Thị trường căn hộ cao cấp: Tìm hướng đi mới

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Chủ đầu tư khu đô thị Mulberry Lane đã phải đưa ra chính sách giảm giá 10% cho những khách mua 2 căn hộ cùng một lúc nhằm thu hút khách hàng

Dư cung ở phân khúc thị trường căn hộ cao cấp khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội đang phải ra sức khuyến mãi, mời chào. Đã đến lúc cần phải có hướng đi khác?

Nhận định về tình hình thị trường bất động sản Hà Nội nửa đầu năm 2010, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản cho biết, lượng giao dịch về đất nền tại hầu hết các dự án phát triển khu đô thị mới cũng như nhà ở tại tất cả các khu vực của Hà Nội diễn ra sôi động, giá cả tăng liên tục theo từng tháng, trong đó mạnh nhất là khu vực phía tây. Với các dự án khu vực quận Hà Đông, giá chuyển nhượng đất nền tại thời điểm đầu tháng 5/2010 tăng trung bình 40% đến 60% so với tháng 12/2009. Dù vậy, phân khúc thị trường căn hộ chung cư cao cấp không có biến động nhiều, giá cả duy trì ổn định nhưng vẫn ở mức cao, một số nơi có vị trí đẹp, tiến độ thi công nhanh thì giá cả có chiều hướng tăng; tuy nhiên lượng giao dịch đối với chung cư quý I và II/2010 chỉ đạt ở mức trung bình.

Ế hàng do đầu tư sai hướng?

Theo báo cáo thống kê của Công ty CBRE, trong quý II/2010 tổng cung căn hộ mới tại thị trường Hà Nội là 4.587 căn. Theo đó, phân khúc trung và cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn, tới hơn 90%, và chỉ có 2% dành cho phân khúc bình dân. Trong khi nguồn cung căn hộ cao cấp vẫn lớn thì hầu hết các giao dịch lại chỉ tập trung ở phân khúc nhà bán bình dân có diện tích từ 60 đến 80m2 với mức giá được người dân ưa chuộng là từ 12 tới 16 triệu đồng/m2. Điều đó cho thấy đang có tình trạng dư cung ở phân khúc hạng cao cấp.

Lý giải về nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên, dưới góc nhìn của một nhà đầu tư, ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long cho rằng, chính việc dự báo về thị trường không chính xác, đầu tư theo phong trào của nhiều doanh nghiệp đã khiến cho họ chọn sai phân khúc. “Chúng ta không thể hô hào Nhà nước hỗ trợ hay có bất kỳ động thái giúp đỡ nào mà bản thân các doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm về tình trạng trên và họ cần lựa chọn cho mình các phương án giải quyết”, ông Việt chia sẻ. Trên thực tế, một số chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chiêu thức bán hàng mới với hi vọng kích cầu thị trường, trong đó giảm giá được nhiều đơn vị lựa chọn. Đơn cử như chủ đầu tư khu đô thị Mulberry Lane (Mỗ Lao) đã đưa ra chính sách giảm giá 10% cho những khách mua 2 căn hộ cùng một lúc. Làn sóng khuyến mại này cũng có sự góp mặt của hàng loạt các tên tuổi đình đám khác như Tricon Towers (Khu đô thị mới Bắc An Khánh), Indochina Plaza, Richland Southern (Xuân Thủy, Cầu Giấy)... với các hình thức ngày càng thiết thực hơn.

Đánh giá về thực trạng trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, đang có sự phát triển mất cân đối giữa kỳ vọng của doanh nghiệp với khả năng chi trả thực tế của người dân về căn hộ tại thị trường Hà Nội. Mặc dù nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn nhưng vấn đề là họ vẫn chưa tiếp cận được với nguồn cung chủ yếu vẫn ở phân khúc cao cấp hiện nay. “Loại căn hộ có giá dưới 18 triệu đồng/m2 (dưới 1.000 USD/m2) hiện rất thiếu và khó kiếm. Ngay cả nhà tái định cư có giá trên 20 triệu đồng/m2 cũng không thể tiếp cận được. Đây là lý do khiến cho thực trạng giá giao dịch thì cao nhưng nhu cầu mua thực thì lại không đáng kể diễn ra trong thời gian qua”, ông Nam nhấn mạnh.

Nhà cho số đông có nhu cầu 

Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Minh khuyến cáo các doanh nghiệp bất động sản Hà Nội cần phải nhìn vào thực tế mà các doanh nghiệp TP HCM đã trải qua để rút ra những bài học kinh nghiệm cho riêng mình. Các chủ đầu tư ở TP HCM không chỉ năng động trong việc lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp với túi tiền của tầng lớp bình dân với giá khoảng từ 10 tới 14 triệu đồng/m2 mà còn tận dụng cơ hội đẩy mạnh phát triển đầu tư ở các thị trường lân cận, thậm chí không ít doanh nghiệp đã bắt đầu tiến quân ra Bắc.

Giới kinh doanh bất động sản cho rằng làn sóng “Bắc tiến” của các doanh nghiệp phía Nam sẽ khiến các nhà đầu tư phía Bắc phải suy nghĩ lại và buộc phải đưa ra những chiến lược mới để thị trường thuộc về người mua chứ không chỉ là của người bán như giai đoạn hiện nay nữa. Để sẵn sàng bước vào cuộc cạnh tranh mới trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Đỗ Việt cho biết, Sông Đà Thăng Long đã có sự chuẩn bị kỹ càng như mua nhà máy thép, nhà máy sản xuất cửa sổ nhựa, thiết bị nội thất… và sẽ tập trung đầu tư phục vụ xây dựng nhà cho đại đa số người dân. Hay như cuối tháng 7 vừa qua, Tổng công ty Viglacera đã chính thức khởi công xây dựng 10 tòa nhà cao 12 tầng tại khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội). Dự tính, sau 18 tháng xây dựng, dự án sẽ đưa vào thị trường khoảng 1.000 căn hộ giá rẻ có diện tích từ 45 - 69m2... Đây được coi là những tín hiệu vui cho thị trường Hà Nội.

Được biết trong tháng 8/2010, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch Thủ đô, trong đó sẽ “giải thoát” cho 800 dự án đang bị tạm dừng vì Hà Nội mở rộng và hơn 200 dự án nhà cao tầng trong nội đô. Nếu tính bình quân mỗi dự án có khoảng 200 căn hộ thì trong khoảng từ 2 đến 3 năm tới Hà Nội sẽ được bổ sung thêm từ 160.000 đến 200.000 căn hộ. Do đó, theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, doanh nghiệp xây dựng cần phải có  tính toán cơ cấu, chủng loại hàng hóa trong phân khúc thị trường lớn nhất và có thật để giá cả hàng hóa ổn định, đến được với người tiêu dùng cuối cùng. Cụ thể, trừ những khu vực nội đô, vị trí đắc địa có giá cao thì doanh nghiệp nên mở rộng ra các khu vực khác để đầu tư vào phân khúc trung bình có giá dưới 18 triệu đồng/m2 - mức chấp nhận được với số đông người có nhu cầu.

Để người dân có thể tiếp cận với nhà ở cũng như nhà đầu tư có thể huy động được tối đa nguồn vốn trong dân, các doanh nghiệp bày tỏ mong muốn sớm có một cơ chế tài chính minh bạch. Trên thực tế ở Hà Nội hiện có rất nhiều gia đình có từ vài trăm triệu đồng trở lên nhưng do chưa có cơ chế huy động vốn nên cả doanh nghiệp và người mua đều chưa gặp được nhau. Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, trong thời gian tới sẽ tính toán để đề xuất với Chính phủ nhằm có một cơ chế huy động vốn cụ thể và hiệu quả hơn. Nếu tất cả những điều nêu trên được thực hiện thì giấc mơ mua nhà với giá bình dân ở Hà Nội cũng sẽ sớm trở thành hiện thực.

(Theo Nguyễn Diệp // Báo Doanh nhân)