Thị trường bất động sản: Rào cản từ nội tại

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Hơn một tháng qua, thị trường BĐS đã có những diễn biến khác thường. Trong sự biến động ấy, những lỗ hổng quản lý lại càng thể hiện rõ.

Từ một nghiên cứu mới công bố

Cho dù đã trải qua nhiều chu kỳ lên xuống, nhưng thị trường BĐS Việt Nam vẫn quẩn quanh trong việc tìm hướng tháo gỡ. Ngay kết quả nghiên cứu “Chính sách phát triển thị trường BĐS: kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam” của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) mới đây cũng vẫn chỉ dừng lại những nhận định chung chung, chưa đưa ra được những giải pháp cụ thể. Đó là những kinh nghiệm ở từng khía cạnh của chính sách phát triển thị trường bất động sản của một số nước, như chính sách hiện đại hóa hệ thống địa chính, chính sách nhà ở và KCN, chính sách huy động vốn cho đầu tư bất động sản, chính sách cho vay dưới chuẩn, kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS Trung Quốc.

Theo TS Nguyễn Văn Chiến, Viện Nghiên cứu quản lý đất đai, một điểm hạn chế trong cách tiếp cận của vấn đề “nóng” này là chưa đề cập tới chính sách phát triển và vận hành thiết chế “chợ”. Theo ông Chiến, phạm vi chính sách phát triển thị trường phải bao hàm các chính sách đối với người bán, người mua, phát triển nguồn hàng hóa, phát triển “chợ”, các công cụ hỗ trợ giao dịch, các công cụ điều tiết thị trường của Nhà nước. Ngoài ra, những vấn đề về phát triển sàn giao dịch, các công cụ hỗ trợ như dịch vụ môi giới, công chứng, tư vấn pháp lý, định giá, ủy thác quản lý và khai thác BĐS cũng chưa được phân tích sâu, cụ thể. Về vai trò điều tiết của Nhà nước thông qua công cụ tài chính như chính sách thuế, quỹ đầu tư của Nhà nước, chính sách hạn chế quyền giao dịch hoặc quy định điều kiện đối với các giao dịch… cũng chưa được chú ý nghiên cứu sâu.

TS Đặng Đức Đạm cũng cho rằng, một nội dung quan trọng cần nghiên cứu là chính sách giá đối với BĐS. Bởi theo ông Đạm, đây là vấn đề mang tính thời sự cấp bách và rất thiết thực.

Đến những lỗ hổng nhìn thấy

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, đến nay chưa có hệ thống cán bộ cấp huyện cấp xã làm công tác nắm bắt tình hình thị trường BĐS ở địa phương mà chỉ có từ 2 - 3 cán bộ cấp tỉnh. Đây thực sự là một nan giải trong sự phát triển và đô thị hóa quá nhanh ở khắp các địa phương. Tình trạng chuyển nhượng tràn lan, xây dựng trái phép diễn ra… khiến cho thị trường này ngày một hỗn loạn. Ngay với hai thị trường BĐS lớn là Hà Nội và TP.HCM  cũng chỉ có 3 nhân viên biên chế chung trong phòng quản lý nhà. Số lượng người đảm nhiệm đã ít, nội dung công việc lại quá rộng và đặc thù, vậy mà đến nay vẫn chưa có một hệ thống dữ liệu cần thiết để phân tích, điều hành thị trường. Thế nên, hoạt động quản lý thị trường BĐS càng trở lên phân tán, thiếu hiệu lực.

Do không chủ động trước những diễn biến của thị trường, các chiến lược dài hạn cho phát triển thị trường BĐS trong tổng thể nền kinh tế cũng không được xây dựng. Vì vậy mới xảy ra tình trạng có đô thị thì thừa hàng hóa BĐS, nơi khác lại thiếu trầm trọng. Và hệ quả là “bột phát” những cơn nóng - lạnh bất thường.

Hợp để mạnh ?

Cho dù vẫn còn ngổn ngang những lỗ hổng cần lấp như thế, song số lượng DN hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS lại vẫn ngày một tăng. Đằng sau số lượng lớn lên này, nhưng quan ngại về “sức vóc” của DN lại không tỷ lệ thuận theo. Nhiều Cty tham gia đầu tư kinh doanh BĐS chỉ với tư cách là người cung cấp hàng hoá cho thị trường mà chưa có ý thức giữ gìn thương hiệu, đảm bảo chất lượng, uy tín của DN. Tính công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh không được đặt lên hàng đầu. Tình trạng “ăn xổi” diễn ra khá phổ biến, tính chuyên nghiệp chưa cao. Ngay với các ngân hàng, tổ chức tài chính - là những tổ chức quan trọng cung ứng vốn cho thị trường BĐS - cũng chưa có hành lang pháp lý để điều chỉnh. Sự thiếu hụt này càng làm thị trường BĐS phát triển thiếu cân đối và thiếu ổn định.

Thực tế này đòi hỏi cần một nguồn lực mạnh để “thúc” thị trường BĐS đi đúng hướng, và khắc phục được những khiếm khuyết cố hữu bấy lâu nay. Việc sắp tới cho ra đời Tập đoàn kinh doanh BĐS có thể sẽ đem tới cho thị trường BĐS một luồng sinh khí mới. Song nếu những rào cản từ trong nội tại không được tháo gỡ thì sự hợp lực này sẽ chưa đủ mạnh. Và những cơn sốt nhà đất, đẩy giá BĐS lên cao một cách vô lý, vẫn sẽ diễn ra. Nhà nước vẫn bị thất thu ngân sách (một nguồn thu hết sức quan trọng), người dân thì điêu đứng đủ đường, còn khoản lợi kếch xù vẫn chỉ rơi vào một số nhóm lợi ích.

( Theo Thiên Lý // Báo xây dựng )