Tin luật hay tin... “cò”?

Đúng lý: Vẫn mất tiền !

Để thực hiện thương vụ môi giới mua đất tại khu đô thị mới Nam An Khánh thuộc các xã An Khánh, An Thượng, huyện Hoài Đức, Hà Nội, bà Dung đã thể hiện thỏa thuận thành văn bản cụ thể với những người có nhu cầu với “tên” rất kêu: “Hợp đồng thuê làm thủ tục Đăng ký và mua quyền sử dụng” – nghĩa là ngay từ tiêu đề đã thể hiện người muốn mua đất đã chủ động thuê môi giới. Các hợp đồng đều có người làm chứng, có các điều khoản ràng buộc, có thời gian thực hiện, mức tiền, mức bồi hoàn, điều khoản xử lý vi phạm... Tóm lại là rất đầy đủ nội dung đối với một thỏa thuận dân sự và chắc chắn về pháp lý.

Chính vì thế, chỉ với hai khách hàng trong giai đoạn tháng 12/2007 và tháng 1/2008, bà Dung đã thu được tới 3,9 tỷ VND.... Trên hợp đồng, bà Dung và người giao tiền công nhận đó là tiền đặt cọc để phục vụ nhu cầu mua được đất. Nhưng cầm tiền xong, bà Dung không thực hiện được cam kết “mua được đất với giá gốc... trong vòng 15 ngày từ khi ký Hợp đồng tại khu đô thị mới Nam An Khánh”. Thế nên, bà Dung viết các giấy hẹn ghi rõ ngày thanh toán, trả lại tiền đặt cọc cho khách. Kết quả là tới tận bây giờ, những nạn nhân của bà vẫn chưa lấy lại được một xu trong số tiền 3,9 tỷ trên.

Theo quy định của các Hợp đồng môi giới, khi có mâu thuẫn hoặc một bên vi phạm cam kết thì các bên phải tiến hành hòa giải, không hòa giải được thì tòa dân sự là nơi giải quyết tranh chấp. Như vậy, nếu làm đúng luật để buộc “cò” phải trả tiền cho mình, các nạn nhân sẽ phải khởi kiện ra Tòa án. Phải theo đuổi suốt thời gian dài kiện tụng. Theo đuổi mà không biết có đòi lại được tiền hay không. Vì chắc chắn tòa án tuyên họ thắng kiện, nhưng việc lấy lại tiền thì do cơ quan thi hành án quyết định, và phụ thuộc vào tình trạng gia sản của “cò”. Vậy là, dù rất đúng luật, nhưng nguy cơ mất trắng tiền môi giới rất rõ ràng với những người mua đất qua “cò”. Thế nên, nếu các cơ quan chức năng không vào cuộc làm rõ đây có phải một vụ lừa đảo hay không, thì dường như những người tin “cò” chẳng biết bấu víu vào đâu để mà bảo đảm quyền lợi cho mình.

Vì sao ?

VN hiện đã có, đang vận hành Luật Kinh doanh bất động sản, kèm theo đó là văn bản như nghị định, thông tư hướng dẫn... Việc xây dựng và vận hành các quy định đối với thị trường bất động sản là một bước tiến dài về phương diện quản lý. Nhưng câu hỏi đặt ra là hiệu quả thực sự của những quy định này đến đâu thì quá khó để trả lời. Chẳng hạn, theo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì các cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải qua đào tạo để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản. Các cá nhân này không được là cán bộ, công chức nhà nước, phải có bằng tốt nghiệp cao đẳng, hoặc đại học. Đồng thời, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Còn với các tổ chức, để được phép kinh doanh bất động sản, thì phải có vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ VND...

Quy định thế, nhưng việc xử phạt các vi phạm lại quá nhẹ nhàng. Và vì thế, không quá khó để nhận thấy các vi phạm trong thực hiện dịch vụ bất động sản sẽ gia tăng, chứ không giảm. Hiện, mức xử phạt các vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 60 – 70 triệu VND, kèm theo là buộc khắc phục hậu quả. Nhưng như trên đã nói, việc khắc phục hậu quả lại liên quan tới các quy định pháp luật khác và khả năng kinh tế của người vi phạm. Như vậy, thu nhập từ hoa hồng môi giới cao hơn mức xử phạt lại trở thành “thuốc kích thích” nhà môi giới cung cấp thông tin sai lệch với khách hàng. Đó là thực tế đã xảy ra trong ví dụ nêu trên, cũng như trong vụ mua căn hộ Adonis 1, 2 của Cty Vạn Thịnh Hưng tại TP HCM. 

Mặt khác, các khách hàng chắc chắn sẽ không nộp tiền nếu không có niềm tin vào nhà môi giới. Mà để tin, thì chính khách hàng đã phải thẩm định những thông tin nhà môi giới cung cấp, gồm cả thông tin chính thức và... không “chính thức”. Có nghĩa, là giữa nhà môi giới và chủ dự án, cơ quan quản lý vẫn tồn tại một... khoảng trống mà quy định của văn bản quản lý không giám sát được hết. Đó cũng là khoảng trống lớn giữa quy định tại văn bản quản lý và hiệu quả áp dụng thực tế.

Tại hội nghị quốc tế về môi giới và đầu tư bất động sản vừa tổ chức ngày 28/3/2009, đại diện một DN kinh doanh bất động sản nhận xét, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định “suông” về nghề môi giới mà thiếu cơ chế giám sát, chế tài. Vì thế mà thị trường vẫn còn nhiều môi giới “dỏm” và đó là nguyên nhân gây thiệt hại cho người mua. Một thông tin do DN đưa ra tại Hội nghị này, là cả nước hiện mới có dưới 50 sàn giao dịch bất động sản, nhưng một nửa trong số đó chỉ phục vụ các kinh doanh các dự án do Cty quản lý sàn làm chủ đầu tư. Và có rất ít sàn giao dịch bất động sản có chức năng chuyên về môi giới. Thông tin này được xác nhận bởi đại diện của Bộ Xây Dựng.