“Nóng” mặt bằng bán lẻ

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Thị trường bán lẻ đang mang lại cơ hội rất lớn, nhưng cũng chứa đựng không ít thách thức đối với các NĐT xây dựng trung tâm thương mại.

Nhu cầu lớn

Mặc dù thị trường bất động sản nói chung đang trong giai đoạn trầm lắng, nhưng phân khúc mặt bằng bán lẻ vẫn thu hút được sự chú ý mạnh mẽ của NĐT. Các dự án xây dựng trung tâm thương mại, khu thương mại trong các tổ hợp bất động sản đang bùng nổ, vì nhiều NĐT nhận thấy nguồn cung ở phân khúc này vẫn thấp so với lĩnh vực văn phòng, nhà ở và khách sạn, trong khi doanh thu bán lẻ của cả nước tiếp tục tăng trưởng ở mức hai con số.

Vincom là một trong những công ty đang đầu tư rất mạnh vào lĩnh vực xây dựng trung tâm thương mại. Sau khi cho thuê thành công Trung tâm thương mại Vincom City Towers tại Hà Nội, công ty này đã khai trương Trung tâm thương mại Vincom Center rộng 57.000 m2 tại TP. HCM. Không dừng lại ở đó, Vincom tiếp tục mở rộng đầu tư vào lĩnh vực này, với dự án xây dựng một trong tâm thương mại rộng tới 200.000 m2 trong tổ hợp Royal City trên đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội.

Phương án tối ưu mà các NĐT thường lựa chọn là xây dựng trung tâm thương mại kết hợp với văn phòng cho thuê, khách sạn hoặc tổ hợp nhà ở, chứ không xây dựng trung tâm thương mại riêng biệt. Trong tổ hợp Usilk City với gần 3.000 căn hộ đang được xây dựng tại quận Hà Đông, Hà Nội, CTCP Sông Đà Thăng Long dành 60.000 m2 làm trung tâm thương mại. Trong tổ hợp bất động sản trên đường Láng Hạ, với tổng vốn đầu tư 100 triệu USD, CTCP Phát triển đô thị Kinh Bắc dành một số tầng cho thuê mặt bằng bán lẻ.

Một số công ty đầu tư tài chính cũng nhanh chóng tiếp cận lĩnh vực bán lẻ bằng cách mua lại một phần hoặc toàn bộ dự án trung tâm thương mại. Nổi bật nhất là IDJ Financial đã mua lại dưới hình thức độc quyền khai thác trong suốt thời gian hoạt động của dự án Trung tâm thương mại Grand Plaza rộng 16.000 m2 trên đường Trần Duy Hưng, Hà Nội, từ Tập đoàn Charmvit (Hàn Quốc). CTCP Quan Nhân thuê 3 tầng với diện tích gần 7.000 m2 tại Trung tâm thương mại chợ Hàng Da.

Ông Lê Quốc Chính, Giám đốc đầu tư của IDJ Financial cho biết, bán lẻ là phân khúc còn nhiều tiềm năng phát triển do nguồn cung mặt bằng vẫn còn hạn chế, trong khi nhu cầu tiêu dùng tăng mạnh, nhất là ở Hà Nội và TP. HCM. Vì thế, IDJ Financial quyết định đầu tư vào tổ hợp thương mại đầu tiên tại Hà Nội. Dự án này có vị trí đắc địa, khách hàng dễ tiếp cận vì nằm giữa các khu chung cư cao cấp, các toà nhà văn phòng, khách sạn 5 sao đang được xây dựng ở khu vực Mỹ Đình.

NĐT cá nhân cũng tham gia

Bên cạnh nhu cầu của NĐT tổ chức, các NĐT cá nhân cũng bắt đầu chú ý đến phân khúc này. Vì thế, CTCP Quan Nhân đã công bố cho thuê lại trong thời gian 49 năm đối với 7.000 m2 trung tâm thương mại tại chợ Hàng Da, với giá từ 6.000 - 7.000 USD/m2. Người mua có thể cho các nhà bán lẻ thuê lại, tạo thu nhập hàng tháng, hoặc có thể chuyển nhượng cho NĐT khác nếu không còn nhu cầu đầu tư. Phương thức kinh doanh này tỏ ra hiệu quả khi IDJ Financial bán thành công một phần Trung tâm thương mại Grand Plaza với giá 4.300 - 6.800 USD/m2, góp phần mang lại khoản lợi nhuận sau thuế cho Công ty lên tới 103 tỷ đồng trong năm 2009.

NĐT cá nhân tỏ ra quan tâm đến lĩnh vực đầu tư này vì các trung tâm thương mại hiện nay hoạt động khá hiệu quả. Mặc dù mới khai trương vào giữa tháng 7/2010, nhưng do phân bổ ngành hàng hiện đại với các thương hiệu nổi tiếng nên Grand Plaza đã cho thuê được trên 90% diện tích. Trung tâm thương mại Vincom Center cũng đã cho thuê được trên 90% tổng diện tích, trong đó có những thương hiệu lần đầu có mặt tại Việt Nam. Giá thuê tại các trung tâm thương mại hiện bình quân là 55,5 USD/m2/tháng ở trung tâm Hà Nội và từ 96 - 123U SD/m2/tháng ở trung tâm TP. HCM. Giá thuê mặt bằng bán lẻ cao nhất ở Hà Nội đạt 150 USD/m2/tháng, trong khi ở TP. HCM đạt 250 USD/m2/tháng. Với công suất cho thuê bình quân toàn thị trường đạt trên 90% tổng diện tích thì trung tâm thương mại đang tỏ ra là một lĩnh vực mang lại hiệu quả doanh thu khá cao.

Mặc dù thừa nhận cơ hội lớn đang mở ra đối với các NĐT trung tâm thương mại, nhưng các công ty tư vấn cảnh báo rằng, không phải dự án nào cũng có thể thành công nếu không nghiên cứu kỹ thị trường. Theo Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis, hiện đang diễn ra phong trào đầu tư trung tâm thương mại và điều này sẽ dẫn đến bùng nổ nguồn cung, dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư để thu hút khách thuê. Nếu dự án không có vị trí đẹp, có định hướng phát triển phù hợp sẽ rất dễ thất bại hoặc hiệu quả hoạt động không cao.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CB Richard Ellis khuyến nghị, các NĐT trung tâm thương mại nên nghiên cứu kỹ lưỡng đối tượng khách hàng mục tiêu, thói quen và nhu cầu tiêu dùng để từ đó đưa ra được tiêu chí thu hút khách thuê. "Các trung tâm thương mại chỉ có thể thành công khi có chiến lược rõ ràng, tập trung với đối tượng khách thuê mặt bằng và khách mua hàng, có chiến dịch tiếp thị và quảng bá năng động và hiệu quả", ông Richard Leech nói.

(Đầu tư chứng khoán điện tử)