Nguồn cung tăng mạnh dần tới việc cho thuê của các cao ốc văn phòng trở nên khó khăn hơn trước
Có nên tiếp tục xây dựng văn phòng cho thuê trong bối cảnh nhu cầu co lại và giá thuê tụt dốc?
Giữa lúc giá văn phòng cho thuê lên đến đỉnh điểm đầu năm ngoái, Công ty cổ phần nhiên liệu Sài Gòn (SFC) quyết định xin ý kiến cổ đông về việc hợp tác xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê tại 143 - 145 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, TPHCM. Mới đây, SFC cũng xin ý kiến cổ đông về dự án này nhưng không phải là tiếp tục xây dựng mà là chuyển nhượng dự án cho đối tác với giá trị chuyển nhượng 40 tỷ đồng. Vẫn với dự án đó, nếu như năm trước SFC cho rằng có tính khả thi cao thì năm nay họ lại cho rằng, khu đất mà họ đang sở hữu quá nhỏ (349m2) và với giá văn phòng cho thuê tại khu vực này đang khá thấp nên nếu triển khai xây dựng dự án chắc chắn hiệu quả sẽ không cao. Vì thế, SFC buộc phải bán dự án để bổ sung nguồn vốn cho các dự án khác có hiệu quả cao hơn.
SFC không phải là ngoại lệ trong việc dừng các dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê trong bối cảnh giá thuê văn phòng lao dốc và tỷ lệ trống ngày càng tăng do các khách thuê cắt giảm chi phí nhân sự và văn phòng. Trước những khó khăn của thị trường xây dựng, Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình (HBC) cũng đã buộc phải bán dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho một đối tác trong nước. Cách đây 2 năm, HBC đã mua lại khu đất rộng 2.775m2 tại Đô thị mới Phú Mỹ Hưng với mục tiêu xây dựng cao ốc văn phòng có diện tích sàn 44.500m2 để làm trụ sở công ty và cho thuê. Lúc đó họ tin rằng, dự án sẽ mang lại hiệu quả trong bối cảnh nhu cầu thuê văn phòng của cả công ty trong và ngoài nước sẽ tăng lên. HBC cũng đã thuê tư vấn để thiết kế và thỏa thuận vay vốn với một ngân hàng để xây dựng cao ốc. Nguồn tin từ HBC cho biết, cho đến cuối năm 2008, công ty đã đầu tư 214 tỷ đồng vào dự án này, trong đó có 102 tỷ đồng vốn vay. Tuy nhiên, do đánh giá thị trường văn phòng cho thuê sụt giảm mạnh nên HBC không tiếp tục đầu tư và bán lại dự án với giá trị hợp đồng xấp xỉ 12 triệu USD. Ngoài dự án này, HBC cũng đang chuyển nhượng 15% phần vốn góp trong dự án xây dựng cao ốc văn phòng 35 tầng tại đường Bạch Đằng, Đà Nẵng với giá trị chuyển nhượng 14,4 tỷ đồng.
Trên thị trường bất động sản, không hiếm những công ty rơi vào tình trạng như SFC hay HBC. Nếu như hai năm trước đây, những công ty này đua nhau lập dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê, thậm chí có những công ty coi đây là một trong những trụ cột kinh doanh mới, thì đến lúc này, họ buộc phải thoái vốn trong các dự án này để tập trung vào ngành nghề kinh doanh chính hoặc dồn vốn cho các dự án khác có tính khả thi cao hơn. Ông Brett Ashton, Tổng giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Savills nhìn nhận. “Tôi nghĩ, nếu các nhà đầu tư khôn ngoan chưa thực sự bắt đầu tiến hành xây dựng thì nên hoãn triển khai dự án cho đến khi cung cầu cân bằng”.
Trong vòng 4 - 5 năm trở lại đây, xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê đã trở thành “con gà để trứng vàng” khi giá thuê văn phòng tăng liên tục lên mức gần 100USD/m2/tháng đối với cao ốc loại A ở TPHCM. Các công ty, nhà đầu tư nhỏ lẻ đã lao vào đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng khiến nguồn cung bắt đầu tăng mạnh từ đầu năm ngoái. Theo ước tính của Savills, từ nay đến năm 2012, sẽ có thêm 1,1 triệu m2 văn phòng được xây mới tại Hà Nội và trên 960.000m2 tại TPHCM. Mặc dù có một số dự án đã dừng hoặc hoãn triển khai nhưng cũng có nhiều dự án lớn vẫn tiếp tục xây dựng. Chính lượng cung dồi dào này buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại khả năng có nên tiếp tục đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng hay không trong bối cảnh giá thuê giảm sút?
Theo Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis, các dự án văn phòng mới xây dựng tại TPHCM đã giảm giá chào thuê 30 - 40% so với thời kỳ đỉnh điểm. Thậm chí, có dự án quyết định giảm tới 20% giá thuê trong vòng 6 tuần. Mặc dù đã giảm nhưng nếu nhìn giá chào thuê hiện nay, từ 40 - 65USD/m2/tháng đối với cao ốc loại A và từ 35 - 45USD/m2 đối với cao ốc loại B thì dễ dẫn đến nhận định sai lầm rằng, đầu tư văn phòng cho thuê vẫn có lời. Nhưng các nhà tư vấn đầu tư đều có chung nhận xét rằng, giá chào thuê sẽ tiếp tục giảm đến cuối năm nay, thậm chí xuống mức 10USD/m2 đối với cao ốc loại C, 20USD/m2 loại B và 30USD/m2 loại A.
Vấn đề nằm ở chỗ, giá chào thuê giảm mạnh nhưng có khách thuê hay không lại là bài toán không dễ tìm lời giải. Các cao ốc hiện tại ở TPHCM có tỷ trống khá thấp, dao động từ 2 - 10%, cao nhất là 30%. Nhưng khi một loạt các cao ốc mới như Kumho Asiana, Centre Point, Sailing Tower đi vào hoạt động trong năm nay thì tỷ lệ trống sẽ tăng lên rất mạnh. Dựa trên nguồn cung mới khoảng 126.000m2, những cam kết thuê văn phòng tại các cao ốc mới cho đến quý III - 2009 cũng như nhu cầu ở mức dưới 30.000m2, CB Richard Ellis ước tính, đến cuối năm nay, TPHCM sẽ có tới gần 100.000m2 diện tích văn phòng để trống, nghĩa là tỷ lệ trống có thể lên đến 37% trên tổng diện tích văn phòng cho thuê. Các cao ốc văn phòng ở khu vực trung tâm Thành phố cũng không khả quan hơn vì nếu các cao ốc lớn đi vào hoạt động đúng như dự kiến thì tỷ lệ trống sẽ dao động trong khoảng 29 - 47%.
Mặc dù tình hình hoạt động của các cao ốc văn phòng tại Hà Nội cho đến lúc này khá khả quan khi mà giá chào thuê của các cao ốc lớn vẫn dao động từ 35 - 60USD/m2/tháng và tỷ lệ trống chỉ ở khoảng 10%, nhưng trong năm nay sẽ có tổng cộng gần 140.000m2 văn phòng mới đi vào hoạt động. Điều đó cũng đồng nghĩa với tỷ lệ không cho thuê được tại các cao ốc văn phòng sẽ tăng mạnh đến cuối năm. Giá thuê thực tế cũng đang giảm mạnh do giá chào thuê đã giảm 20 - 30% và thực tế các cao ốc còn áp dụng phương thức khuyến mại nhưng tăng thời gian miễn giá thuê.
Một khi tỷ lệ trống trong các cao ốc văn phòng cho thuê tăng mạnh và giá thuê giảm thì dòng tiền thu nhập của các chủ đầu tư sẽ giảm mạnh so với dự kiến. Chính vì viễn cảnh kinh doanh không mấy sáng sủa nên nhiều nhà đầu tư, đã buộc phải dừng hoặc hoãn các dự án xây dựng văn phòng cho thuê. Ông John Ghallagher, Phó giám đốc Công ty CB Richard Ellis, cho rằng, việc cân nhắc đầu tư các dự án ở khu vực mới đô thị hóa hoặc xa trung tâm là điều dễ hiểu. Nhưng nếu nhà đầu tư có đất đẹp ở khu vực trung tâm thành phố thì vẫn có thể tiếp tục đầu tư.
TP.HCM là địa điểm kinh doanh hấp dẫn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Chính vì vậy, thị trường địa ốc, đặc biệt là phân khúc văn phòng cho thuê ở đây luôn lsôi động và phong phú.
Cùng với xu hướng ấm lên, thị trường bất động sản Hà Nội lại đang xuất hiện trở lại nhiều trường hợp đầu tư, thậm chí là “đầu cơ’, “thổi giá” nhà ở.
Trong khi thành phố đang đẩy mạnh xóa quy hoạch “treo”, thì tại quận Bình Tân, một dự án (DA) “cột” hàng chục ngàn mét vuông đất của 14 hộ dân suốt 17 năm nay khiến mọi nguời điêu đứng.
Nợ xấu bất động (BĐS) khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm 4% - theo báo cáo của các ngân hàng thương mại) chủ yếu là nợ xấu của các đại gia chứ không phải của cả thị trường BĐS.
Trung tuần tháng 12/2009 tại TP HCM sẽ diễn ra Triển lãm và Hội nghị BĐS VN 2009 (Property Expo - Propex VietNam 2009). Đây là sự kiện lớn, lần đầu tiên được tổ chức tại VN. Trao đổi với DĐDN, ông Nguyễn Thu Phong - Chủ tịch HĐQT, TGĐ Cty Nhà Vui, đơn vị đồng tổ chức Propex VN 2009 khẳng định triển lãm sẽ là nơi hội tụ của sự chuyên nghiệp và tầm nhìn của các DN BĐS.
Ngày 26-4, hơn 700 người tập trung về nhà hàng Sài Gòn - Him Lam (quận Bình Thạnh, TP HCM) để bốc thăm quyền mua nền đất tại khu đô thị Hoàng Gia (Bình Dương). Chỉ trong buổi sáng, 400 nền đất đã được bán hết.
Trước ngày 30-5, các địa phương sẽ phải có báo cáo về nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp, học sinh, công nhân gửi Bộ Xây dựng. Quá thời hạn trên thì coi như địa phương không có nhu cầu đăng ký.
Thời gian gần đây, thông tin về những khu biệt thự không sử dụng đến hay còn gọi là bị bỏ hoang trong lòng Hà Nội khiến dư luận hết sức quan tâm. Nghịch lý này tại sao lại xảy ra ngay giữa lòng Thủ đô? PV Báo Xây dựng đã có cuộc trao đổi với ông Lê Cao Tuấn - Trưởng phòng Quản lý Nhà và thị trường BĐS - Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng).
Kho bạc Hà Nội cho biết, đến tháng 5 năm 2009, trên địa bàn thành phố Hà Nội còn tới 150 dự án đã kết thúc đầu tư, với mức đầu tư từ hàng chục tỷ đến gần hai trăm tỷ đồng mỗi dự án, song các chủ đầu tư vẫn chưa tất toán tài khoản dự án theo đúng quy định của Nhà nước.
Tờ báo nổi tiếng New York Times đã giới thiệu căn nhà nghỉ mát của nhà văn Việt kiều Nguyễn Quý Đức bên sườn núi Tam Đảo mờ sương, với lời bình luận “một căn nhà có những góc nhìn tuyệt đẹp”.
Thị trường đất nền dự án tại các tỉnh vùng ven Tp.HCM đang thu hút được các nhà đầu tư. Họ không còn tập trung chủ yếu đến khu vực trung tâm mà đã lan tỏa ra các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu,…
Ngày 6-8, Thanh tra Chính phủ đã có văn bản thông báo kết luận thanh tra việc chấp hành chính sách, pháp luật tại Kho bạc Nhà nước Việt Nam, qua đó phát hiện nhiều sai phạm trong điều tiết thu ngân sách, tạm ứng vốn, áp dụng lãi suất tiền gửi...
Thanh khoản hệ thống dồi dào, thị trường ngoại hối ổn định, tăng trưởng tín dụng vẫn bế tắc và nhiều khả năng khó đạt được mục tiêu đề ra.. là những nét chính của thị trường tiền tệ 7 tháng đầu năm.
Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, 6 tháng đầu năm 2014, toàn hệ thống tổ chức tín dụng mua 200 nghìn tỷ đồng trái phiếu Chính phủ và tín phiếu Kho bạc Nhà nước, tương ứng khoảng 90% giá trị trái phiếu và tín phiếu do Chính phủ phát hành trong 6 tháng đầu năm.
“Để phát triển Phú Quốc trở thành một trung tâm dịch vụ du lịch lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á, cần thiết phải có những chính sách ưu đãi vượt trội”.
Đã đến lúc thế hệ Gen Y là động lực phát triển kinh tế chính của thế giới về tiêu dùng, đầu tư, tiết kiệm, dịch vụ tài chính…Do đó, họ sớm trở thành khách hàng quan trọng của ngân hàng bán lẻ.
TS. Trịnh Tiến Dũng, nguyên trợ lý Giám đốc Quốc gia - Trưởng ban Cải cách khu vực công UNDP Việt Nam cho rằng, nếu tính đủ cả nợ doanh nghiệp nhà nước thì mức nợ công hiện nay đã vượt quá trần nguy hiểm rất nhiều.
“Khủng khiếp”, đó là chữ được TS. Trịnh Tiến Dũng, nguyên trợ lý Giám đốc Quốc gia - Trưởng ban Cải cách khu vực công UNDP Việt Nam, dùng để nói về độ lớn mức vay nợ của các doanh nghiệp nhà nước, có liên quan mật thiết đến nợ công.
Đó là ý kiến của các chuyên gia tại hội thảo 'Bảo hiểm hưu trí tự nguyện: Cơ hội cho doanh nghiệp và người lao động' do Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức ngày 30.7
Bài viết này nhằm mục đích xác định các nhân tố quyết định lạm phát ở Việt Nam thông qua một phương pháp tiếp cận đơn giản. Mô hình ước lượng của chúng tôi sử dụng cơ sở lý thuyết về lạm phát cho một nền kinh tế nhỏ và mở. Bài viết cố gắng đưa một một vài gợi ý thận trọng cho chính sách kiềm chế lạm phát ở Việt Nam trong giai đoạn thực hiện chính sách kích cầu.
Dù lạm phát vẫn đang ở mức thấp hơn so với năm 2008, nhưng tỷ lệ này tăng mạnh từ giữa năm 2009 và đang trở thành nguy cơ lớn nhất đối với Ấn Độ và Việt Nam. Trung Quốc; Singapore đã tuyên bố nâng giá đồng tiền; Ngân hàng Trung ương Ôxtrâylia, Ấn Độ, Malaixia, Philíppin và Việt Nam cũng đã lần lượt tăng lãi suất trong mấy tháng qua. Nỗi lo lạm phát gia tăng đang đè nặng lên các nền kinh tế Châu Á.
Với số nợ và mức thâm hụt thương mại quá lớn với Trung Quốc như hiện nay, Mỹ đã gia tăng áp lực bằng mọi cách buộc Trung quốc phải "thả lỏng" đồng nhân dân tệ. Ngày 15-4 sắp tới, Bộ Tài chính Mỹ sẽ phải đưa ra tuyên bố xem Trung Quốc có phải là “nước thao túng tiền tệ” hay không. Khả năng xảy ra cuộc chiến tranh tiền tệ mới là rất lớn, theo giới phân tích đây có thể là một phần của âm mưu toàn cầu nhằm thiết lập trật tự thế giới mới.
72% doanh nghiệp tư nhân VN căng thẳng vì vốn. Theo Standard Chartered đồng Việt Nam sẽ giảm giá hơn nữa trong thời gian tới và lạm phát của VN năm nay sẽ ở mức 8,9%. Cơ chế lãi suất trần không còn phù hợp với thực tế. Ngân hàng Nhà nước cần phải thay đổi cơ chế cũ bằng một cơ chế mới, nếu không sẽ gây ra sự đè nén, kiềm chế sự phát triển kinh tế cũng như làm cho sự lưu thông tiền tệ có những tắc nghẽn và biến tướng khó kiểm soát.
Trong một thời gian ngắn, nhằm khơi thông nguồn cung cầu trên thị trường ngọai tệ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã liên tục có 2 lần thay đổi tỷ giá giữa đồng Việt Nam và đồng đô la Mỹ. Nhiều chuyên gia dự báo sẽ có thêm một đợt thứ ba trong năm nay, nhưng chưa biết khi nào - có thể vào quý III năm 2010? Liệu có xuất hiện tâm lý bất an khi sở hữu đồng nội tệ ?
Năm 2009 là năm không yên ả đối với thị trường tài chính Việt Nam khi các lĩnh vực tiền tệ, ngoại hối, thị trường vốn đều biến động phức tạp và liệu thực tế này có tái hiện trong năm nay không lại là câu hỏi không dễ trả lời.
Quyết định của Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho vay lãi suất thỏa thuận đối với các khoản vay trung dài hạn và thu thêm phí đối với các khoản vay ngắn hạn đang gây phản ứng trái nhiều từ các góc nhìn quan sát. Lãi suất thoả thuận đối với các khoản cho vay trung dài hạn của doanh nghiệp có nơi lên đến 18%/năm. Nhiều ý kiến cho rằng, mức này đã đến giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp.
Việt Nam đã vượt qua đáy suy thoái kinh tế nhưng thị trường tiền tệ vẫn chưa bền vững, rủi ro cao. Chính phủ nên tập trung ổn định kinh tế vĩ mô, không nên chạy theo giải pháp phá giá tiền đồng.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường nhà đất năm 2010 sẽ có nhiều áp lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và thách thức trước sự đổ bộ nhiều hơn của nhà đầu tư nước ngoài. Giới đầu tư cần có góc nhìn thực tế hơn và họ sẽ phải đau đầu đối diện với thách thức chọn sản phẩm nào và bán cho ai.
Do nhu cầu nhà đất còn rất lớn nên việc đầu tư vào thị trường bất động sản hằng năm lợi nhuận có thể đạt từ 25%-30%, nếu gặp đột biến có thể lên đến 150%.