Giao dịch bất động sản qua sàn ra sao?

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Bà Đỗ Thị Loan và ông Bùi Tiến Thắng, đang ngồi trước máy tính trả lời bạn đọc giao lưu trực tuyến - Ảnh: Hữu Thắng

Trước những thông tin về việc Luật Kinh doanh bất động sản quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản bắt buộc phải giao dịch qua sàn, nhiều người dân băn khoăn liệu việc mua bán ngôi nhà hoặc lô đất do mình sở hữu có phải qua sàn hay không.

Bên cạnh đó là những thắc mắc về lợi ích của giao dịch qua sàn, cũng như những e ngại rắc rối về mặt thủ tục hoặc chi phí phát sinh từ hình thức giao dịch này.

Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã tổ chức buổi giao lưu trực tuyến xoay quanh chủ đề trên. Khách mời của buổi giao lưu là bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM và ông Bùi Tiến Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản Sacomreal.

Dưới đây là nội dung buổi giao lưu:

Nguyen Van Sang: Nhà sở hữu của cha mẹ tặng cho con có phải qua sàn giao dịch không?

Ông Bùi Tiến Thắng: Theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) hiện hành thì chỉ những BĐS của Tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh BĐS mới phải thực hiện giao dịch qua sàn. Như vậy, trường hợp của bạn, nhà sở hữu của cha mẹ tặng cho con thì không thuộc đối tượng phải thực hiện giao dịch qua sàn.

Lê Hoàng: Tôi được biết, Luật quy định việc mua bán nhà, đất chính thức áp dụng qua sàn giao dịch từ ngày 1-1-2009. Tuy nhiên, trên thực tế tôi thấy rất nhiều người dân mua bán nhà, đất và căn hộ trong thời gian qua vẫn thỏa thuận giữa người mua và người bán, sau đó đến địa phương của mình để đăng ký. Như vậy, giao dịch theo kiểu này có hợp lệ hay không? Có cơ quan nào kiểm soát việc mua bán nhà đất này?

Ông Bùi Tiến Thắng: Việc giao dịch qua sàn đã được quy định tại Luật Kinh doanh BĐS và hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 13/2008/TT-BXD, đối với tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS khi thực hiện mua bán/chuyển nhượng, luật chỉ khuyến khích và không bắt buộc phải thực hiện giao dịch qua sàn. Tuy nhiên, để tăng tính minh bạch và an toàn về pháp lý và thanh toán trong giao dịch BĐS... người dân nên thực hiện giao dịch qua sàn để được tư vấn cần thiết.

Ngoc Nga: Hiện nay có bao nhiêu Sàn giao dịch BĐS tại TPHCM? Các sàn giao dịch này có giống như sàn giao dịch vàng hay chứng khoán hay không?

Bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM đang trả lời bạn đọc - Ảnh: Hữu Thắng

Bà Đỗ Thị Loan: Theo Luật Kinh doanh Bất động sản, Nghị định 153, Thông tư 13, kể từ 1-1-2009 tất cả các dự án mới đều phải giao dịch qua sàn. Cho đến nay có nhiều sàn được thành lập theo quy định trên như sàn giao dịch BDS ACBR, Dreamhouse, Nam Việt, Quốc Tế, Taniland, Thủ Đức House, Proland, Interland, Hưng Hưng Thịnh, Sacomreal,...

Bên cạnh trụ sở chính, các sàn thường lập các chi nhánh tại các khu vực, quận, huyện hoặc bên cạnh các dự án lớn. Để biết thêm thông tin bạn có thể truy cập trang web của mạng các sàn giao dịch bất động sản của Bộ Xây dựng (http://www.moc.gov.vn).

Ngoài ra, có nhiều sàn được thành lập trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực thi hành nhưng cho đến nay đa số người quản lý sàn cũng như nhân viên môi giới, định giá đã tham dự các khóa đào tạo tạo chuyên môn theo qui định của Bộ Xây dựng và nộp đơn tại Sở Xây dựng để xin cấp chứng chỉ hành nghề.

Mỗi lĩnh vực kinh doanh đều có đặc thù riêng, ai đầu tư lĩnh vực nào đòi hỏi phải am hiểu sâu về thị trường đó cả trong lẫn ngoài nước và phải tuân thủ nghiêm túc qui định của Nhà nước.

Lê Hoàng: Người mua nhà, đất, căn hộ... được giao dịch qua sàn có lợi gì so với giao dịch thông thường lâu nay?

Ông Bùi Tiến Thắng: Người mua nhà, đất, căn hộ... được giao dịch qua sàn sẽ có nhiều thuận lợi hơn trước như: có nhiều BĐS để chọn lựa; được tư vấn chọn lựa BĐS phù hợp điều kiện của mình nhất; được tư vấn, bảo đảm tính an toàn về pháp lý BĐS giao dịch; được hỗ trợ các thủ tục liên quan việc thanh toán...

Uyên Bảo: Xin hỏi ông Thắng, làm sao phân biệt cá nhân kinh doanh bất động sản buộc phải giao dịch qua sàn với cá nhân mua bán nhà để ở?

Ông Bùi Tiến Thắng: Để phân biệt cá nhân kinh doanh BĐS và cá nhân khác không thuộc đối tượng bắt buộc qua sàn chúng ta dựa vào việc cá nhân đó có được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS.

Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS do Sở Xây dựng cấp.

Quynh: Những nhà hoặc đất trước đây buôn bán sang tay có thể tham gia giao dịch trên sàn?

Ông Bùi Tiến Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản Sacomreal đang trả lời bạn đọc - Ảnh: Hữu Thắng

Ông Bùi Tiến Thắng: Những nhà, đất muốn được thực hiện giao dịch qua sàn phải là BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại điều 7, Luật Kinh doanh BĐS, và 1 trong những điều kiện đó là BĐS giao dịch phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở. Như vậy, BĐS mua bán sang tay chưa đủ điều kiện pháp lý để giao dịch qua sàn.

Uyên Bảo: Luật Kinh doanh BĐS chỉ bắt buộc các tổ chức, cá nhân "kinh doanh" bất động sản mới phải giao dịch qua sàn, nhưng gần đây có quy định người mua nhà chung cư muốn được cấp sổ hồng phải có chứng nhận bất động sản đã được giao dịch qua sàn. Bà Loan có nghĩ rằng đã có sự mâu thuẫn trong việc quản lý, điều hành thị trường về phía Nhà nước?

Bà Đỗ Thị Loan: Theo Luật Kinh doanh Bất động sản, Nghị định 153, Thông tư 13, kể từ 1-1-2009 tất cả các dự án mới đều phải giao dịch qua sàn, những người quản lý sàn phải có chứng chỉ hành nghề, sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chứng chỉ hành nghề định giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Đối với dự án mới, người mua đầu tiên sẽ mua trực tiếp tại sàn A và nếu người này không chuyển nhượng và chờ đợi xây dựng xong, nhận căn hộ, sau đó chủ đầu tư hỗ trợ hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng. Đối với trường hợp này, việc chứng nhận bất động sản giao dịch qua sàn thì rất thuận lợi.

Nhưng nếu người mua đầu tiên này tiếp tục chuyển nhượng bất động sản đã được hoàn thành thông qua sàn A hoặc sàn B thì việc chứng nhận bất động sản được giao dịch qua sàn cũng diễn ra thuận lợi.

Nhưng trong trường hợp, người mua đầu tiên hoặc những người mua tiếp theo có thể tự rao bán bất động sản đã được hoàn thành hoặc sẽ hoàn thành trên báo, tạp chí. Theo qui định của Luật Kinh doanh Bất động sản, giao dịch giữa tổ chức và cá nhân đối với dự án mới thì phải qua sàn; giao dịch giữa cá nhân và cá nhân thì không nhất thiết phải qua sàn, Luật khuyến khích nên qua sàn nhưng không bắt buộc.

Nguyen Thi Thanh: Tôi muốn hỏi trong trường hợp tôi muốn tặng nhà cho con trai hoặc người thân thì có cần đến sàn giao dịch hay không?

Bà Đỗ Thị Loan: Nếu sàn giao dịch bất động sản có tư vấn pháp lý về yêu cầu của bạn thì bạn có thể trực tiếp liên hệ các sàn hoặc bạn có thể đến Văn phòng Luật sư để được tư vấn.

Tài Thắng: Tôi xin hỏi nếu giao dịch qua sàn, bên nào (người bán hoặc người mua) sẽ chịu phí giao dịch? Và khi tôi rao bán nhà, đất trên sàn, có phải khi giao dịch thành công thì mới phải chịu phí hay không?

Ông Bùi Tiến Thắng: Việc thực hiện giao dịch qua sàn thông thường xuất phát từ nhu cầu của bên bán, và theo quy định tại Thông tư 13/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì bên bán chịu phí giao dịch qua sàn. Tuy nhiên, trong quá trình giao kết Hợp đồng mua bán thì hai bên có thể thỏa thuận khác.

Việc thu phí thực hiện dịch vụ thông tin BĐS giao dịch qua sàn không phụ thuộc giao dịch thành công hay không. Tuy nhiên, bên bán có thể có các thỏa thuận khác với Sàn giao dịch.

Lê Hoàng: Những sản phẩm nào về nhà đất bắt buộc phải giao dịch qua sàn?

Bà Đỗ Thị Loan: Theo Luật Kinh doanh Bất động sản, tất cả dự án mới đều phải giao dịch qua sàn.

Nguyễn Ngọc Anh: Tôi có một lô đất ở quận 9, cuối năm nay sẽ nhận sổ đỏ. Ban đầu tôi định xây nhà để ở, nhưng nay muốn bán lại cho một người bạn, vậy tôi có phải giao dịch qua sàn hay không?

Bà Đỗ Thị Loan: Trong trường hợp của bạn có thể chuyển nhượng trực tiếp cho người bạn không nhất thiết phải qua sàn. Tuy nhiên, theo tôi, bạn nên qua sàn hoặc Văn phòng Luật sư để có bộ phận tư vấn pháp lý giúp bạn tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo đúng qui định của Nhà nước.

Nguyễn Vũ Anh: Tôi đã có nhà riêng và đang sở hữu một miếng đất (đã được cấp giấy chủ quyền từ năm ngoái), vậy bây giờ tôi muốn bán miếng đất (với mục đích kinh doanh), vậy tôi có phải giao dịch qua sàn hay không?

Ông Bùi Tiến Thắng: Nếu cá nhân bạn có đủ điều kiện kinh doanh BĐS theo quy định tại điều 8 Luật Kinh doanh BĐS thì bắt buộc phải thực hiện giao dịch qua sàn. Ngoài trường hợp đó, các cá nhân được khuyến khích thực hiện giao dịch qua sàn.

Le Tu Anh: Làm thế nào để kiểm định được thông tin về sản phẩm bất động sản trên sàn khi mà chủ dự án, thật ra cũng chính là chủ sàn giao dịch?

Bà Đỗ Thị Loan: Nên tìm tư vấn có kinh nghiệm cho người mua có nghĩa là tìm người tư vấn cho riêng bạn để giúp kiểm tra mức độ chính xác của các thông tin về các sản phẩm bất động sản do sàn cung cấp. Dựa trên kết quả kiểm tra bạn có thể ra quyết định.

Nguyễn Thị Kim Xuân: Tôi và gia đình hiện đang đầu tư vào một số bất động sản tại quận 2 và quận 9. Theo hợp đồng mua bán với công ty địa ốc, tôi sẽ hoàn tất việc trả tiền lô đất vào cuối năm nay. Theo quy định, có nghĩa là việc công ty hoàn tất thủ tục mua bán với tôi (ra sổ đỏ) phải kèm giấy chứng nhận giao dịch qua sàn. Những sau khi có sổ đỏ, tôi sẽ bán lại lô đất cho người bạn, vậy giao dịch lần thứ 2 này của tôi có phải qua sàn hay không? và nếu người bạn của tôi lại tiếp tục bán lô đất này nữa (lần thứ 3) thì có phải ra sàn nữa hay không?

Ông Bùi Tiến Thắng: Sau khi đã được cấp sổ đỏ, bạn có thể bán lại cho người khác không quy định phải giao dịch qua sàn. Tuy nhiên khuyến khích anh chị nên qua sàn sẽ an toàn trong giao dịch hơn.

Tài Thắng: Tôi đang đứng tên sở hữu một căn hộ chung cư đã được cấp chủ quyền từ cách đây nhiều năm. Hiện tại con trai tôi đang sống ở chung cư này (tạm trú). Sắp tới tôi muốn bán căn hộ này để có tiền mua một căn hộ khác, vậy tôi có bị ràng buộc bởi quy định phải giao dịch qua sàn hay không? Vì tôi nghe lãnh đạo bộ xây dựng giải thích rằng mua bán nhà đất với mục đích chuyển chỗ ở không phải giao dịch qua sàn.

Ông Bùi Tiến Thắng: Trường hợp của bạn không quy định phải giao dịch qua sàn. Tuy nhiên, theo tôi, nên thông qua sàn để được tư vấn lựa chọn, tư vấn giá mua bán tốt nhất, an toàn pháp lý và thanh toán hơn...

Nguyễn Ngọc Anh:Tôi có căn hộ chung cư Mỹ Thuận tại quận 8, TPHCM với giá trị hơn 1 tỉ đồng. Tôi đã thanh toán 95% giá trị căn hộ, phần còn lại chủ đầu tư vẫn chưa thu tiền của khách hàng và chưa chịu ra sổ hồng cho khách. Hiện nay, tôi muốn bán căn hộ này, vậy tôi có phải giao dịch qua sàn hay không? và chi phí như thế nào? Căn hộ chung cư này tôi đang cho thuê (chứ không ở).

Ông Bùi Tiến Thắng: Trường hợp căn hộ của anh chị không thuộc đối tượng phải giao dịch qua sàn. Tuy nhiên, theo Luật nhà ở, căn hộ của anh chị chưa đủ điều kiện mua bán chuyển nhượng.

Lê Hoàng: Giao dịch bất động sản qua sàn, người bán và người mua có lợi ích gì?

Bà Đỗ Thị Loan: Theo Luật kinh doanh bất động sản, kể từ 1-1-2009, tất cả dự án mới đều phải giao dịch qua sàn.

1. Người bán (chủ đầu tư) có những lợi ích như sau: thực hiện nghiêm túc qui định của pháp luật: công bố công khai, chính xác thông tin về sản phẩm từ đó có được niềm tin của khách hàng; tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều khách hàng có cơ hội tiếp cận sản phẩm của chính doanh nghiệp, đặc biệt là những người có nhu cầu thực sự; hạn chế tình trạng đầu cơ.

2. Người mua có những lợi ích như sau: tiếp cận trực tiếp thông tin chính xác, tin cậy về bất động sản cần bán từ chủ đầu tư; hạn chế tình trạng mua qua trung gian. Tuy nhiên, bạn phải biết phân tích, đánh giá về giá bán của chủ đầu tư có cao hơn so với sản phẩm cùng loại, có vị trí tương tự của các dự án thuộc chủ đầu tư khác, hoặc phải biết so sánh với các sản phẩm tương tự đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp. Từ đó, bạn hãy ra quyết định.

Uyên Bảo: Phần lớn các chủ đầu tư dự án đều đã hoặc muốn thành lập sàn giao dịch để tự bán hàng, và như vậy, không cần phát triển nhiều loại hình dịch vụ bất động sán khác các sàn này vẫn có thể sống được. Trong khi các sàn thuộc các công ty chuyên làm dịch vụ luôn phải chịu sức ép cạnh tranh rất nặng (do tiềm lực tài chính thường không thể sánh với các chủ dự án). Ông có cho rằng thực tế này có thể cản trở sức phát triển của họat động dịch vụ bất động sản vốn còn rất yếu ở thị trường nước ta?

Ông Bùi Tiến Thắng: Tôi đồng ý và chia sẻ suy nghĩ của anh chị. Tuy nhiên, thực tế hiện nay các chủ đầu tư thường lập sàn và tự kinh doanh sản phẩm của họ nên các sàn này thường đơn điệu và thiếu chuyên nghiệp, kỹ năng tư vấn và phân tích độc lập có lợi cho người mua bị hạn chế... đó là lợi thế của các sàn chuyên làm dịch vụ cần khai thác để hạn chế sức ép cạnh tranh.

Võ Minh Duy: Tôi có mua một lô đất dự án ở Đồng Nai qua một sàn giao dịch và sau đó, tôi bán lại và nộp phí cho sàn là 1 triệu đồng. Tôi muốn biết lệ phí giao dịch bất động sản qua sàn hiện nay có quy định chuẩn nào không hay tùy thuộc vào mỗi sàn giao dịch?

Bà Đỗ Thị Loan: Chưa có qui định chuẩn nào về mức phí nộp cho sàn. Tùy theo mỗi sàn có những mức phí khác nhau. Bạn nên hỏi mức phí trước và so sánh với mức phí tại các sàn khác rồi mới quyết định chọn sàn nào để gửi bất động sản nhờ họ rao bán. Tuy nhiên, bạn cũng nên chọn sàn có uy tín đã thực hiện thành công nhiều giao dịch.

Lê Hoàng: Như trả lời của ông Bùi Tiến Thắng, việc giao dịch qua sàn sẽ có nhiều thuận lợi hơn so với giao dịch thông thường. Tuy nhiên, đồng nghiệp và bạn bè tôi cho rằng, giao dịch qua sàn chi phí sẽ tốn kém rất nhiều so với người mua và người bán, vì phải đóng rất nhiều phí và thuế. Trong khi giao dịch thông thường bên mua và bên bán có thể tự thương lượng về giá cả cũng như khai báo giá cả mua bán thấp hơn để tránh đóng thuế cao. Theo ông điều này có đúng không?

Ông Bùi Tiến Thắng: Tâm lý xưa thường nghĩ: "Mua tận gốc - Bán tận ngọn" là lợi nhất, nhưng thực tế cuộc sống hiện đại ngày nay có sự phân công lao động cao. Vai trò của người làm trung gian, môi giới ngày càng quan trọng và cần thiết... do đó phí thanh toán cho họ cũng là phù hợp. Tuy nhiên, dịch vụ môi giới bản chất cũng là hàng hóa, nếu anh chị trả tiền phí dịch vụ mà nhận được chất lượng tư vấn kém thì đúng là đáng suy nghĩ.

Uyên Bảo: Nghị định 153 có quy định các điều kiện để lập sàn giao dịch bất động sản, nhưng đến lượt Thông tư hướng dẫn thì các điều kiện trở nên quá thông thoáng, do vậy các sàn giao dịch "theo chuẩn" có vẻ không khác gì nhiều so với các trung tâm môi giới trước đây. Ý kiến của bà Loan về vấn đề này như thế nào?

Bà Đỗ Thị Loan: Sàn giao dịch bất động sản theo qui định của Luật Kinh doanh Bất động sản yêu cầu người quản lý sàn phải có chứng chỉ hành nghề; sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Nếu có dịch vụ định giá bất động sản phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chứng chỉ hành nghề định giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50 mét vuông phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch thêm 20 mét vuông cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động.

Các trung tâm môi giới được thành lập trước khi có Luật Kinh doanh Bất động sản thì không đạt được những điều kiện như trên.

Võ Minh Duy: Theo tôi biết thì giao dịch bất động sản phải qua sàn kể từ ngày 1-5 ở các đô thị lớn, kèm theo điều kiện là giao dịch mang tính kinh doanh. Vậy tiêu chí nào để xác định là giao dịch mang tính kinh doanh?

Bà Đỗ Thị Loan: Theo Luật Kinh doanh Bất động sản, kể từ 1-1-2009 tất cả dự án mới đều phải giao dịch qua sàn.

Ngoc: Khi giao dịch qua sàn bất động sản, khách hàng cần trả các loại phí gì? Xin cho giá cụ thể một số loại phí?

Ông Bùi Tiến Thắng: Sàn giao dịch BĐS cung cấp nhiều loại dịch vụ khác nhau như: quảng cáo BĐS; tư vấn BĐS; định giá BĐS; đấu giá BĐS; môi giới BĐS; dịch vụ pháp lý chuyển nhượng; quản lý BĐS... và xác nhận giao dịch qua sàn. Vì vậy, tùy nhu cầu cần thiết anh chị sử dụng dịch vụ nào thì mới trả phí dịch vụ đó.

Chi tiết biểu phí của Sàn giao dịch Sacomreal được niêm yết tại sàn.

Buổi giao lưu kết thúc lúc 10 giờ 30 phút, Tòa soạn xin chân thành cảm ơn bạn đọc, bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM và ông Bùi Tiến Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản Sacomreal đã tham gia giao lưu trực tuyến.

Xin hẹn bạn đọc vào buổi giao lưu trực tuyến lần sau, trong một chủ đề thú vị khác.

(Theo Thời báo kinh tế Sài Gòn)