Mua – thấy rủi, bán – trông may

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Mảnh đất này ở Đông Quang hiện được giao giá tới 1,4 tỷ đồng

Trước thông tin đường Láng – Hòa Lạc sắp được đưa vào sử dụng cùng ý tưởng về trục Thăng Long trong đề án Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, thị trường nhà đất phía Tây Hà Nội vốn đã nóng nay lại càng “hot” hơn.

Dập dìu kẻ bán người mua

Những ngày này về thôn Dương Cốc, xã Đồng Quang, huyện Quốc Oai, Hà Nội - nơi bốn bề được bao quanh bởi những cánh đồng bát ngát, người ta không khỏi giật mình trước tốc độ xây dựng nhà cửa nơi đây với những mái nhà xanh, đỏ cao chót vót “chen vai, hích cánh” mọc lên như nấm.

Những người dân ở đây cho biết, cuối năm 2008 xuất hiện một vài chủ đầu tư mang theo những dự án khu du lịch sinh thái, chung cư cao cấp về làng và bắt đầu triển khai thu mua đất nông nghiệp với giá 27 triệu đồng/sào. Với đất dịch vụ 10%, các doanh nghiệp đánh tiếng mua với giá 1 triệu đồng/m2. Nửa năm sau, một số nhà đầu tư “chơi trội” mua lại đất dịch vụ của các hộ dân với giá 1,5 triệu đồng/m2. Theo anh N.V.Đ một “cò” đất địa phương, thỉnh thoảng giá đất nơi đây cũng diễn ra một vài biến động nho nhỏ khi các đại gia ôm một lượng lớn đất muốn bán tháo vì nhận thấy tiến độ thực hiện dự án vẫn dậm chân tại chỗ, việc giải phóng mặt bằng đất dịch vụ còn đang ngổn ngang, nhiều cơ chế chính sách chưa được tháo gỡ. Đất dịch vụ của dự án tại thời điểm cuối năm 2009 là 1,8 triệu đồng/m2. Mãi đến khi người dân và cả những nhà đầu tư nghe ngóng sắp có đường làm tới làng thì giá đất lại được đẩy lên mức 2 - 2,2 triệu đồng/m2. Lúc này, một số nhà đầu cơ nhạy bén tức tốc chào mua với giá 180 triệu/sào đất nông nghiệp, bao gồm cả đất dịch vụ.

Thế nhưng, chỉ trong vòng chưa đầy 4 tháng sau Tết Âm lịch, giá đất đã “vọt” lên tới 7 - 8 triệu đồng/m2. Các giao dịch thành công diễn ra nhanh chóng trong vòng 2 - 3 ngày. Người mua với nhiều mục đích như mua đi bán lại, mua đất xây biệt thự, xây dựng siêu thị, nhà hàng… không ngừng đổ về, thậm chí một số đại gia buôn bán bất động sản từ Vinh - Nghệ An cũng ra đây để “lướt sóng”. Chính quyền xã Đồng Quang nhận định, chính việc đổ xô mua đất của các nhà đầu tư đã tác động không nhỏ đến tâm lý của cả người mua lẫn kẻ bán. Với tâm lý mua là được, các nhà đầu tư thi nhau đổ tiền vào đất dịch vụ có diện tích càng lớn càng tốt với giá tăng từng ngày. Còn những người có đất thì tiếp tục “găm” đất chờ ngày giá lên cao. Trong khi đó, đất ở một số thôn khác như Đồng Lư, Yên Nội, thuộc xã Đồng Quang, cũng rậm rịch tăng giá như một xu hướng tất yếu khi việc mở rộng đường 72 nối từ Hà Đông xuống và đường vành đai 4 sắp thành hiện thực. Hiện giá đất ở Đồng Quang đã lên tới hơn 300 triệu đồng/sào, bao gồm cả đất dịch vụ.

Rủi ro – đã lường

Trên thực tế, đất dịch vụ là loại đất mà người nông dân sau khi bán đất nông nghiệp cho các dự án được nhà nước hỗ trợ bằng 10% diện tích đất đã bán. Nhiều nhà đầu tư khi đầu tư vào loại đất này đều biết sự rủi ro mà nó mang lại. Một trong những rủi ro chính là chính quyền địa phương không còn đất quy hoạch để giao lại cho người dân. Thứ 2, cho đến tận khi đất ruộng đã được bán hết cho các chủ dự án thì “hình hài” của những mảnh đất dịch vụ vẫn còn là một ẩn số do chính quyền địa phương gặp lúng túng trong việc quy hoạch đất dịch vụ. Vì lẽ đó, người mua chỉ còn biết phấp phỏng nghe ngóng và… chờ! Do vậy, tại thời điểm này, đa số nhà đầu tư đều chọn cách “lướt sóng” để kiếm lời, thay vì chờ đến khi biết được “hình hài” mảnh đất mà mình sẽ sở hữu. Rủi ro tiếp theo là việc các giao dịch mua - bán chỉ diễn ra dưới hình thức viết giấy trao tay, người mua rất dễ bị “lật kèo” khi có người trả giá cao hơn. Cách đây 2 tuần, chị N.T.H, một nông dân, đã bắt quen được với một trung gian người Hà Nội chuyên đi thu mua đất dịch vụ trong dân sau đó bán lại cho các nhà đầu tư khác kiếm lời. Giá cả đã làm xong, hai bên viết giấy trao tay với giá 6 triệu đồng/m2, đặt cọc 20 triệu. Trong vòng 2 ngày, bên mua sẽ phải thanh toán đầy đủ số tiền đã thỏa thuận. Tuy nhiên, cũng chính mảnh đất ấy, ngay trong ngày sau, một đầu nậu khác ướm mua với giá cao hơn 1 triệu/m2, vậy nên ngay lập tức, bên bán đơn phương phá vỡ hợp đồng. Người mua cay đắng, kẻ bán hả hê. Thế nhưng, bất chấp rủi ro, việc mua bán đất dịch vụ kiểu này vẫn thu hút được đông đảo người mua.  Ngược lại, đất nền, đất thổ cư có sổ đỏ tại những khu vực này lại không phải là mảnh đất màu mỡ của những người kinh doanh đất. Thậm chí, những thửa đất vuông vức với đầy đủ giấy tờ còn khó giao dịch trên thị trường hơn cả những tấm phiếu ghi tên chủ sở hữu của những mảnh đất dịch vụ chưa định hình. Chỉ có những người thực sự có nhu cầu về nhà ở mới có hứng thú với loại đất này và chấp nhận mua với giá 12 triệu/m2. Đất giãn dân cũng được rao  bán với giá từ 5 - 7 triệu đồng/m2 do loại đất này được chia lô trên những ao làng. Người mua, buộc phải san nền, đóng cọc nếu muôn xây dựng nhà cửa.

Hiện tại, mức lời kỷ lục từ kinh doanh đất nơi đây thuộc về một nữ đầu nậu thức thời sớm từ cách đây 7 năm khi mua lại một mảnh đất vườn có sổ đỏ với diện tích gần 400m2 với giá 15 triệu đồng tại làng Tuồng (Dương Cốc, Đồng Quang, Quốc Oai). Nay giá của mảnh đất này đã lên tới 1,5 tỷ đồng. Mới đây, người ta lại kháo nhau sắp có đường “xương cá” dẫn về các khu đất dịch vụ và một con đường bạc tỷ nối trung tâm huyện Quốc Oai với Đồng Quang, khiến người mua kẻ bán lại được một phen nháo nhào vào cuộc. Không biết tin đồn ấy đúng đến đâu, nhưng các đại gia đất đai vẫn một mực cho rằng, chỉ sợ không có tiền, còn cứ mua là lãi. Nếu trường vốn thì kiếm tiền tỷ như chơi. Cứ thế, vòng quay tiền - đất - tiền nơi làng quê một thời yên ả này dường như vẫn chưa có điểm dừng.

(Theo Ngọc Dung // Báo Doanh nhân)