Đầu tư địa ốc không còn "dễ ăn”

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Một dự án nhà ở vừa đưa vào sử dụng. Ảnh: Lê Toàn.

Thị trường bất động sản lại rơi vào tình cảnh im ắng, cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đều trong tư thế thăm dò, cũng như tìm kiếm những phân khúc thị trường phù hợp.

Dù các loại căn hộ cao cấp vẫn được giới đầu tư quan tâm nhưng thị trường đã không còn nhộn nhịp như đầu năm 2008. Nguyên nhân chủ yếu là do khả năng thanh toán đối với loại sản phẩm này đã không còn dồi dào nữa. Hiện tại, các chủ đầu tư đang cố gắng đa dạng hóa các hạng mục nhà ở để thu hút khách hàng. Ông Nguyễn Phước Đức, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, nhận định trong mấy tuần qua số lượng giao dịch của loại nhà có diện tích và giá trị lớn đang chững lại; ngược lại, những căn hộ có diện tích nhỏ luôn trong tình trạng thiếu hàng.

Vừa thiếu, vừa thừa

Lấy dẫn chứng từ dự án Thái An 1, 2 (gần cầu Tham Lương, quận 12) do Công ty Đất Lành làm chủ đầu tư, ông Nguyễn Phước Đức, cho biết trong ba loại căn hộ (diện tích 73m², giá 16 triệu đồng/m²; 99m² và 108m², giá 14 triệu đồng/m²), thì loại 73m² là dễ bán nhất và ít có sản phẩm “mua đi bán lại” vì người mua chủ yếu là để sử dụng (với mức giá dao động từ 1,1-1,2 tỉ đồng/căn). Trong khi đó, những căn hộ có diện tích lớn (với giá trên 1,3 tỉ đồng/căn), người mua phần lớn sử dụng vào mục đích kinh doanh (cho thuê, chuyển nhượng…) đang vướng phải những tác động từ Thông tư 161 của Bộ Tài chính về việc đánh thuế thu nhập.

Tại hội thảo “Xu hướng bất động sản Việt Nam” do ấn phẩm Nhà & Đất và Tổng công ty Thép Việt Nam tổ chức hồi cuối tháng 9, ông Nguyễn Phước Đức cũng cho rằng, hiện tại thị trường có sự mất cân đối. Bởi trên thực tế, sản phẩm khách hàng cần thì không có nhiều, trong khi loại căn hộ chỉ đáp ứng một bộ phận nhỏ lại có hiện tượng dư thừa, đặc biệt là những căn hộ có diện tích từ 100-200m².

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết hiện tại diện tích nhà ở bình quân đầu người của Việt Nam vào khoảng 12,2m²/người. Và theo định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, con số này được nâng lên 20m²/người. Như vậy, căn hộ khoảng 40m², có giá dưới 1 tỉ đồng sẽ là lựa chọn thích hợp cho những gia đình trẻ cũng như những cá nhân có nhu cầu.

Đến thời điểm hiện tại, không riêng gì Công ty Đất Lành mà một số doanh nghiệp khác cũng tham gia xây dựng nhà cho đối tượng có thu nhập trung bình. Mới đây, Công ty cổ phần Nam Long cũng đã công bố đưa ra thị trường 108 căn hộ trong dự án E-Home Đông Sài Gòn 2 (quận 9) có diện tích từ 50-60m² (giá từ 600 triệu đồng/căn).

Sau thành công của Thái An 1, 2, trong thời gian tới, Công ty Đất Lành cũng sẽ triển khai dự án chung cư Thái An 3, 4 (tổng cộng 700 căn hộ) với mức giá bình quân 12,5 triệu đồng/m². Đây là dự án thí điểm giữa công ty và Bộ Xây dựng về dự án nhà ở thương mại có diện tích nhỏ. Ông Nguyễn Phước Đức cho biết, trong trường hợp chi phí vật liệu xây dựng không đổi, để giảm giá thành, chủ đầu tư chỉ còn cách giảm diện tích căn hộ. Các dự án mà công ty sắp đưa ra thị trường đều có diện tích lần lượt từ 39, 44, 61m².

Có phải do thuế thu nhập?

Trong khi các chủ đầu tư tìm đầu ra bằng cách đa dạng hóa sản phẩm thì các nhà đầu tư thứ cấp vẫn còn e dè xem xét thị trường. Ông Nguyễn Phước Đức nhận định, đến năm 2010 thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại.

Theo ông Bùi Tiến Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal), một dự án tốt và thu hút được giới đầu tư phải là dự án có tính thanh khoản tốt. Điều này được quyết định bởi các yếu tố: thị trường (nhu cầu), hạ tầng kết nối của dự án, chính sách của nhà nước (người mua cần cập nhật để nắm bắt cơ hội và phòng tránh rủi ro),... Hiện tại, cách tính thuế thu nhập cá nhân (từ lợi nhuận kinh doanh bất động sản) 2% hay 25% đang là bài toán đau đầu cho nhà đầu tư. Ông Nguyễn Văn Hải, Tổng giám đốc Sàn giao dịch bất động sản ACBR cũng cho rằng, việc áp dụng mức thuế suất trên cũng là nguyên nhân khiến giao dịch bất động sản có phần chậm lại trong gần một tháng trở lại đây.

Còn ông Nguyễn Phước Đức cho rằng, việc tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động kinh doanh bất động sản là hợp lý nhưng áp dụng ngay tại thời điểm này thì chưa thật sự “chín muồi”. Vì trong trường hợp hồ sơ, hợp đồng mua bán rõ ràng sẽ được tính theo mức 25% và nếu dựa trên mức giá gốc ban đầu và mức giá tại thời điểm chuyển nhượng sẽ có một sự chênh lệch rất lớn. Tất nhiên, người bán sẽ không tham gia giao dịch vì trước mắt họ phải mất 25% trên mức lợi nhuận đó.

Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư vẫn còn lấn cấn trong việc xác định các mức thuế này. Nên chăng ngành thuế cần gia hạn thêm thời gian để chính sách này “thẩm thấu” vào các đối tượng liên quan và tại thời điểm này nên áp dụng mức thuế suất 2%.

(Theo Hải Anh // Thời báo kinh tế Sài Gòn)