Bất động sản Việt Nam: Tầm nhìn hậu khủng hoảng (Phần 2)

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

 Ông Yip Hoong Mun:

Tôi nghĩ, nền kinh tế Việt Nam cần phải có con số tăng trưởng tốt, người dân có công việc, thu nhập ổn định để có thể có thể đầu tư vào thị trường. Khi đó thị trường mới có thể trở nên sôi động hơn.

Để đầu tư vào mảng thị trường căn hộ cao cấp thì chúng ta cần có sự tính toán và lựa chọn vì đây là mảng nhỏ trong thị trường bất động sản. Vì vậy nhà đầu tư cần cẩn trọng khi đầu tư vào mảng thị trường này. Một số yếu tố quan trọng như vị trí, uy tín chủ đầu tư và giá cả.

Le Quang Hiep - Nam 32 tuổi - Chuyên viên chứng khoán: Gần đây, báo chí có nói nhiều về thị trường bất động sản sốt ảo tại một số khu vực phía Tây Hà Nội. Theo các ông, việc sốt ảo đó là thật hay đây chỉ là cách để người dân bình tĩnh nhìn nhận lại cơn sốt bất động sản này?

Ông David Blackhall:

Khu vực Tây Hà Nội là một khu vực rất tiềm năng cho phát triển bất động sản vì hạ tầng có sẵn và đất cho sẵn cho phát triển, cũng như vị trí đẹp của khu vực này. Vì vậy, không ngạc nhiên là nhiều nhà đầu tư muốn nhảy vào khu vực này và tạo nên một sự cạnh tranh.

Tuy nhiên, tôi không nghĩ rằng đây là một cơn sốt ảo vì nguồn vốn là có thật và cơ hội là có thật. Nhà đầu tư vào khu vực này cũng cần lưu ý rằng mặc dù đây là một khu vực tiềm năng tốt, họ vẫn phải phát triển những sản phẩm phù hợp với thị trường về chất lượng và giá.

Nguyen Anh Dung - Nam 57 tuổi - Cán bộ: Xin hỏi ông Nguyễn Đỗ Việt: Người tiêu dùng muốn mua nhà, đất trong các dự án của Tập đoàn Nam Cường có thể mua trực tiếp của Tập đoàn được không? Nếu được xin ông cho biết địa chỉ liên hệ.

Ông Nguyễn Đỗ Việt:

Cảm ơn bạn đã quan tâm đến Nam Cường.

Về vấn đề bạn nêu, tôi xin khẳng định tất cả các sản phẩm bất động sản của Nam Cường đều được giới thiệu công khai tại các văn phòng, trụ sở của Tập đoàn và mua bán thực hiện tại sàn giao dịch ở địa chỉ Licogi 13 trên đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội. Hoặc bạn có thể truy cập vào trang web của Tập đoàn: www.namcuong.com.vn.

Không những vậy, khách hàng còn được tặng băng hình, catalog, được phép mang hợp đồng về nghiên cứu... thập chí chúng tôi còn có xe ôtô đưa đón khách hàng ra xem xét trực tiếp tại công trường để có cái nhìn tổng thể trước khi ra quyết định đầu tư.

Trúc Linh - Nữ 26 tuổi - Môi giới BĐS: Xin hỏi ông Yip Hoong Mun, theo nhận định cá nhân của ông, bất động sản khu vực nào tại Hà Nội được đánh giá là tiềm năng nhất? Trân trọng cảm ơn.

Ông Yip Hoong Mun:

Khu vực trung tâm Hà Nội hiện nay đã quá đông đúc và khu vực đô thị mới về phía Tây, ví dụ như một phần của Hà Đông và khu vực Trung tâm Hội nghị Quốc gia với quy hoạch tốt hơn, chính là tiềm năng của Hà Nội.

Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Kinh doanh bất động sản: Theo tình hình hiện nay, thi trường văn phòng đang trong thời kỳ khủng hoảng, giá giảm, và chưa có dấu hiệu phục hồi. Theo dự đoán phân tích thì khi nào thị trường văn phòng cho thuê "ấm" trở lại? Tại Hà Nội văn phòng cho thuê 2 năm tới sẽ diễn biến như thế nào về Cung - Cầu?

Ông David Blackhall:

Tôi nghĩ rằng mảng văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong 2 năm nữa vẫn có nhu cầu.

Tuy nhiên, chỉ mảng văn phòng loại A và B+ mới có tiềm năng tốt vì mọi người, cho dù là doanh nghiệp nhỏ, cũng không muốn làm việc trong các văn phòng loại C. Họ đang và sẽ dần rời bỏ những văn phòng loại này để chuyển sang loại B+ hoặc A.

Đoàn Thị Hằng - Nữ 21 tuổi - Sinh viên: Xin được đặt câu hỏi với ông Nathan Cumberlidge, Tập đoàn tư vấn bất động sản Colliers International. Xin hỏi riêng về mảng môi giới cho thuê văn phòng. Trong khủng hoảng: 1. Các doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển từ những văn phòng giá cao sang những văn phòng có giá thấp hơn để cắt giảm chi phí; 2. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính sẽ chuyển sang những văn phòng hạng cao hơn nhằm tận dụng mức giá giảm khi thị trường đi xuống. Vậy đối với mảng môi giới, có sự dịch chuyển văn phòng, trụ sở của các doanh nghiệp tức mảng này vẫn rất tiềm năng và vẫn "sống tốt" qua khủng hoảng?

Ông Nathan Cumberlidge:

Những công ty thuê văn phòng hạng A đều có hợp đồng với chủ nhà. Khi thị trường giảm, họ không thể lập tức hủy hợp đồng để chuyển ra ngoài. Đối với các công ty mà hợp đồng hết hạn, thường sẽ thỏa thuận với chủ nhà mức giá thuận lợi hơn cho họ để có thể ở lại. Các khách hàng mới cũng sẽ đưa ra giá thấp hơn so với cách đây 1 năm. Các chủ nhà không muốn diện tích bị trống nên sẽ chấp nhận giá thấp hơn để giữ được tỉ lệ lấp đầy cao.

Các nhà môi giới sẽ có cơ hội thay mặt chủ đầu tư hoặc khách thuê đàm phán lại các hợp đồng. Hiện tại có một số tòa nhà hạng A được đưa vào thị trường, đây cũng là cơ hội tốt cho các nhà môi giới để lấp đầy nguồn cung này.

Tuy nhiên, cũng phải nhận định rằng thị trường hiện nay chuyển sang bên người thuê, tức là chủ nhà cần người thuê hơn là người thuê cần chủ nhà, ngược lại với năm 2008.

Hoang - Nam 27 tuổi - Kinh doanh: Các ông có lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư cá nhân không? Vốn dĩ họ không có nhiều vốn và cả kinh nghiệm...

Ông Yip Hoong Mun:

Kinh nghiêm tốt nhất là bạn phải chính mình tham gia đầu tư. Một nhà đầu tư non trẻ cần phải có sự nghiên cứu về thị trường và bắt đầu bằng các đầu tư nhỏ như việc mua một căn hộ be bé. Tất nhiên bạn cũng phải làm “bài tập về nhà” như việc học hỏi, nghiên cứu trước khi đầu tư, và nhớ đừng hi vọng đầu cơ trong thời gian ngắn để có lợi nhuận ngay.

Nguyễn Tuân - Nam 35 tuổi: Tôi là một công dân Việt Nam đang sống và làm việt tại Bắc Kinh - Trung Quốc, nơi mà giá nhà vào hàng không rẻ trên thế giới và được đánh giá là đắt hơn tại Hà Nội hay Tp.HCM, nhưng hàng tuần nơi tôi làm việc vẫn nhận được những tờ quảng cáo về những khu căn hộ với giá chỉ 1.250 Nhân dân tệ/m2 (tương đương khoảng 3,3 triệu VND/m2) . Để kiểm chứng tôi đã có lần tới đó, đó là những khu nhà 6 tầng không thang máy bên trong bố trí hợp lý , vị trí của khu đô thị tuy có tương đối xa trung tâm nhưng phương tiên và đường vào trung tâm rất thuận tiện, đặc biệt cơ sở hạ tầng của đô thị rất tốt (có siêu thị, truờng học, nhà mẫu giáo, đặc biệt là tiểu cảnh rất đẹp). Tôi được biết Chính phủ Việt Nam đang hỗ trợ xây nhà giá thấp, nhưng nghe nói giá vẫn khoảng 3 đến 4 triệu/m2 và đối tượng được phép mua thì phải xét duyệt, ưu tiên, trong khi đó chất lượng thì vẫn chưa biết thế nào. Xin hỏi tại sao lại đắt như vậy?

Ông Nguyễn Văn Minh:

Rất cảm ơn bạn đã có sự đánh giá tổng quan về giá bất động sản của thị trường Trung Quốc và Việt Nam.

Tuy nhiên ở mỗi một thị trường đều có đặc thù riêng. Hiện tại, Chính phủ Việt Nam đã và đang triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho những người có thu nhập thấp tại đô thị; nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê; nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê.

Cơ quan chức năng đang xây dựng đơn giá xây dựng căn hộ loại này, theo đánh giá của bạn 3-4 triệu đồng/m2 là cao, so với giá tại thị trường Việt Nam đang giao động từ 15-25 triệu đồng/m2 thì giá trên là sự nỗ lực của Chính phủ; tuy nhiên so với mức thu nhập của người lao động thì giá trên cũng là một thách thức lớn, Chính phủ đã có các quy định hỗ trợ cho các đối tượng này được thuê, thue mua, mua nhà trả dần, vì vậy sẽ tạo nhiều cơ hội cho những đối tượng này có nhà ở.

Theo số liệu thống kê của Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, nhu cầu nhà ở của các đối tượng này rất lớn, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng kịp, vì vậy cần phải có sự xét duyệt để đảm bảo sự công bằng, đúng đối tượng, giảm thiểu những tiêu cực lợi dụng chính sách này để cầu lợi.

Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Kinh doanh bất động sản: Theo tình hình hiện nay, thi trường văn phòng đang trong thời kỳ khủng hoảng, giá giảm, và chưa có dấu hiệu phục hồi. Theo dự đoán phân tích thì khi nào thị trường văn phòng cho thuê "ấm" trở lại? Tại Hà Nội văn phòng cho thuê 2 năm tới sẽ diễn biến như thế nào về Cung - Cầu?

Ông Yip Hoong Mun:

Hiện tại, cầu về văn phòng thấp vì lý do khủng hoảng. Nhưng cung ra thị trường đang tăng vì có những dự án văn phòng đang trong giai đoạn hòan thành. Vì vậy mảng thị trường này sẽ trở nên ổn định khi cầu về văn phòng tăng lên do các công ty nước ngoài quay trở lại thị trường.

Tronghai năm tới, mảng thị trường văn phòng sẽ vẫn có những khó khăn và thách thức.

Nguyễn Long - Nam 37 tuổi - Nhân viên văn phòng: Các chuyên gia có thể phân tích sự ảnh hưởng và mối quan hệ của thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ?

Ông David Blackhall:

Thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản và thị trường tiền tệ là những bình thông nhau trong nền kinh tế. Vì vậy, mối liên hệ giữa các thị trường này là rất chặt chẽ.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang ấm dần lên hiện nay không nhất định phải có ảnh hưởng mạnh đến thị trường chứng khoán vì đây là sự ấm lên tự nhiên và bền vững.

Nói cho cùng, nền kinh tế Việt Nam vẫn đang phát triển nên các thị trường này, nếu tăng trưởng bình thường và tự nhiên chứ không phải là tình trạng sốt nóng đột ngột như năm 2006 – 2007 thì tất cả đều có khả năng và tiềm năng phát triển đồng thời.

Hoang - Nam 27 tuổi - Kinh doanh: Xin hỏi ông David Blackhall: Với tình hình như hiện nay, thì nhà đầu tư cá nhân lên cơ cầu vốn như nào để đầu tư có lợi nhất? (bao nhiêu % là vốn tự có, và bao nhiêu % vay - chắc ít nhà đầu tư nào đủ tiền đầu tư tất cả)?

Ông David Blackhall:

Nguyên tắc lý tưởng là nhà đầu tư càng vay được nhiều càng tốt vì họ càng tăng được nguồn vốn và khả năng đầu tư của họ.

Tỷ lệ lý tưởng là 30% vốn tự có và 70% vốn huy động.

Đỗ Dương Công - Nam 30 tuổi - Kỹ sư tư vấn: Hướng đi nào cho các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam là tốt nhất?

Ông Yip Hoong Mun:

Tôi nghĩ doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần thay đổi để mang một bộ mặt quốc tế, tập trung đưa ra các sản phẩm có chất lượng, đúng thời hạn, kế hoạch.

Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Hiện nay thị trường địa ốc đang sôi động, bằng chứng là giá đất và căn hộ đang tăng và nhất là căn hộ đang có rất nhiều sản phẩm chào hàng. Vậy xin hỏi đó là do thị trường bất động sản hồi phục hay là do nhà đầu cơ? Giá những căn hộ đang tăng cao như vậy là do nguyên nhân nào? Thời điểm này có thể “lướt sóng” được không?

Ông Nguyễn Đỗ Việt:

Tôi thấy một số nguyên nhân gây ra sốt đất vào năm 2007 đã bị triệt tiêu hoặc không còn đủ mạnh. Cụ thể, 2007 là năm đầu tiên Việt Nam gia nhập WTO, đầu tư nước ngoài tăng kỷ lục, số lượng các doanh nghiệp Việt Nam bùng nổ và đặc biệt là tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng vào bất động sản vượt quá 10%.

Việc bùng nổ của thị trường bất động sản năm 2007 có thể coi là sự phát triển tất yếu của mâu thuẫn tổng cung tiền và tổng sản phẩm xã hội tích cóp trong 2 năm trước đó.

Nhưng hiện tại các nguyên nhân trên không còn. Việc bất động sản ấm lên trong 2 tháng vừa qua có nhiều lý giải, trong đó chủ yếu là do nguồn tiền tăng đột biến. Và tháng 5, tháng 6 cũng là thời điểm tiền đáo hạn được rút từ hệ thống ngân hàng sau một năm gửi với lãi suất cao từ 18-20% trên năm.

Thời gian qua, lượng người lao động từ Đông Âu về nước nhiều, họ mang tiền về và nhiều trong số đó được đầu tư vào bất động sản.

Nguồn cung bất động sản trong thời gian qua cũng có xu hướng bị bó hẹp, do chủ đầu không phải chịu sức ép về vốn lớn như trước đây nên thay vì “xả” hàng thì lại có xu hướng găm lại để tối đa hóa lợi nhuận.

Các nhà đầu tư nhỏ lẻ thấy thị trường đi lên sẽ không bán hoặc bán với giá cao hơn vì lo ngại không mua được sản phẩm tốt hơn hoặc sợ sự mất giá của đồng tiền.

Thời gian tới, giá bất động sản có thể vẫn duy trì ở mặt bằng cao với các nguyên nhân nguồn cung chưa được cải thiện nhiều, tâm lý lo ngại đồng tiền mất giá vẫn tồn tại... Tuy nhiên không phải đồng đều ở tất cả các dự án và rất có thể sẽ xảy ra sự giảm giá tại các dự án có tính khả thi kém hoặc đã bị giới đầu cơ đẩy giá lên quá cao trước đó.

Nhìn chung các nguyên nhân này chưa đủ mạnh và khó có thể tạo nên một cơ sốt mới.

Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Theo nhận định chủ quan của các chuyên gia thì kịch bản thị trường bất động sản hậu khủng hoảng sẽ diễn ra như thế nào?

Ông Yip Hoong Mun:

Tất nhiên sau khủng hoảng, thị trường sẽ tốt và sôi động hơn. Tuy nhiên tôi không nghĩ rằng sẽ có quá nhiều đầu cơ như trước mà thị trường sẽ phát triển ổn định, lành mạnh hơn.

Lê Trang - Nữ 51 tuổi - Cán bộ: Xin có hai thắc mắc nhờ giải đáp. Thứ nhất, Việt kiều nếu bị quy hoạch nhà thì có được đền bù không? Thứ hai, chính sách đền bù của nhà nước không bằng với giá thị trường, khiến người sở hữu nhà phải thiệt thòi nhiều. Có cách gì để được đền bù tương xứng với giá thị trường không? Xin cảm ơn!

Ông Bùi Quốc Trung:

Câu hỏi của bạn liên quan đến sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người có gốc Việt Nam. Theo quy định mới, đối tượng này được sở hữu căn hộ, nhà tại Việt Nam.

Luật liên quan của Việt Nam khẳng định, Nhà nước bảo hộ, bảo đảm quyền sở hữu tài sản hợp pháp của tổ chức, các nhân đang cư trú tại Việt Nam. Trường hợp tài sản đó bị trưng dụng, hoặc trưng thu phục vụ mục đích chung, thì người sở hữu tài sản đó sẽ được đền bù thỏa đáng (xin tham khảo Luật Dân sự và Luật Đầu tư đề cập vấn đề này).

Việc đền bù thông thường theo mức giá nằm trong khung, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố công bố hàng năm. Giá có thể có chênh lệch, nhưng không quá lớn so với thực tế.

Thời gian của buổi tọa đàm trực tuyến đã hết. Có thể còn những vấn đề các bạn quan tâm mà tôi không có cơ hội trao đổi trong ngày hôm nay. Mong rằng có thể sẽ gặp lại các bạn trong một dịp nào đó để trao đổi tiếp những vấn đề các bạn quan tâm.

Chúc các bạn độc giả khỏe mạnh và có nhiều may mắn trong các cơ hội đầu tư, kinh doanh của mình, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Xin cảm ơn!

Bang Ecoy - Nam 30 tuổi: Xin được hỏi ông Yip Hoong Mun: Ông nhận xét gì khi nhiều ý kiến cho rằng nguồn cung bất động sản về nhà ở hiện nay không phù hợp với đại đa số thu nhập của người dân, chính vì thế mà bất động sản ở Việt nam thanh khoản rất thấp? Xin cảm ơn ông.

Ông Yip Hoong Mun:

Ở Việt Nam, nhu cầu về nhà ở cao hơn nhiều so với mức cung trên thị trường và giá cả cao là điều hòan toàn dễ hiểu. Tôi không nghĩ rằng tính thanh khoản nhà ở thấp vì các dự án bán nhà hiện nay vẫn bán tốt.

Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Theo nhận định chủ quan của các chuyên gia thì kịch bản thị trường bất động sản hậu khủng hoảng sẽ diễn ra như thế nào?

Ông David Blackhall:

Thị trường bất động sản là một phần quan trọng và có tiềm năng nhất trong nền kinh tế Việt Nam. Đây là thị trường còn rất trẻ, mới nổi và còn rất nhiều tiềm năng phát triển sau khủng hoảng.

Tuy nhiên, tiềm năng này có được hiện thực hóa hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là sự minh bạch trong các quy định và luật lệ trên thị trường, nhất là về sở hữu, cấp phép, quy định về mua bán. Việc thành lập các sàn giao dịch bấtđộng sản gầnđây là mộtý tưởng tốt cho sự phát triển của thị trường vì việc mua bán sẽđược minh bạch hơn.

Nếu nhà nước có thể phát triển hệ thống đăng ký và quản lý giấy tờ sở hữu bất động sản toàn quốc đến mức thống nhất và minh bạch hơn thì đó sẽ là một bước phát triển rất tích cực cho thị trường này.

Phạm Thùy Dung - Nữ 22 tuổi - Sinh viên: Các chuyên gia có thể phân tích những ảnh hưởng của việc Chính phủ cho phép người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam đến thị trường bất động sản?

Ông Yip Hoong Mun:

Việc Chính phủ cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam là rất tốt. Điều này sẽ giúp tăng trưởng đầu tư và sự quan tâm tới Việt Nam. Tuy nhiên, việc mua nhà của người nước ngòai chỉ là một phần rất nhỏ trong thị trường đầu tư bất động sản nên sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nhu cầu nội địa.

Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Đối với một dự án khu dân cư, khu đô thị tại một thị trường nhỏ bé, thuộc các tỉnh xa Hà nội, theo các chuyên gia về chiến lược marketing để bán sản phẩm nhà đất trong giai đoạn hiện nay cần công cụ nào để đẩy thị trường "nóng" lên như thị trường Hà Nội, Tp.HCM trong thời gian vừa qua? Biện pháp thị trường là gi?

Ông Yip Hoong Mun:

Đối với một dự án ở những khu vực xa Hà Nội hay Sài Gòn, thị trường người mua sẽ là thị trường địa phương. Để dự án này thành công, cần hiểu nhu cầu của người dân ở đó.

Đào Thúy Vân - Nữ 32 tuổi - Nhân viên văn phòng: Xin hỏi ông Nathan Cumberlidge, ông đánh giá như thế nào về công tác định giá bất động sản ở Việt Nam, có khó không và có những bất cập gì?

Ông Nathan Cumberlidge:

Thị trường Việt Nam đang thiếu sự minh bạch nên rất khó thu thập thông tin thị trường. Thị trường Việt Nam là thị trường mới phát triển, các giao dịch còn rất ít, nhưng mức tăng trưởng lại rất cao nên khó xác định được xu hướng giá của thị trường. nhiều định giá của Việt Nam về đât và tiềm năng dự án trên đất, những định giá như vậy cần sử dụng rất nhiều thông tin dự báo trong tương lai nên thông tin khó chính xác.

Bởi vậy người định giá cần theo rất sát thị trường, tiến độ các dự án xung quanh. Các thông tin này ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị tài sản định giá. Trong tương lai khi thị trường phát triển, các chủ sở hữu bất động sản cần đến dịch vụ định giá nhằm mục đích huy động vốn từ ngân hàng. Đây sẽ là thị trưởng mở cho các công ty định giá có uy tín.

Theo kinh nghiệm cá nhân tôi, việc định giá tại nước Anh thực hiện qua các phần mềm rất phức tạp, tuy nhiên tại Việt Nam công việc này được thực hiện thủ công và tuân thủ theo các tiêu chuẩn quóc tế (RICS) nên rất tốn thời gian. Các thông tin giao dịch bất động sản ở Anh và các nước phát triển đều được đăng trên các báo bất động sản.

Tôi hy vọng trong tương lai gần, Việt Nam có thể minh bạch hóa các thông tin như vậy.

(Theo VnEconomy)