Bất động sản Việt Nam: Tầm nhìn hậu khủng hoảng (Phần 3)

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

 Phạm Thùy Dung - Nữ 22 tuổi - Sinh viên: Thị trường bất động sản "phá băng" có ảnh hưởng đến tình hình kinh tế lạm phát hay không?

Ông Yip Hoong Mun:

Chào bạn, tôi không nghĩ có một liên hệ trực tiếp giữa thị trường bất động sản và lạm phát.

Nguyễn Hải Vân - Nữ 28 tuổi - Kinh doanh BĐS: Xin hỏi ông David Blackhall: Với tình hình hiện nay thì đi vay vốn để đầu tư vào bất động sản có hiệu quả không (theo tỷ lệ như ông gợi ý 30 - 70%)?

Ông David Blackhall:

Lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện nay ở mức khoảng 10%. Đây là một mức lãi suất hợp lý. Vì vậy, tôi cho rằng nếu bạn vay vốn ngân hàng để đầu tư vào bất động sản bây giờ thì sẽ hiệu quả. Bản thân quỹ VinaCapital cũng đang làm việc với một số ngân hàng để huy động vốn cho một số dự án bất động sản của chúng tôi.

Chủ trương cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam hiện có ít ảnh hưởng đến thị trường vì chủ trương này còn quá chung chung và thiếu các quy định cụ thể về thực hiện nên người nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam vẫn đang do dự khi mua.

Nguyễn Xuân Trường - Nam 27 tuổi - Kỹ sư công nghệ thông tin: Các ông có nhận định gì về sự phát triển của Hà Nội ở bên kia sông Hồng (Gia Lâm)?

Ông Yip Hoong Mun:

Chào bạn,

Thị trường phía bên kia sông Hồng sẽ tốt hơn nếu có nhiều cơ sở hạ tầng, ví dụ như việc xây dựng thêm cầu để có thể đi lại thuận lợi.

Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Theo nhận định chủ quan của các chuyên gia thì kịch bản thị trường bất động sản hậu khủng hoảng sẽ diễn ra như thế nào?

Ông Nguyễn Đỗ Việt:

Thị trường bất động sản có hai yếu tố đầu vào là đất đai và vốn. Và thị trường này phụ thuộc nhiều vào chính sách vĩ mô của Chính phủ và liên kết cực kỳ chặt chẽ với thị trường tài chính và thị trường vốn.

Khi lợi nhuận đầu tư bất động sản vượt hơn nhiều so với sản xuất kinh doanh (thị trường nóng) thì luồn vốn đầu tư bị lệch sang bất động sản làm giảm khả năng đáp ứng hàng hóa cho xã hội. Ngược lại khi lợi nhuận bất động sản thấp hơn từ đầu tư sản xuất kinh doanh thì vốn sẽ ngưng đọng, gây tác động xấu cho thị trường tài chính, thậm chí có thể gây ra khủng hoảng tài chính.

Với những lý luận như trên, trong điều kiện ưu tiên tối đa cho sản xuất kinh doanh thì Chính phủ sẽ có chính sách để bình ổn thị trường nhằm giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Theo đó, công tác quản lý sẽ theo hướng hoàn thiện dần cơ chế quản lý và pháp lý: hoàn thiện hệ thống bất động sản, sửa đổi, bổ sung nhằm đảm bảo tính đồng bộ và hợp lý, tránh khoảng chống và chồng chéo giữa các chính sách, xây dựng hệ thống thuế bất động sản hợp lý... Tóm lại sẽ tạo nên một sân chơi bình đẳng.

Chính sách nhà ở xã hội sẽ tác động lớn đến thị trường. Thực tế là người dân hiện đang phải trả tiền gấp 2, 3 lần giá trị thật của những ngôi nhà, căn hộ họ mua. Ví dụ: người dân mua nhà giá 25 triệu/m2 nhưng giá gốc chỉ chưa đến 10 triệu đồng. Điều đó có nghĩa rằng họ đã phải trả 25 triệu/m2 cho một sản phẩm có giá 7-8 triệu đồng.

Với giá bán của nhà ở xã hội chỉ khoảng 7 triệu/m2 (chủ đầu tư đã đạt được lợi nhuận kỳ vọng do được hưởng các ưu đãi từ chính sách của nhà nước) sẽ được thị trường nhiệt liệt chào đón và sẽ tác động đến mặt bằng giá chung của thị trường.

Phân cấp thị trường nhà ở cao cấp cũng sẽ có nhiều sự thay đổi. Trước đây phân cấp thị trường này chủ yếu là các sản phẩm tương tự nhau và được gọi là “cao cấp”.

Nay với sự vào cuộc mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài, cùng với sự lớn mạnh của các nhà đầu tư trong nước, sắp tới thị trường sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm tốt hơn và theo đó giá cũng sẽ tăng hơn.

Nguyễn Xuân Trường - Nam 27 tuổi - Kỹ sư công nghệ thông tin: Các ông có nhận định gì về sự phát triển của Hà Nội ở bên kia sông Hồng (Gia Lâm)?

Ông David Blackhall:

Trong ít nhất 5 năm nữa, tôi chưa thấy nhu cầu mạnh về nhà đất bên kia sông Hồng vì mọi người đều đang tập trung vào phát triển, mua và bán trên đất bên này sông, trên nền Hà Nội hiện nay. Đó cũng chỉ là vấn đề về tâm lý thôi, nhiều người nghĩ rằng hoặc cảm thấy rằng bên kia sông là quá xa.

Nhưng về dài hạn, khi nhu cầu tăng lên, khi thành phố phát triển hơn thì thị trường nhà đất bên kia sông cũng sẽ sôi động hơn.

Do Van Cuong - Nam 23 tuổi - Sinh vien: Trong những năm gần đây thị trường bất động sản phát triển tốt, các dự án bất động sản được tiến hành liên tục, nhu cầu bất động sản nhà ở là rất lớn, tuy nhiên hiện nay chúng ta đã đánh giá đúng nhu cầu thực của thị trường này chưa, vì nếu không đánh giá đúng thì rất có thể sẽ rơi vào xu hướng chững lại trong chu kỳ bất động sản?

Ông Yip Hoong Mun:

Chào bạn,

Thị trường bất động sản ở đâu cũng vậy, nó tuân theo chu kỳ vòng tròn. Thị trường bất động sản ở Việt Nam trước đây đã có tăng trưởng rất nhanh nhưng hiện tại bị chậm lại do khủng hoảng. Tuy nhiên do nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam cao nên trong trung hạn và dài hạn sẽ có sự phát triển tốt.

Nguyen - Nam 31 tuổi - Investment Manager: Dear Mr Yip. How possitive you are with Vietnamese market whhile many property speculars actively driving the market? What are your apicable strategies for your firm in vietnam? Thanks.

Ông Yip Hoong Mun:

Chúng tôi đầu tư dài hạn tại thị trường Việt Nam chứ không phải đầu tư theo tính chất đầu cơ vì vậy chúng tôi luôn tìm những dự án tốt để đưa ra những sản phẩm chất lượng cho thị trường. Chúng tôi muốn mang kinh nghiệm quốc tế vào Việt Nam để mang lại ích lợi cho cộng đồng.

Nguyễn Viết Mẫn - Nam 27 tuổi - Giám đốc: Xin chào VnEconomy. Theo các chuyên gia thì thị trương bất động sản ở Đà Nẵng và khu vực phụ cận như Hội An trong thời gian tới có xu thế như thế nào? Được biết VinaCapital đang có nhiều dự án trọng điểm tại khu vực này.

Ông David Blackhall:

VinaCapital có tầm nhìn rất tích cực về tiềm năng của thị trường bất động sản tại Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang và khu vực miền Trung nói chung.

Ví dụ Đà Nẵng có tiềm năng rất tốt vì đây là thành phố chính thứ 3 ở Việt Nam sau Hà Nội và Tp.HCM. Ở Đà Nẵng có cơ sở hạ tầng đường xá, sân bay, cảng biển rất tốt cho cả sinh hoạt, kinh doanh và phát triển nhiều ngành sản xuất. Đây còn là điểm du lịch nổi bật.

Vì vậy, tiềm năng ở đây rất tốt. VinaCapital đang phát triển một số dự án ở đây.

Ví dụ, hôm qua tôi đã tiến hành một buổi giới thiệu dự án sân golf-villa của chúng tôi ở Đà Nẵng cho trên 150 khách mời tại Hà Nội, đều là người Việt Nam. Chúng tôi nhằm vào thị trường cao cấp vì đây có lẽ là những căn nhà thứ 2 hoặc thứ 3 của những người này. Và chúng tôi nhận được những sự quan tâm rất thú vị đến dự án của chúng tôi.

Nguyễn Hải Vân - Nữ 28 tuổi - Kinh doanh BĐS: Xin các chuyên gia cho biết: Những công cụ và hoạt động Marketing nào hiệu quả cho thị trường văn phòng cho thuê trong thời điểm hiện nay?

Ông Yip Hoong Mun:

Chiến lược marketing tốt cho một dự án đó là bản thân dự án phải chất lượng đáp ứng được kỳ vọng của khách hàng, dù là mảng nhà ở hay văn phòng cho thuê.

Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Đối với một dự án khu dân cư, khu đô thị tại một thị trường nhỏ bé, thuộc các tỉnh xa Hà Nội, theo các chuyên gia về chiến lược marketing để bán sản phẩm nhà đất trong giai đoạn hiện nay cần công cụ nào để đẩy thị trường "nóng" lên như thị trường Hà Nội, Tp.HCM trong thời gian vừa qua? Biện pháp thị trường là gì?

Ông David Blackhall:

Chào bạn,

Vẫn có những tiềm năng phát triển bất động sản ở những vùng xa các trung tâm kinh tế lớn vì người dân ở đó cũng muốn sống tại những khu vực khang trang hơn. Vấn đề là nhà đầu tư phải hiểu rõ thị trường, hiểu nhu cầu thị trường đó và phát triển loại sản phẩm phù hợp với thị trường đó chứ không phải xây những gì mà nhà đầu tư muốn.

Nếu anh xây loại nhà phù hợp với nhu cầu địa phương, tại những địa điểm thuận lợi tại địa phương và với mức giá chấp nhận được với địa phương, anh sẽ có khách hàng bằng những biện pháp marketing thông thường.

Cuong Nguyen - Nam 31 tuổi - Bạn đọc: Xin được hỏi, gần đây có sự tăng giá của một số dự án đất nền ngoại thành Hà Nội và Tp.HCM khi cơ sở hạ tầng của các khu này đang dần được hoàn thiện. Điều này có bất thường không?

Ông Nguyễn Đỗ Việt:

Tôi cho rằng đây là điều bình thường và cũng bất bình thường.

Bình thường đối với những dự án có tính khả thi cao, có tiến độ triển khai tốt. Và bất bình thường đối với các dự án triển khai chậm, tính khả thi thấp.

Việc tăng giá phát triển từ trạng thái bình thường (đối với các dự án tốt) sang trạng thái bất bình thường chủ yếu là do sự hào hứng thái quá của các nhà đầu tư, sự cổ vũ tiếp tay của “cò” đất đã lợi dụng được tâm lý đám đông, mua là thắng để đẩy giá lên kiếm lời.

Như vậy sự tăng giá tại các dự án như trên đã không phản ánh đúng thực chất của thị trường bất động sản tại hai thành phố trên.

Nguyễn Hải Vân - Nữ 28 tuổi - Kinh doanh BĐS: Xin các chuyên gia cho biết: Những công cụ và hoạt động marketing nào hiệu quả cho thị trường văn phòng cho thuê trong thời điểm hiện nay?

Ông David Blackhall:

Như tôi đã nói mảng thị trường văn phòng cho thuê hiện nay đang gặp khó khăn và có lẽ còn khó khăn trong ngắn hạn. Vì vậy, những nhà đầu tư vào văn phòng cho thuê sẽ phải có chính sách linh hoạt hơn về giá cho thuê và các chính sách khuyến mãi khác để kéo khách hàng ở lại hoặc chuyển về với mình.

Ví dụ, tại các thị trường phát triển hơn, nhiều nhà đầu tư thậm chí cho miễn phí thuê trong một vài tháng để người thuê ở lại lâu hơn hoặc sẵn sang giảm giá thuê khi tình hình kinh tế khó khăn.

Lê Thị Ánh Ngọc - Nữ 37 tuổi - Hàng không: Thưa ông Nguyễn Văn Minh, xin ông cho biết các thủ tục pháp lý để được cấp sổ đỏ cho người tham gia mua nhà của các dự án khu đô thị mới tại Hà Nội hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Minh:

Chào bạn,

Bạn có thể tìm kiếm thông tin này tại Cổng thông tin điện tử của Thành phố Hà Nội, hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, hoặc Sở Xây dựng Hà Nội.

Đỗ Dương Công - Nam 30 tuổi - Kỹ sư tư vấn: Các chuyên gia dự báo thế nào về bất động sản phái sinh tại Việt Nam? Hiệu quả hoạt động của các sàn giao địch bất động sản hiện nay đến đâu, mở nhiều nhưng tôi thấy chưa hiệu quả?

Ông Yip Hoong Mun:

Sàn giao dịch bất động sản là bước đi đầu tiên của nhà nước nhằm giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn. Tuy nhiên, vì đây là giai đoạn đầu nên để cho sàn hoạt động hiệu quả thì cần có thời gian. Về sản phẩm phái sinh, tôi nghĩ còn quá mới và chưa phù hợp với thị trường Việt Nam tại thời điểm này.

Nguyễn Long - Nam 37 tuổi - Nhân viên văn phòng: Các chuyên gia có thể phân tích sự ảnh hưởng và mối quan hệ của thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ?

Ông Nguyễn Đỗ Việt:

Trước hết ba thị trường này có quan hệ liên thông chặt chẽ với nhau. Về vấn đề này, mỗi người có một cách nhìn khác nhau. Theo tôi thông thường khi chứng khoán tăng ở giai đoạn đầu thì bất động sản cũng tăng theo, tuy nhiên khi chứng khoán nóng thì nguồn tiền có xu hướng dồn vào chứng khoán. Khi đó bất động sản sẽ chững lại.

Khi chứng khoán giảm thì nguồn tiền sẽ tìm đến các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản do các nhà đầu tư hiện thực hóa lợi nhuận.

Thông thường khi lãi suất của hệ thống ngân hàng tăng ở mức độ vừa phải thì sẽ làm cho nguồn tiền sẽ chuyển vào hệ thống ngân hàng thông qua kênh gửi tiết kiệm lấy lãi. Nhưng nếu lãi suất ngân hàng vượt quá 2 con số thì sẽ có xu hướng chuyển tiền vào bất động sản vì lo ngại đồng tiền sẽ mất giá.

Nhưng nếu lãi suất tăng lên cao khoảng trên 15%, lúc này mặc dù rất lo ngại đồng tiền mất giá nhưng nhà đầu tư có xu hướng không để tiền trong bất động sản vì lo ngại đến tính thanh khoản này do lãi suất đã ảnh hưởng xấu đến sản xuất kinh doanh.

Khi đó tiền sẽ chuyển sang nhưng kênh khác có tính thanh khoản cao hơn như vàng và ngoại tệ.

Do thời gian có hạn nên tôi chưa thể trả lời hết những câu hỏi, rất mong quý độc giả thông cảm. Tôi xin chân thành cảm ơn sự theo dõi của quý độc giả.

Lê Hữu Trung - Nam 45 tuổi: Xin hỏi đại diện VinaCapital. Gần đây có thông tin VinaCapital lến kế hoạch lập quỹ 350 triệu USD để đầu tư vào bất động sản Việt Nam. Xin cho biết thông tin chi tiết về kế hoạch này? Trong quá trình gọi vốn, nếu gọi vốn ở nước ngoài, các ông có gặp khó khăn gì không, nhất là trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế? Trân trọng cảm ơn.

Ông David Blackhall:

Chúng tôi sẽ công bố quỹ này vào quý 4 năm 2009.

Tôi nghĩ rằng bây giờ là thời điểm rất tốt để chuẩn bị cho các dự án đầu tư bất động sản vì lãi suất ở mức hợp lý và thị trường rất tiềm năng, đặc biệt là về nhà ở, khu bán lẻ và khu nhà ở - bán lẻ phức hợp, nhất là tại các thành phố lớn.

Việc huy động vốn từ nước ngoài của VinaCapital rõ rang là khó khăn hơn trước đây do tình hình khó khăn toàn cầu. Có lẽ thời huy động vốn dễ dàng như hai năm trước trên thế giới đã hoàn toàn thay đổi. Nhưng vẫn có nhiều nguồn vốn ở nước ngoài cần được đầu tư vào đâu đó và họ muốn đầu tư vào những địa điểm có uy tín.

Với uy tín của VinaCapital về huy động vốn nước ngoài và đầu tư hiệu quả ở Việt Nam, chúng tôi vẫn nhận được nhiều sự ủng hộ của các nhà đầu tư nước ngoài cho các dự án của chúng tôi. Và chúng tôi muốn thu hút được càng nhiều vốn vào Việt Nam càng tốt.

Còn nhiều câu hỏi chưa được trả lời, song thời gian dành cho giao lưu trực tuyến có hạn. Thành thật xin lỗi và xin chân thành cảm ơn sự quan tâm của tất cả quý vị.

* Tuy còn rất nhiều câu hỏi của bạn đọc chưa được giải đáp, song thời gian của cuộc giao lưu trực tuyến đã hết. Ban biên tập Vietnam Economic Times, VnEconomy và các diễn giả xin trân trọng cảm ơn sự tham gia nhiệt tình của quý bạn đọc. Chúc các bạn nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành đạt.

(Theo VnEconomy)