Bài học cho Việt Nam: Cái giá của bong bóng bất động sản tại Trung Quốc

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản Trung Quốc
(Phương Hà dịch từ Spiegel Online )

Hai năm sau cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn của Mỹ, Trung Quốc giờ đây cũng đang chứng kiến bong bóng bất động sản phát triển do các chương trình kích thích kinh tế khổng lồ của Nhà nước. Nhiều nhà kinh tế đang cảnh báo rằng bong bóng này sẽ sớm vỡ tung và gây ra những hậu quả khó lường đối với nền kinh tế toàn cầu.

Một ngày mùa hè nóng bức, ngột ngạt và ẩm ướt ở Thiên Tân, một thành phố ở miền Bắc Trung Quốc, với đầy tiếng cưa, tiếng khoan, tiếng động cơ, tiếng búa rít lên tưởng như không bao giờ dứt. Ở đây, nơi ngoại thành đầy bụi đất, hàng trăm căn hộ và các ngôi nhà mới đủ kiểu đang mọc lên ngày càng nhiều.

Trong một gian trưng bày có máy lạnh, những người môi giới bất động sản mặc đồng phục màu vàng đang dẫn các khách hàng tiềm năng xem qua một vòng các sản phẩm được trưng bày ở đây. “Trong vòng một năm , chúng tôi đã bán 90% khu vực Bắc Mỹ, châu Á và châu Âu”, nhân viên tư vấn khách hàng Qi Yunbu tự hào nói, “ Giờ đây chúng tôi cũng đang chuẩn bị bán cả châu Phi, châu Đại dương và Nam Mỹ”.

“Tinh Diệu Ngũ Châu”, tạm dịch là “Ngôi sao sáng khắp năm châu” là tên của khu tổ hợp xây dựng theo phong cách kết hợp giữa Dubai và Disneyland trị giá 2,3 tỷ EUR (tương đương 3 tỷ USD) với thiết kế mô phỏng bản đồ thế giới. Khu tổ hợp nhà ở và giải trí khổng lồ này được xây dựng xung quanh và trong một lòng hồ nhân tạo.

Những nhà xây dựng có vẻ như muốn đảm bảo rằng dân cư trong thiên đường thuỷ cung này sẽ không thiếu bất cứ thứ gì. Các bản thiết kế có bao gồm cả khu trượt tuyết trong nhà lớn nhất thế giới, sân gôn, khách sạn bảy sao, dàn nhạc nước lớn nhất thế giới và mô hình thu nhỏ của những kiến trúc nổi tiếng thế giới như Cầu Tháp London và Cầu cổng vàng của San Francisco.

“Thế giới là của bạn”

Chứng hoang tưởng tự đại đang ở giai đoạn phát triển sôi nổi nhất trong nền kinh tế đang bùng nổ Trung Quốc. “Thế giới là của bạn” là khẩu hiệu mà các nhà xây dựng sử dụng để quảng cáo cho dự án xa xỉ này. Qi chỉ vào những khu biệt thự hiện đại độc đáo nằm trên mặt nước rồi nói và nháy mắt một cách bí ẩn rằng những tài sản này sẽ chỉ được bán vào phút cuối. Từ khi bắt đầu bán ra, giá 1m2 đất ở đây đã tăng thêm 4.000 -5.000 tệ (tương đương 450-570 EUR hay 590-740 USD). Các nhà đầu tư hy vọng lợi nhuận sẽ tăng theo từng giai đoạn xây dựng mới.
Những suy tính lạc quan này đã tạo nên một nền tảng mong manh cho các dự án tương tự đang phát triển nở rộ khắp Trung Quốc. Nghi ngờ là điều bị cấm kỵ, đặc biệt là giờ đây khi tâm trạng bắt đầu thay đổi, ít nhất là ở bên ngoài những phòng trưng bày sáng loáng. Ngày càng có nhiều lời bàn tán về việc bong bóng sẽ sớm nổ tung, một vài người thì nói rằng đã tới điểm bùng phát - với những hậu quả bất ổn cho phần còn lại của kinh tế thế giới.

Trong tháng 6, lần đầu tiên trong vòng một năm rưỡi trở lại đây, giá bất động sản tại 70 thành phố lớn nhất Trung Quốc đã giảm so với tháng trước - giảm 0,4% đối với các công trình xây mới và 0,1% đối với các công trình sẵn có. Cơ quan thống kê của chính phủ cũng công bố những con số nghiêm túc về toàn bộ nền kinh tế.

Các con số thống kê cũng cho thấy trong quý hai, kinh tế chỉ tăng trưởng 10,3% so với cùng kỳ năm trước. Tăng trưởng trong ba tháng đầu năm vẫn đạt 11,9%. Việc tăng trưởng giảm tốc có vẻ khá buồn cười nếu so sánh với điều kiện kinh tế ở các nền kinh tế công nghiệp châu Âu. Nhưng đối với nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa, nơi mà mô hình phát triển cần đến tốc độ tăng trưởng kỷ lục để giữ cho kinh tế không tụt dốc nhanh chóng, những số liệu gần đây cho thấy tình trạng đáng lo.

“Đây là bong bóng”

Những nước xuất khẩu phương Tây như Đức vốn dần hồi phục sau khủng hoàng toàn cầu nhờ những đơn hàng từ Trung Quốc cũng đang được nhắc nhở về những rủi ro ở khu vực Đông Á. “Bạn đang bắt đầu được chứng kiến sự sụp đổ của thị trường bất động sản và nó sẽ tác động đến hệ thống ngân hàng”, Kenneth Rogoff, giáo sư trường đại học Havard và là cựu kinh tế gia trưởng của Quỹ Tiền tệ quốc tế mới đây đã cảnh báo. “Đây là bong bóng”.

Ngay cả ông Xu Shaoshi, Bộ trưởng Bộ đất đai và tài nguyên Trung Quốc, cũng lo ngại rằng thị trường bất động sản có thể sẽ trải qua “một cuộc điều chỉnh toàn bộ” trong quý ba - mặc dù, ông nói thêm, nó sẽ không giống cuộc khủng hoảng mà nước Mỹ vừa trải qua những năm gần đây, nơi cuộc khủng hoảng bắt đầu khi các ngân hàng bắt đầu phát hành ngày càng nhiều cái gọi là thế chấp nợ dưới chuẩn. Những người thực tế không đủ khả năng mua nhà bị mời gọi bởi những khoản cho vay lãi suất thấp và lời hứa rằng giá trị tài sản của họ có nhiều khả năng sẽ tăng và do đó sẽ thanh toán hết các khoản nợ.

Khi giá trị bất động sản bắt đầu giảm lần đầu tiên, hàng trăm nghìn người không còn đủ khả năng thanh toán các tài sản thế chấp của mình nữa. Cuộc khủng hoảng nhà đất biến thành khủng hoảng ngân hàng, sau đó thành khủng hoảng nợ ở toàn bộ thế giới phương Tây. Hậu quả của nó đến giờ vẫn hiển hiện, từ hàng triệu người vô gia cư và thất nghiệp ở Mỹ, đến những quốc gia ở khu vực đồng tiền chung như Hy Lạp, đất nước đang phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ do sức ép từ các khoản nợ chính phủ khổng lồ.

Trung Quốc, vốn từ lâu được coi là miễn nhiễm với những bất ổn toàn cầu, giờ đang phải đối mặt với nguy cơ một cuộc khủng hoảng nhà đất do chính họ tạo nên. Điều này sẽ làm phát sinh rắc rối cho nhiều chính quyền địa phương, trong một số trường hợp họ cấp vốn cho gần một phần ba các dự án cơ sở hạ tầng chủ chốt như sân bay, nhà ga bằng cách bán đất nông nghiệp cho những tay lừa đảo kinh doanh bất động sản.

Những giới hạn của tăng trưởng

Chỉ riêng trong năm 2009, các thành phố tự trị của Trung Quốc đã bán 319.000 ha đất (tương đương 788.000 mẫu), tăng 44% so với năm trước đó. Các chính quyền địa phương đã vay rất nhiều từ các ngân hàng do kỳ vọng rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng.

Nhưng giờ đây nợ của Trung Quốc đã tăng nhanh đến gần mức giới hạn của tăng trưởng, gây nguy hiểm cho trụ cột tăng trưởng chính của kinh tế Trung Quốc. Trong khi thực hiện các chương trình kích thích kinh tế, chính phủ đã bơm 4.000 tỷ nhân dân tệ (khoảng 450 tỷ EUR hay 590 tỷ USD) vào gói giải cứu lớn nhất từng có của nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa. Thoạt đầu, nó làm bùng nổ làn sóng xây dựng, đôi khi mang lại những kết quả mạnh mẽ, bao gồm cả việc sử dụng thường xuyên những biện pháp thô bạo để tước đoạt tài sản của công dân. Từ mùa hè năm ngoái, các ngân hàng Trung Quốc đã nhận thấy lượng tồn kho từ các khoản vay bất động sản tăng hơn 40%. Điều này dẫn đến tình trạng lập kế hoạch tồi tệ, các khoản thanh toán mờ ám và, trong nhiều trường hợp, bùng nổ giá có ảnh hưởng trực tiếp đến số đông dân chúng.

Việc tiết kiệm tiền hiếm khi được coi là quan trọng ở Trung Quốc. Sau một vài giai đoạn xáo động trên thị trường, trong đó có một số giai đoạn đầy kịch tính, người dân giờ đây đang tránh đầu tư vào chứng khoán. Trong hoàn cảnh như vậy, người Trung Quốc coi việc mua căn hộ chung cư hoặc một ngôi nhà là cách đầu tư nhạy cảm và có lãi nhất.

Ở một vài thành phố, số các đơn vị cư trú mới đã vượt quá số hộ gia đình. Ở những thành phố chính như Bắc Kinh và Thượng Hải, người Trung Quốc đã trả những khoản tiền giá trị gấp 20 lần mức lương hàng năm của họ để mua một căn hộ chung cư. Trong khi nếu so với những thành phố đắt đỏ trên thế giới như Tokyo, mức chênh lệch này cũng mới chỉ là 8 lần mà thôi.
-----------------------------------------------------------------------

Vì sao bong bóng địa ốc Trung Quốc vẫn phì đại?
(Thu Lan dịch từ NY Times)

Một vấn nạn đang làm đau đầu chính phủ Trung Quốc hiện nay là giá bất động sản tăng vọt chóng mặt trong những năm trở lại đây và các nhà phân tích tiên đoán một bong bóng bất động sản lớn sẽ tan vỡ ở Trung Quốc như thị trường tài chính Mỹ 2 năm về trước. Đâu là nguyên nhân của tình trạng trên? VNR500 trân trọng giới thiệu bài báo trên New York Times số ra gần đây.

Các tập đoàn nhà nước lớn đều giành phần thắng trong 82% những cuộc đấu giá đất ở Bắc Kinh năm nay do trả giá cao hơn các doanh nghiệp tư nhân.

Anhui Salt Industry Corporation (Tập đoàn công nghiệp muối Anhui) là một công ty nhà nước có 11.000 nhân viên, được sử dụng những mỏ muối của chính phủ và ông chủ công ty này là Đảng viên Đảng Cộng sản Trung Quốc. Hiện nay, công ty này bước vào một lĩnh vực kinh doanh mới, đó là Bất động sản. Công ty này đang phát triển một khu nhà cao tầng liên hợp sang trọng với tên gọi Platinum Bay (Vịnh Bạch Kim) trên mảnh đất họ giành được năm ngoái nhờ trả giá cao hơn hai công ty khác, trong một cuộc đấu giá đất của chính quyền địa phương.

Hầu như Anhui Salt không đơn độc mà xung quanh họ còn rất nhiều công ty nhà nước lớn. Tại Bắc Kinh, China Railway Group (Tập đoàn đường sắt Trung Quốc) đang xây dựng những khu liên hợp nhà ở sau khi thắng thầu một mảnh đất lớn ở đó.

Tương tự, China Ordnance Group (Tập đoàn quân nhu Trung Quốc), nhà sản xuất quân sự của nhà nước nổi tiếng với những vũ khí tác chiến thuỷ bộ, đã trả 260 triệu đô la cho một khu bất động sản ở Bắc Kinh nơi họ dự định xây dựng những khu nhà ở và cửa hàng bán lẻ cao cấp.

Và trong một cuộc mua bán đất đai lớn nhất gần đây ở Trung Quốc, tập đoàn đóng tàu nhà nước Sino Ocean đã trả 1,3 tỉ đô la vào tháng 12 năm ngoái và tháng 3 vừa rồi để mua hai khu đất khổng lồ từ chính quyền thành phố Bắc Kinh để xây dựng những khu nhà ở.

Trên khắp Trung Quốc, các tập đoàn dầu khí, hoá chất, quân sự, viễn thông và giao thông lớn đang tăng giá bỏ thầu các khu đất mở rộng cho những dự án bất động sản lớn chẳng có liên quan gì tới lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của họ.

Giáo sư Deng Yongheng của Đại học Quốc Gia ở Singapore nói: “Đó là những tập đoàn có tiền để mua khu đất đó. Bởi vì ở Trung Quốc, chính chính phủ kiểm soát cả cung tiền lẫn chi tiêu”.

Bằng cách đẩy giá bất động sản, các doanh nghiệp do chính phủ Trung Quốc kiểm soát đang mâu thuẫn với chính nó bởi chính phủ đang nỗ lực ngăn chặn sự bùng nổ trên thị trường bất động sản có thể dẫn tới bong bóng đầu cơ tạo ra nợ nần - giống như các thị trường tài chính phương Tây đã tan vỡ cách đây hai năm.

Những tài liệu đất đai cho thấy, trong 82% những cuộc đấu giá đất ở Bắc Kinh năm nay, các tập đoàn nhà nước lớn đều giành phần thắng do trả giá cao hơn các doanh nghiệp tư nhân, tỉ lệ này tăng lên so với mức 59% năm 2008.

Một nghiên cứu mới đây của National Bureau of Economic Research (Tổ chức nghiên cứu kinh tế quốc gia) ở Cambridge, Massachusset, Hoa Kỳ, chỉ ra rằng, từ năm 2003, giá đất ở Bắc Kinh tăng vọt khoảng 750%, trong đó, 2 năm gần đây chiếm một nửa tỉ lệ đó. Giá nhà ở cũng tăng vọt, trong vài năm gần đây tăng gấp đôi ở nhiều thành phố.

Báo cáo của tổ chức này chỉ ra nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng vọt là do các tập đoàn nhà nước đã “trả cao hơn các công ty đấu thầu khác 27% cho cùng một mảnh đất”.

Các nhà phê bình còn nói chính phủ trung ương ở Bắc Kinh đã vô tình đẩy giá đất tăng điên loạn hơn khi đưa ra một gói kích thích kinh tế lớn 586 tỉ đô la vào năm ngoái và khuyến khích các ngân hàng nhà nước cho vay ồ ạt.

Và giá của những căn hộ mới tăng vọt, ví dụ ở Thượng Hải, giá các căn hộ thường vượt quá 200.000 đô la, trong khi thu nhập trung bình sau khi nộp thuế chỉ khoảng 4.000 đô la một năm. Xu hướng này cũng đe doạ phá hỏng mục tiêu của chính phủ trung ương là cung cấp nhà ở với mức giá hợp lý cho tầng lớp trung lưu đang lên có thể mua được.

Trong một vài trường hợp, những chính quyền địa phương - kiếm được hơn 230 tỉ đô la từ những cuộc đấu giá đất năm 2009 – cũng bị buộc tội phá huỷ những khu nhà ở cũ và mập mờ trong việc đền bù.

Nhật báo Thanh niên Trung Quốc (China Youth Daily), một tờ báo của nhà nước, gần đây tiến hành một cuộc điều tra dư luận, trong đó, hơn 80% người trả lời nói rằng chính quyền địa phương là “động lực thúc đẩy chính” đằng sau giá bất động sản tăng vọt.

Tất cả những việc này đang diễn ra trước sự thất vọng của các doanh nghiệp tư nhân vốn chi phối thị trường bất động sản Trung Quốc hơn một thập kỷ nhưng hiện giờ đang cảm thấy bị loại ra khỏi cuộc chơi này - cuộc chơi ưu ái những doanh nghiệp được nhà nước hậu thuẫn tài chính.
Yang Shaofeng, người đứng đầu Hãng bất động sản Conworld (Conworld Real Estate Agency) ở Bắc Kinh nói: “Việc này hơi giống một cậu con trai vay tiền của mẹ mình”.

Năm ngoái, các ngân hàng nhà nước đã lập kỷ lục với những khoản vay trị giá 1,4 nghìn tỉ đô, gần gấp hai lần so với năm kia. Các nhà phân tích nói rằng họ tin phần lớn trong khoản tiền đó được chuyển sang thị trường bất động sản thông qua những hoạt động ngoại bảng, dẫn đến giá bỏ thầu cao kỷ lục và giá bất động sản tăng vọt. Niềm tin đó bổ sung cho các mối lo ngại rằng một vài ngân hàng nhà nước lớn nhất ở Trung Quốc có thể sẽ ngồi trên món nợ khổng lồ không ghi trong báo cáo.

Hiện nay, Bắc Kinh đang vật lộn xiết chặt tín dụng mà không kìm hãm nền kinh tế đang phát triển mạnh của mình. Và các cơ quan điều hành đang nỗ lực ngăn các ngân hàng nhà nước sử dụng các “chiêu thức” tài tình để bí mật cho những doanh nghiệp nhà nước vay tiền.

Bắc Kinh cũng muốn kiềm chế các công ty nhà nước vốn có ít hoặc không có chuyên môn về bất động sản. Tháng 3 vừa qua, Uỷ ban Giám sát và Quản lý Tài sản Nhà nước của Trung Quốc, một trong những cơ quan quyền lực nhất của chính phủ nước này, đã yêu cầu 78 công ty nhà nước tách riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản của họ.

Nhưng các nhà phân tích cho rằng, chính phủ sẽ gặp khó khăn khi ngăn cản hàng trăm tập đoàn nhà nước và vô số công ty con của họ tham gia vào lĩnh vực đang trở thành một trong những ngành công nghiệp “hot” nhất của đất nước này. Các chuyên gia nói rằng, hơn 90% trong số 125 doanh nghiệp nhà nước do Bắc Kinh trực tiếp kiểm soát vẫn có những phòng (bộ phận) kinh doanh bất động sản. Và chính quyền địa phương và chính quyền tỉnh cũng quản lý nhiều nhiều doanh nghiệp bất động sản mới của họ.

Chính phủ Trung Quốc đang vật lộn với một loạt những động cơ phức tạp thúc đẩy các công ty nhà nước đầu cơ trong thị trường bất động sản nhờ sự trợ giúp của chính quyền địa phương.

Rosealea Yao, một nhà phân tích của Dragonomics, công ty tư vấn nghiên cứu ở Bắc Kinh nói rằng, số các thành phố tự trị đang thành lập những tổ chức đầu tư địa phương nhằm vay vốn từ các ngân hàng nhà nước để tái định cư và xây dựng cơ sở hạ tầng xung quanh những khu đất lớn mà họ dự định bán đấu giá. (Ở Trung Quốc, các chính quyền địa phương không thể trực tiếp vay tiền từ các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để phát triển bất động sản).

Bà nói, những món nợ không tính vào sổ sách kế toán đó đang đánh cược vào giá đất đang tăng, có thể sẽ trở thành những khoản nợ lớn nếu giá đất giảm mạnh hoặc thị trường đấu giá trở nên bình lặng. “Đó là lý do tại sao các chính quyền địa phương đang nhiệt tình xây dựng cơ sở hạ tầng” bà Yao nói. “Họ vay tiền để xây dựng những cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị khu đất mà họ muốn bán đấu giá”.

Tại Wuhu, một thị trấn công nghiệp không mấy nhộn nhịp, cách Nam Ninh 70 dặm về phía Tây, Anhui Salt đang khởi công dự án nhà cao tầng của họ ở trung tâm thị trấn - cạnh một khách sạn do Anhui Conch Holdings điều hành.

Tháng 5 năm 2009, mảnh đất này được đem ra đấu giá và chỉ có ba nhà dự thầu – một nhà dự thầu trong số đó cũng là một công ty nhà nước. Anhui Salt còn khoe khoang rằng họ đang điều hành một công ty buôn bán thép, một doanh nghiệp tài chính và thậm chí hai đại lý Honda, họ vẫn đang háo hức mở rộng kinh doanh ra bên ngoài lĩnh vực sản phẩm công nghiệp và muối ăn.

“Platinum Bay là dự án toà nhà cao cấp đầu tiên của Anhui Salt Industry nhắm tới đối tượng khách hàng là người giàu có và tầng lớp tinh hoa của Wuhu,” Su Chuanbo, Giám đốc marketing nói.

Khi được hỏi tại sao Anhui Salt muốn phát triển sang lĩnh vực bất động sản, ông Su nói, chính phủ trung ương khuyến khích doanh nghiệp nhà nước mang lại nhiều lợi nhuận hơn, và bất động sản sinh lợi đáng kinh ngạc. Như vậy, ông nói thêm, chính phủ thật sự đứng sau sự mở rộng của họ vào lĩnh vực bất động sản. “Mặc dù nhiều doanh nghiệp do chính phủ trung ương kiểm soát bị cấm kinh doanh bất động sản” Ông Su nói, “những công ty nhà nước ở địa phương như Anhui Salt vẫn có thể phát triển những dự án của họ trong giới hạn hợp lý. Tình trạng này giống nhau trên toàn đất nước Trung Quốc”.
--------------------------------------------------------------------------------------

Cái giá của bong bóng bất động sản ở Trung Quốc
(Trang Thư dịch từ Wall Street Journal)

Những lựa chọn duy lý lại đóng góp vào một thị trường phi lý kìm hãm những cải cách cần thiết ở Trung Quốc.

Một nghiên cứu của Viện Khoa học xã hội Trung Quốc gần đây đã làm dấy lên những quan ngại về bong bóng nhà đất khi đưa ra số liệu đáng kinh ngạc, có tới 64,5 triệu đơn vị nhà ở trong các thành phố (tức khoảng 1/4 số nhà ở) hoàn toàn để trống. Nghiên cứu này dựa trên việc kiểm tra đồng hồ đo điện. Các cơ quan công quyền địa phương đang nỗ lực phủ nhận những số liệu của Viện Khoa học Xã hội. Nhưng kể cả khi Viện này đúng đi chăng nữa thì nỗ lo sợ bong bóng bất động sản nổ cũng không đích đáng

Hiểm hoạ thật sự với nền kinh tế Trung Quốc không phải là giá bất động sản đổ sụp mà là cách thức thị trường nhà đất trên trời này cản trở quá trình tái cơ cấu kinh tế. Đầu tư quá mức vào bất động sản tạo ra những rào cản đối với cải cách tài chính và nguỵ trang cho sự thiếu hiệu quả dai dẳng trong khi quốc gia cần xác lập lại mô hình tăng trưởng.

Trong thế giới bị bóp méo của chủ nghĩa tư bản nhà nước kiểu Trung Quốc, nhu cầu cho nhà ở “không cần để ở” là hợp lý một cách đáng ngạc nhiên nếu không muốn nói rằng quái đản. Điều đó lý giải tại sao số lượng bất động sản bán ra lại tăng mạnh trở lại sau khi các nhà làm chính sách nói bóng gió vào tháng bảy rằng những hạn chế hành chính trong lĩnh vực này đã tới hạn. Để hiểu lý do tại sao mức cầu bất động sản lại liên tục và lớn như vậy, cần tìm hiểu các lựa chọn tiết kiệm khác đối với các hộ gia đình Trung Quốc.

Đầu tiên cần hiểu đôi chút về nền tảng tài chính. Đảng Cộng sản cầm quyền trong những năm qua đã miễn cưỡng một cách có thể hiểu được khi phải phát triển hệ thống các cá nhân đóng thuế trực tiếp. Một phần, họ dựa trên lý lẽ là nếu như cá nhân phải đóng thuế nhiều thì sớm hay muộn họ cũng đòi hỏi phải có tiếng nói trong việc tiền đóng thuế của tôi đã được chi tiêu thế nào, phát triển không phải lúc nào cũng hoà hợp một cách đơn giản với hệ thống đơn đảng ở Trung Quốc. Cũng với lý do như vậy, các chính quyền địa phương tránh đánh thuế những người sở hữu bất động sản dựa trên giá trị bất động sản họ nắm giữ, thay vào đó dựa chủ yếu vào doanh thu bán đất của những nhà thầu xây dựng.

Đi kèm với điều đó, Bắc Kinh thu hút tiền từ các hộ gia đình thông qua mức lãi suất tiền gửi thấp tại các ngân hàng nhà nước, có một “khoản phí” trợ cấp cho các ngân hàng khi họ cho các doanh nghiêp nhà nước vay dưới dạng thức các khoản vay giá rẻ. Các công ty nhà nước này về sau sẽ đóng thuế cho chính nhà nước. Đó là chính sách tài khóa được ngụy trang dưới hình thức ngân hàng thương mại.

Lãi suất ở Trung Quốc thường ở mức 300 điểm và ít hơn nếu hệ thống tài chính nhạy cảm với thị trường điều chỉnh. Lãi suất 12 tháng hiện chỉ khoảng 2,3%, dưới mức lạm phát, và mặc dù đã được mông má một cách khéo léo qua những chiêu thức điều chỉnh số liệu, mức lãi suất này chuẩn bị tăng lên 3%. Mức này vẫn chẳng tương hợp chút nào với tăng GDP danh nghĩa nửa đầu năm nay lên tới 16,7%. Vì thế để tiền trong ngân hàng đồng nghĩa với mất tiền.

Tình trạng tài chính như vậy buộc hàng triệu hộ gia đình phải bỏ qua ngân hàng để tìm kiếm các hình thức đầu tư khác tốt hơn để ít nhất không bị lỗ do lạm phát. Nhưng với tài khoản vốn bị hạn chế ở Trung Quốc, những người tiết kiệm tiền chỉ còn trông đợi vào những dạng thức đầu tư nội địa thay thế.

Gia nhập thị trường bất động sản dường như là một sự thay thế khó cưỡng lại so với việc gửi ngân hàng, một thị trường bất động sản duy lý là câu trả lời cho cơ cấu lãi suất bất hợp lý và phi thị trường của Trung Quốc. Giá nhà đất trên toàn Trung Quốc cứ tăng đều 10% một năm từ năm 2001 với một sự liên tục hợp lý. Bất động sản đã vượt trội so với loại hình tiết kiệm nội địa lớn khác ở Trung Quốc là chứng khoán, với mức lãi 6 đồng ăn 1 đồng trong suốt cả thập kỷ vừa rồi, nhưng mức độ bấp bênh của nó cũng khiến các nhà đầu tư khiếp vía.

Trong tình huống nào đi nữa, nhân dân Trung Quốc với ý thức về lịch sử dữ dội của những triều đại kế tiếp nhau hỗn loạn của họ, những cuộc xâm lược và bóc lột, đã luôn coi trọng những tài sản hữu hình. Một căn nhà rất vững chắc và thực chất là có giá trị cho dù không thể mang đi đâu được. Ngược lại, người Trung Quốc cou cổ phiếu chứng khoán chỉ đơn giản là hi vọng vào một tương lai xa xôi và không gần gũi với cảm xúc con người họ, một niềm hi vọng khó được hiện thực hóa.

Vì thế, các gia đình có tiền có của ở mức trung lưu của Trung Quốc đều chọn giải pháp có lý là đẩy các khoản tiền tiết kiệm của họ vào những căn nhà dù cứ để trống như thế. Không có thuế bất động sản, chí phí duy trì một căn nhà trống như vậy gần như bằng không. Điều này cũng không mấy khích lệ chủ nhà cho thuê để kiếm lãi suất đắp bù chi phí duy trì. Đó là lý do tại sao các căn nhà trống ở Trung Quốc lại nhiều tới vậy. Mức lãi từ bất động sản dường như làm thỏa mãn mọi nhà đầu tư nhà đất.

Với nhu cầu bị bóp méo như vậy chi phối, và đặt biệt giả định lạm phát luôn là yếu tố quan trọng, Trung Quốc không phải là một thị trường tài sản dư cung. Giá bất động sản giảm đôi chút vào tháng 5 và tháng 6 lại lôi kéo nhà đầu tư ra khỏi các văn phòng công sở của họ trong những tuần gần đây. Công ty Centaline ở Thượng Hải dự đoán rằng thậm chí ở thời điểm này khi khối lượng giao dịch nhà đất đã giảm còn khoảng một nửa so với cuối 2009, dư cung trên thị trường nhà ở mới xây chỉ ở mức 3 đến 4 tháng so với mức trung bình 7 hoặc 8 tháng.

Mức cầu bị bóp méo như vậy cũng tiên liệu trước ít nhất ba thay đổi khoa khăn nhưng rốt cục sẽ phải xảy ra trên thị trường nhà đất ở Trung Quốc trong tương lai không xa: 1) cải cách lãi suất, qua thời gian tăng mức lãi suất gửi ngân hàng và giảm sức hấp dẫn tương đối của bất động sản. 2) tự do hoá tài khoản vốn, mở rộng quyền tiếp cận của hộ gia đình Trung Quốc với các khoản đầu tư xuyên biên giới. 3) đưa ra một hệ thống thu thuế sở hữu dựa trên giá trị bất động sản để giảm sự phụ thuộc của chính quyền địa phương vào doanh thu bán đất, đồng thời tạo gánh nặng chi phí cho những người giữ nhà không.

Những cải cách như trên nếu có thể được xử lý khéo léo đều có thể là trung tâm của quá trình tái cơ cấu nền kinh tế và cải thiện hiệu quả mà Bắc Kinh hi vọng sẽ thực hiện được trong vài năm tới, đồng nghĩa với sẽ có những quyết định rất khó khăn và nhiều đánh đổi đang đợi chờ phía trước. Nhưng hiểm họa thật sự là nếu cứ để thị trường nhà đất treo lơ lửng trên không như thế, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc sẽ tự đẩy mình vào thế bí bởi những cải cách cần thiết như tự do hoá tài chính hay tái cơ cấu tài khóa quá khó khăn dể thực hiện. Nếu thế, Trung Quốc có thể cứ giữ nguyên thị trường bất động sản như bây giờ, tuy vậy cái gía phải trả khi trì hoãn tiến trình cải cách các doanh nghiệp-ngân hàng nhà nước lãng phí, phức tạp, và không phù hợp với tương lai kinh tế sẽ là rất lớn.
 

( VNR500 - VietnamNet)