Hà Nội: Cẩn trọng trước khi đầu tư văn phòng cho thuê

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Không giống như các loại hình bất động sản khác, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong quý I và II/2010 lâm vào tình trạng khủng hoảng thừa, giá thuê giảm nhưng tỷ lệ trống vẫn cao.

Trong quý III/2010, báo cáo của hai công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) và Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung văn phòng cho thuê khá dồi dào, nhưng nhu cầu thuê văn phòng cũng được dự báo sẽ tăng. Theo ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE, nếu có chiến lược tiếp thị và xây dựng giá cả một cách linh hoạt, các NĐT vẫn có nhiều cơ hội thành công.

Cung - cầu đều tăng

Quý III/2010, Savills Việt Nam ghi nhận có gần 717.000 m2 tổng diện tích văn phòng đến từ 102 tòa nhà văn phòng ở tất cả các hạng và các quận, tăng 11% so với quý II/2010. Có 7 tòa nhà văn phòng được cập nhật thêm, cung cấp khoảng 79.000 m2 diện tích văn phòng, trong đó không có nguồn cung mới nào ở khu vực trung tâm.

Cũng trong quý III, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm về cả công suất thuê và giá thuê trung bình so với quý II/2010. Tuy nhiên, nếu không tính các nguồn cung mới ở quý này thì thị trường văn phòng đạt kết quả hoạt động tốt hơn ở tất cả các hạng theo quý, với công suất trung bình đạt 91%, tăng 4% so với quý II/2010. Giá thuê giảm nhẹ khoảng 0,8% so với quý II/2010, xuống 26 USD/m2/tháng trên toàn thị trường.

Theo Savills Việt Nam, nhu cầu về diện tích văn phòng đang tăng dần, do sự mở rộng của các công ty hiện tại và sự thành lập văn phòng mới của các công ty trong và ngoài nước ở Hà Nội. Diện tích cho thuê thực của văn phòng hạng A và hạng B đạt tốc độ tăng ổn định, ghi nhận ở khoảng 38.000 m2. Nhu cầu về diện tích văn phòng lớn hơn 200 m2 cũng tăng ổn định. Khoảng 50% yêu cầu thuê văn phòng mà Savills Việt Nam nhận được có diện tích trên 300 m2, tăng 20% so với quý II/2010.

Trong 4 năm tới, khoảng 1,3 triệu m2 diện tích văn phòng từ 99 dự án sẽ có mặt trên thị trường văn phòng Hà Nội. Savills Việt Nam chỉ ghi nhận được một số dự án phát triển văn phòng quy mô nhỏ ở khu vực trung tâm do sự hạn chế chiều cao xây dựng.

Savills Việt Nam dự báo, công suất thuê của hạng A ở khu vực trung tâm có thể đạt cao hơn và giá thuê sẽ ổn định. Giá thuê và công suất thuê trung bình của cả thị trường có thể suy giảm nhẹ trong một số quý tới, do công suất thấp của các nguồn cung mới và một số chủ tòa nhà có thể giảm giá thuê để thu hút thêm khách thuê.

CBRE thì dự báo, trong ngắn hạn, triển vọng của nhu cầu là khá khả quan, do sẽ có những công ty mới muốn thuê văn phòng, cũng như những công ty thuê vào thời điểm hiện tại đang lên kế hoạch mở rộng quy mô hoạt động.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE phân tích, nhìn vào bối cảnh Việt Nam, giai đoạn năm 2006 - 2008 là cơ hội cho các doanh nghiệp nhà nước chuyển từ chỗ làm việc cũ sang văn phòng làm việc mới, với môi trường làm việc tốt hơn, cơ sở vật chất đầy đủ, hiện đại hơn. Đây cũng là cơ hội cho các NĐT xây dựng dự án văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, thị trường hiện nay với nguồn cung khá dồi dào đã mang đến cho người thuê nhiều sự lựa chọn, với các yêu cầu cao hơn. Do đó, các chủ dự án cần phải cải thiện dịch vụ, nâng cao tính chuyên nghiệp trong cách quản lý văn phòng cho thuê để nâng cao hơn nữa hiệu quả cho thuê của các tòa nhà.

Tiềm năng phía Tây

Hiện nay, đang có sự cạnh tranh lớn về giá giữa thị trường văn phòng khu vực phía Tây và khu trung tâm Hà Nội, làm cho giá thuê văn phòng tại Hà Nội giảm. Theo ông Marc Townsend, đây là điều không gây ngạc nhiên, bởi theo quy luật cung - cầu, khi số lượng tăng, tất yếu sẽ dẫn đến cạnh tranh về chất lượng và giá cả. Cũng theo ông Marc Townsend, dự án quy hoạch Thủ đô Hà Nội sẽ được Quốc hội thông qua trong năm nay. Và theo bản quy hoạch, Hà Nội sẽ phát triển mạnh về phía Tây. Các NĐT dựa vào quy hoạch tổng thể để định hướng chiến lược phát triển của mình. Tuy nhiên, chắc chắn rằng, Nhà nước sẽ không bỏ tiền đầu tư tất cả các dự án cơ sở hạ tầng khu vực này. Đây là cơ sở và cũng là cơ hội để các NĐT bất động sản lên kế hoạch, chiến lược thực hiện các dự án.

"Lời khuyên của tôi là phải cân nhắc, cẩn trọng trước khi đầu tư", ông Marc Townsend nói và cho rằng, các NĐT cần đánh giá được khách hàng tiềm năng, đặc biệt là phải chú trọng đến các doanh nghiệp, tập đoàn nhà nước hiện vẫn đang ở trong các tòa nhà làm việc cũ kỹ, mong sớm được chuyển sang nơi làm việc khác có chất lượng tốt hơn. Dự án phải được thiết kế tốt theo chủ đề, chủ điểm riêng, với nhiều không gian thoáng đãng, tiền sảnh cũng cần được kiến tạo gây ấn tượng. Chủ dự án cần đầu tư để tạo dựng hình ảnh của tòa nhà với những nét văn hóa đặc trưng nhằm thu hút các doanh nghiệp lớn. Khi đã có khách hàng, phải làm sao giữ chân họ lâu dài. Tòa nhà văn phòng cho thuê phải bảo trì, làm mới thường xuyên. Chủ đầu tư phải tìm hiểu nhu cầu của họ để tránh các sai sót khi xây dựng dự án. Đặc biệt, phải xác định xuất phát điểm của mình ở vị trí nào trong chu kỳ của thị trường để xây dựng chiến lược tiếp thị, giá cả phù hợp và linh hoạt.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)