Cơ hội đầu tư 4 phân khúc bất động sản

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2011 được nhận định còn khó khăn do tác động phức tạp của nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô của Việt Nam và thế giới.

Việc nghiên cứu phản ứng và quyết định của NĐT có vai trò quan trọng trong việc xác định xu thế của thị trường BĐS, đồng thời làm cơ sở cho các đối sách phù hợp của chủ đầu tư dự án để có thể thích ứng với sự thay đổi của môi trường kinh doanh. Đối với các NĐT, xác định phân khúc thị trường là yếu tố quan trọng khi tham gia đầu tư, kinh doanh BĐS.

Phân khúc nhà giá thấp

Chỉ trong thời gian ngắn, hàng loạt dự án chung cư giá thấp ra đời góp phần giải quyết nhà ở cho người có nhu cầu thật nhưng ít tiền. Theo các sàn BĐS, dự án chung cư giá thấp đang là tâm điểm thu hút sự chú ý của thị trường. Nguồn cung theo thống kê của Savills 2 quý cuối năm 2010, thị trường TP. HCM đón nhận thêm gần 10.000 căn hộ, trong đó có đến 80% căn hộ giá thấp, giá phổ biến 800 triệu đồng/căn. Nguồn cung dồi dào, thị trường giao dịch tăng mạnh, khoảng 5.000 căn hộ được tiêu thụ, đây là lượng hấp thụ cao nhất kể từ đầu năm 2010.

Dọc theo Đại lộ Võ Văn Kiệt và những tuyến đường kết nối trực tiếp, hàng loạt dự án nhà chung cư mọc lên như nấm sau mưa như Chung cư Lê Thành, Năm Bảy Bảy, C&T An Phúc, Cụm chung cư Đại lộ Võ Văn Kiệt, Đại Thành, Vạn Hưng Phát. Giá nhà được các chủ đầu tư chào bán tương đối thấp, trên dưới 13 triệu đồng/m2. Các dự án chung cư giá thấp cũng xuất hiện nhiều tại các quận khác như chung cư Anh Tuấn (Nhà Bè), Tân Tạo (Bình Tân), Đại Thành (Tân Phú)… đã tạo ra sự lựa chọn phong phú cho khách hàng.

Nếu so sánh về giá thì hiện nay giá căn hộ trên dưới 12 triệu đồng/m2 phù hợp cho người có thu nhập trung bình, vì đây là mức thấp so với trước đây khi giá vật liệu xây dựng, nhân công tăng cao.

Người mua nhà ở có thể xác định được mức giá bằng cách lấy giá bán trừ đi những khoản chi phí mà doanh nghiệp bỏ ra, nếu mức chênh lệch không cao thì đó là giá hợp lý. Nếu làm bài toán này có thể thấy, chung cư bán với giá nêu trên là sát với giá thị trường.

Phân khúc mặt bằng bán lẻ

Tại TP. HCM, mặt bằng bán lẻ trung tâm đang chiếm ưu thế lớn. Mặc dù giá cả tăng nhiều trong từng giai đoạn, nhưng lượng cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng lớn của khách hàng. Trái lại, mặt bằng xa trung tâm dù đã được đầu tư xây dựng nhưng vẫn ế. Nhiều nơi kinh doanh không hiệu quả buộc phải đóng cửa như Khu trung tâm thương mại Saigon Paragon nằm trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong năm 2010, diện tích mặt bằng bán lẻ khu ngoại thành tăng khoảng 50%, dự báo đến năm 2013 tăng gấp 10 lần hiện nay. Vì thế, trong tương lai, giá thuê mặt bằng khu vực này sẽ tiếp tục giảm.

Tình hình kinh tế đang trên đà tăng trưởng, nhu cầu về các mặt hàng cần thiết của người tiêu dùng ngày càng tăng và đa dạng hơn. Thị trường bán lẻ trung tâm vẫn ở vị thế tiềm năng để cung ứng cho thành phố đông dân cư như TP. HCM và các tỉnh, thành lân cận. Tuy nhiên, chọn những mặt hàng nào để kinh doanh phù hợp với từng địa bàn vẫn là điều thiết yếu mà khách thuê cần nghĩ đến trước khi chọn thuê mặt bằng tại một địa điểm nào đó. Đối với phân khúc mặt bằng bán lẻ, cần khai thác hết tiềm năng bằng những hoạt động tạo hiệu quả cho những vị trí ở ngoại thành.

BĐS công nghiệp

Thực trạng phát triển mạnh của nhiều khu công nghiệp ở tất cả các thành phố trong cả nước đã và đang dẫn đến chênh lệch cung cầu. Nhu cầu tăng cao trong khi nguồn cung vẫn chưa đáp ứng dẫn đến nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng ở Đồng Nai, Bình Dương, TP. HCM… quá tải. Đặc biệt, nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn rất cao và tiềm năng. Hiện nay, phân khúc BĐS công nghiệp phân thành 2 hình thức: đầu tư theo quy hoạch kết hợp sản xuất hoặc đầu tư để cho thuê lại Bên cạnh đó, nhiều NĐT bắt đầu tập trung vào ngành logistic (hoạt động cung ứng các dịch vụ vận chuyển, kho bãi, thủ tục hải quan, phân phối…)

Việt Nam đang trở thành điểm đến của nhiều NĐT lớn trên thế giới. Điều này tạo thuận lợi lớn, dẫn đến sự ra đời ngày càng nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất và nguồn cầu về BĐS công nghiệp vẫn luôn cao.

Thị trường BĐS công nghiệp dần trở thành phân phúc hấp dẫn cho các NĐT, song những ai có ý định đầu tư BĐS công nghiệp cần phải tìm hiểu kỹ về nhu cầu thị trường và điều kiện thuận lợi tại địa điểm dự định đầu tư. Bởi lẽ, các khu công nghiệp ngoài yếu tố mặt bằng thì các yếu tố về sơ sở hạ tầng giao thông như đường sá, cầu cảng sẽ tác động rất lớn đến sự thu hút các NĐT.

Căn hộ trung cao cấp

Tham gia vào phân khúc này, ngoài những công ty chuyên nghiệp còn có nhiều dự án khác của các cơ quan, tổ chức chính trị - xã hội tập hợp cán bộ - công nhân của họ tham gia góp vốn xây nhà. Đây cũng chính là nguồn cung nhà chung cư giá trung bình cho thị trường BĐS.

Phân khúc thị trường căn hộ chung cư cao cấp theo chuẩn của Bộ Xây dựng (gọi là chung cư cấp 1, 2) có giá vào khoảng 900 - 1.200 USD/m2 vẫn thu hút sự quan tâm của tầng lớp trung lưu trở lên. Trước hết, xu thế nhà ở chung cư cao cấp đang là mốt thịnh hành của lớp trẻ có thu nhập khá, nên khoảng giá như trên rất phù hợp với khả năng chi trả của họ trong vòng 5 - 10 năm. Với tốc độ phát triển kinh tế và hội nhập như hiện nay, lượng người có thu nhập khá ở TP. HCM hay Hà Nội đang tăng đáng kể. Do đó, đây vẫn là mảng đầu tư có phần khởi sắc để vực dậy thị trường trong thời gian tới.

Để thị trường phát triển ổn định còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố, mà trong đó nguồn vốn là quan trọng nhất. Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS hiện nay vẫn đang ở cấp độ tiền tệ hóa lên tài chính hóa. Do đó, để giải quyết vấn đề vốn thì cần nhanh chóng giải phóng hiện tượng tiền tệ hóa, áp dụng các cơ chế chuyển tiếp có tính dài hạn, như hình thành các dạng quỹ đầu tư phát triển BĐS. Đồng thời, có chính sách thích hợp để các doanh nghiệp BĐS có thể thu hút được vốn từ các NĐT khác, nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các NĐT.

Đây cũng là lúc các doanh nghiệp BĐS phải thể hiện được uy tín của mình qua giá cả căn hộ, chất lượng công trình xây dựng. Có như thế mới hy vọng lực cầu quay lại thị trường.

Một năm mới lại bắt đầu, khi tham gia thị trường BĐS, NĐT nên định hướng đầu tư: ngắn hạn hay trung hạn (mua - bán, mua - cho thuê - mục tiêu lợi nhuận), đầu tư dài hạn (mua để giữ lại với giá trị gia tăng), đầu tư BĐS nhà ở, đầu tư BĐS thương mại...

NĐT cần có chiến lược xác định phân khúc thị trường đầu tư tùy theo chiến lược ngắn, trung - dài hạn và đòn bẩy tài chính sử dụng, có chiến lược rút lui trong tình huống xấu nhất.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)