Dự thảo Luật Thuế nhà đất: Vẫn còn nhiều bất cập

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Từ đầu năm 2009, khi mới có những thông tin đầu tiên về việc xây dựng dự thảo Luật Thuế nhà đất, giới kinh doanh nhà đất đã quan tâm đặc biệt đến vấn đề này. Tuy nhiên theo các chuyên gia, một số nội dung trong dự thảo Luật Thuế nhà đất có khả năng sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản (BĐS).

Nhà đất trong các dự án đều phải đóng thuế

Khi xây dựng Luật Thuế nhà đất, mục tiêu đề ra là tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với nhà, đất, thực hiện điều tiết đối với những người sở hữu nhiều nhà và có quyền sử dụng nhiều đất đai. Trong dự thảo Luật Thuế nhà đất, Bộ Tài chính đưa ra 3 phương án tính thuế. Phương án 1: Áp dụng mức thu 0,05% chung cho các loại đất ở (giá đất để tính thuế căn cứ theo bảng giá đất do các tỉnh thành ban hành vào ngày 1/1 hàng năm); Phương án 2: Áp dụng mức thu 0,1% đối với phần diện tích vượt hạn mức; Phương án 3: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần tính theo năm, diện tích trong hạn mức có thuế suất là 0,05%, phần vượt hạn mức là 0,1%. Cả 3 phương án đều có những ưu, khuyết điểm riêng. Nếu áp dụng phương án 1 thì có ưu điểm là dễ thực hiện nhưng hạn chế là rơi vào tình trạng bình quân chủ nghĩa, không điều tiết được đối với các cá nhân có quyền sử dụng nhiều đất, không phù hợp với mục tiêu đề ra ban đầu. Đối với phương án 2 và phương án 3 thì có tính điều tiết nhưng khó thực hiện bởi cơ sở dữ liệu nhà đất chưa hoàn chỉnh.

Về phần thuế nhà, khởi điểm chịu thuế được áp dụng đối với nhà có giá trị xây dựng từ 600 triệu đồng. Mức khởi điểm tính thuế này dựa trên giá trị xây dựng căn nhà, căn hộ đó chứ không xét đến giá trị quyền sử dụng đất. Có 2 phương án thu thuế nhà được đưa ra xem xét. Phương án 1: Áp dụng mức thuế suất 0,05% đối với các loại nhà có giá tính thuế từ 600 triệu đồng trở lên. Cơ sở để tính giá trị căn nhà căn cứ trên thuế suất đầu tư 1m2 xây dựng là 4 triệu đồng. Phương án 2: Áp dụng biểu thuế luỹ tiến từng phần gồm ba bậc thuế. Nhà có giá trị dưới 600 triệu đồng thuế suất 0%; trên 600 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng, thuế suất 0,05%; trên 1,2 tỷ đồng, thuế suất 0,1%. Đối chiếu với các phương án đánh thuế nhà đất trong dự thảo Luật Thuế nhà đất thì hầu hết nhà trong các dự án phát triển đô thị, các khu đô thị mới đều thuộc diện chịu thuế.

Thị trường BĐS sẽ kém hấp dẫn?

Luật Thuế nhà đất dự kiến sẽ trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp vào tháng 10/2009 và có hiệu lực từ 1/1/2011. Vấn đề được giới kinh doanh, đầu tư BĐS quan tâm nhất hiện nay là liệu Luật này có tác động như thế nào đối với thị trường BĐS? Nhận định về dự thảo Luật Thuế nhà đất, các chuyên gia cho rằng, khởi điểm chịu thuế, biểu tính thuế trong dự thảo như thế là khá thoả đáng; có tính phân loại cao, đối tượng chịu thuế là những người có nhu cầu ở cao và có khả năng chịu thuế.

Câu hỏi đặt ra là: Ai sẽ là người thẩm định giá trị bằng tiền này? Khi mà giá cả vật liệu, giá nhân công... sẽ tăng giảm theo mùa vụ, khu vực. Một vấn đề khó hơn là cơ quan thuế sẽ hành xử ra sao khi người ta lách thuế bằng cách xây dựng diện tích và số tiền chỉ là 599 triệu đồng. Liệu có hình thành cơ quan thẩm định và nảy sinh tiêu cực khi thẩm định? Cuối cùng, chính sách thuế này thì vẫn không giải quyết được nạn đầu cơ. Cụ thể, nếu cá nhân sở hữu vài căn, thậm chí cả chục cái nhà có giá dưới 600 triệu đồng/căn thì cũng không bị áp thuế.

Bên cạnh đó, cơ chế thuế này cũng không khả thi khi mà thị trường bất động sản có xu hướng biến động lớn. Chẳng hạn như tại TP.HCM, với khoảng 1.000 dự án phân lô bán nền chưa hoàn tất thủ tục giấy tờ; khi đó rất khó xác định ai là đối tượng chịu thuế. Cá biệt, việc thông qua hợp đồng góp vốn rồi chuyển nhượng và phát sinh lợi nhuận; cơ quan thuế cũng không thể nắm được đối tượng cụ thể nào sẽ phải chịu thuế.

Góp ý cho dự thảo, số đông chuyên gia cho rằng cần áp thuế theo diện tích cụ thể và khung giá trị theo quy định của địa phương. Mặt khác, cần áp thuế cao hơn đối với phần diện tích nhà, đất đầu cơ. Khi đó, vẫn đảm bảo ưu đãi đối với người nghèo, diện chính sách; đối tượng khác thì bình đẳng với cùng một chính sách dễ thực thi. Đặc biệt sẽ quản lý, vận hành thị trường bất động sản minh bạch; tránh đầu cơ nhà đất và mang lại nguồn thu hiệu quả.

Mặc dù phải đến năm 2011, Luật Thuế nhà đất mới có hiệu lực, nhưng chắc chắn những thông tin về thuế nhà đất sẽ có những tác động nhất định đến thị trường BĐS. Thêm vào đó, Luật Thuế thu nhập cá nhân cũng đã điều tiết mạnh lợi nhuận thu được từ kinh doanh BĐS. Nếu áp dụng cùng lúc cả hai loại thuế nhà đất và thuế thu nhập cá nhân thì việc đầu tư vào BĐS sẽ trở nên kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư thứ cấp.

( Theo Phạm Ngọc Trường // Báo xây dựng )