Treo giấy chủ quyền vì đất hụt hạn mức

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Mới đây, liên sở Xây dựng - Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã ban hành hướng dẫn nhà sai phép, không phép sau ngày 1-7-2004 được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu phù hợp quy hoạch, không tranh chấp. Tuy nhiên, trường hợp những căn nhà xin cấp giấy chứng nhận thỏa điều kiện trong hướng dẫn của liên sở nhưng không đủ hạn mức đất tối thiểu thì vẫn đang lấn cấn.

“Dính chùm” vì đất không đủ chuẩn

Năm 2005, ông T. xây không phép một căn nhà trên miếng khoảng 25 m2 tại đường Nguyễn Thị Tần, phường 2, quận 8. Miếng đất này nằm trong một mảnh đất lớn đã có giấy chứng nhận, được chủ cũ chia thành nhiều miếng nhỏ để bán giấy tay. Đầu năm 2009, căn nhà không phép trên được UBND quận 8 cấp số nhà, tuy nhiên giấy chứng nhận thì chưa được xem xét. Nguyên nhân là theo Quyết định 54/2007 của UBND TP, những trường hợp xây dựng không phép, sai phép sau ngày 1-7-2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực) sẽ giải quyết sau.

Đến giữa năm 2009, Thông tư 24 hướng dẫn về xử phạt vi phạm trong xây dựng của Bộ Xây dựng ra đời. Theo đó, nhà ông T. thuộc diện “thoát” vụ xây dựng không phép do phù hợp quy hoạch nên được tồn tại. Nhưng khi liên hệ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận 8 để lập bản vẽ, ông T. mới hay nhà ông lại vướng quy định về hạn mức đất. Lý do: Theo Quyết định 19/2009 của UBND TP thì tại quận 8, diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa phải từ 36 đến 45 m2 nếu đã có nhà, còn chưa có nhà thì phải tới 50 m2.

Tại một số quận đặc thù như quận 4, quận 8… có không ít trường hợp tương tự ông T., diện tích nhà đất không đủ theo mức tối thiểu. Ông NVC ở quận Tân Phú cũng đứng ngồi không yên vì căn nhà của ông đang “dính chùm” trong giấy tờ của người khác, không thể mua bán, thế chấp gì được. Sau khi mua nhà giấy tay, ông nhờ người chủ cũ đứng tên xin hợp thức hóa cả hai căn rồi sẽ tách ra sau. Được cấp giấy hồng có cả hai căn xong, khi làm thủ tục tách nhà, ông C. mới tá hỏa vì được thông báo: Do vướng Quyết định 19, phần nhà đất của ông không đủ hạn mức tối thiểu (50 m2 đối với đất có nhà, 80 m2 đối với đất trống).

Cho hay không: Mỗi nơi một cách hiểu

Phó Giám đốc Sở TN&MT Nguyễn Văn Hồng cho rằng nếu nhà đất giấy tay có diện tích dưới chuẩn và đã đưa vào sử dụng trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực) thì mới được xem xét, giải quyết. Trường hợp nhà đất mua giấy tay sau 1-7-2004, theo ông Hồng, có thể hợp thức hóa theo cách sau: Công nhận quyền sử dụng đất cho chủ cũ (người bán), sau đó người bán làm thủ tục tách thửa và làm hợp đồng mua bán với bên mua. Tất nhiên, chỉ có nhà đất có diện tích đủ chuẩn và có đủ các điều kiện tách thửa theo Quyết định 19 mới làm được theo cách này. “Đây cũng chính là hậu quả pháp lý do hành vi vi phạm của hai bên mua bán gây ra” - ông nhận xét.

Tuy nhiên, điều này liệu có mâu thuẫn với Nghị định 88/2009 và mới đây là văn bản hướng dẫn liên sở Xây dựng - TN&MT ngày 30-6 nhà tạo lập không có giấy tờ hợp lệ trước ngày 1-7-2006 được xét cấp giấy chứng nhận mà không kèm theo điều kiện phải đủ diện tích tối thiểu (chỉ cần phù hợp quy hoạch, không tranh chấp). “nếu áp dụng Quyết định 19 để hồi tố cho trường hợp xảy ra trước khi văn bản này có hiệu lực (ngày 9-3-2009) theo chiều hướng bất lợi hơn là không đúng theo Luật Ban hành văn bản QPPL” - luật sư Nguyễn Văn Hậu, Đoàn Luật sư TP.HCM, nhận xét.

Phó Chủ tịch UBND quận 8 Nguyễn Hồ Hải cho rằng không phải cứ nhà đất không đủ hạn mức tối thiểu đều không được cấp giấy chứng nhận mà phân biệt đó là trường hợp xin hợp thức hóa nhà đã ổn định, riêng biệt hay đăng ký tách thửa mới. “Tách thửa theo Quyết định 19 có nghĩa là nhà đất đã có giấy tờ hợp pháp, bây giờ chủ nhà muốn chuyển nhượng một phần cho người khác hoặc tách ra làm nhiều thửa nhỏ. Lúc này mới áp dụng Quyết định 19 để xem xét, nếu không đủ hạn mức tối thiểu thì không giải quyết” - ông Hải giải thích.

Trưởng phòng TN&MT huyện Bình Chánh Nguyễn Văn Hoàng thông tin: “Phòng TN&MT huyện vẫn giải quyết cho các trường hợp không đủ hạn mức nhưng đã được mua bán, tạo lập trước khi có Quyết định 19. Quyết định này dành để xét cho những trường hợp yêu cầu tách thửa đất đã có giấy tờ hợp pháp sau ngày 9-3-2009”. Phòng TN&MT quận Bình Thạnh cũng cho biết cách giải quyết tương tự.

Quận Tân Phú thì linh động theo từng trường hợp. Như nhà ông C., sau khi kiểm tra thực địa nhận thấy đây là hai căn riêng biệt, đã sử dụng ổn định và diện tích đất vẫn đủ để có thể cấp phép xây dựng theo quy định nên đã xem xét cho phép ông T. được tách thửa.