3 lần hạn mức có thuế suất 0,06%, từ trên 3 lần hạn mức có thuế suất 0,09%, có đất nhưng không sử dụng có thuế suất 1,15%. Đối với nhà có thể áp dụng thấp hơn một bậc: từ 1 lần hạn mức trở xuống có thuế suất 0%, từ trên 1 lần tới 3 lần hạn mức có thuế suất 0,03%, từ trên 3 lần hạn mức có thuế suất 0,06%, có nhà nhưng không sử dụng có thuế suất 0,09% (tất nhiên cần trừ những trường hợp nhà vắng chủ có lý do chính đáng).

3. Hạn mức cần tính theo cá nhân, không tính theo hộ gia đình để tránh đi tình trạng đua nhau đi tách hộ, vừa làm khó cho cơ quan quản lý và vừa làm phức tạp cho dân. Hơn nữa, nhu cầu hưởng dụng đất là từng người và cũng cần giảm dần các yếu tố pháp lý có liên quan tới hộ gia đình.

Thứ ba, về mức thuế suất: Trước mắt, có thể xác định mức thuế suất cơ bản 0,03% như Bộ Tài chính đã tính toán, điều chỉnh là tạm được. Cũng có ý kiến cho rằng để như mức cũ 0,05% là hợp lý. Ở các nước khác người ta áp dụng mức thuế suất cơ bản là 1%. Tất nhiên, mức này không thể phù hợp với thu nhập và đời sống ở nước ta hiện nay.

Việc xác định ở mức nào, tăng lên hay giảm đi cho phù hợp hơn cần chờ đợi những tín hiệu từ thực tế cuộc sống trong quá trình triển khai.

Đối với trường hợp thuế đánh vào hộ gia đình kinh doanh không phải là tổ chức doanh nghiệp cũng còn bất hợp lý. Đây chính là tình trạng giá đất rất cao tại nhưng nơi có lợi thế mở cửa hàng kinh doanh của hộ gia đình. Người ta không mua nhà - đất để ở mà người ta mua để kinh doanh. Theo Dự thảo Luật Thuế nhà đất, thuế suất 0,03% được áp đồng loạt cho tất cả các loại đất có mục đích sử dụng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Doanh nghiệp phải chịu thêm một khoản thuế nhà đất mà trước đây phải nộp ở mức không đáng kể, nghĩa vụ thuế chủ yếu của doanh nghiệp là thuế thu nhập DN. Đất ở được sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình mà chỉ chịu mức 0,03% lại có vẻ như quá ít so với thu nhập thực (sau khi đã trừ đi các nghĩa vụ thuế về kinh doanh hộ gia đình).

Những bất cập nêu trên cần đưa vào xử lý đồng bộ trong xem xét mối tương quan giữa thuế đối với sản xuất, kinh doanh và thuế nhà đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

Một sắc thuế phù hợp sẽ tác động tích cực tới phát triển, nếu không phù hợp sẽ tác động làm kìm hãm phát triển.

( theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ // báo xây dựng )