Quản lý chung cư: Giải pháp... chạy theo thực tế

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Quy định của Bộ Xây dựng sẽ tác động chủ yếu tới các DNNVV, đối tượng DN có nhu cầu về diện tích văn phòng nhỏ

DĐDN số 96 đã có bài “DN lại phải vượt rào” phản ánh những bất hợp lý của việc Bộ Xây dựng ban hành công văn, theo đó không cho phép các căn hộ chung cư chuyển đổi thành văn phòng cho DN thuê làm trụ sở. Để giải đáp những băn khoăn của DN, DĐDN có cuộc trao đổi với ông Lê TRần Nam - thứ trưởng Bộ Xây dựng về vấn đề này.

Ông Nam cho rằng: Theo quy định của pháp luật, tại khoản 1, Điều 70 của Luật Nhà ở 2005 quy định: "Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên...". Do vậy, các căn nhà chung cư chỉ sử dụng để ở không sử dụng vào mục đích khác.

- Nhưng vẫn có thực trạng chủ đầu tư “xin” chuyển đổi mục đích sử dụng trong các dự án chung cư cao cấp, thưa ông ?

Khoản 1,4 và 5 của Điều 30 của Luật Nhà ở quy định: "Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng..."; "Dự án phát triển nhà ở phải được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng khi phê duyệt, trường hợp có sự thay đổi nội dung, tiến độ của dự án thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận". Vì vậy, việc thay đổi công năng sử dụng của căn hộ nhà chung cư là thay đổi nội dung quy hoạch, nội dung dự án thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Luật Kinh doanh BĐS cũng quy định rõ ràng và cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên mua, bên thuê nhà trong việc sử dụng nhà ở theo công năng, thiết kế.

- Đó cũng chính là lý do dẫn đến việc thiếu văn phòng cho thuê, khiến DN phải tìm đến các căn hộ chung cư, thưa ông ?

Nhu cầu này trên thực tế là có thật. Chưa bàn đến tính chính đáng hay không nhưng nó cũng góp phần giải quyết khó khăn về văn phòng cho các DN, đặc biệt là các DNNVV. Tuy nhiên, theo tiêu chuẩn thiết kế, tại điểm d, khoản 1, Điều 52 của Luật Xây dựng quy định: "Nội dung thiết kế xây dựng công trình phải phù hợp với yêu cầu của từng bước thiết kế, thỏa mãn yêu cầu về chức năng sử dụng; đảm bảo mỹ quan, giá thành hợp lý"; Điều 53 quy định nội dung thiết kế công trình xây dựng bao gồm các nội dung chủ yếu sau: "Phương án công nghệ; công năng sử dụng; phương án kiến trúc...". Ngoài ra, các quy định thiết kế theo mục đích sử dụng như các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy... cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư và tòa nhà văn phòng.

- Nhiều ý kiến cho rằng, văn bản 2544 như một động thái can thiệp quá sâu của Bộ Xây dựng vào quyền sở hữu nhà ở của người dân ?

Về mặt sở hữu, quyền sở hữu về BĐS có đặc thù riêng, không tuyệt đối như các loại hình sở hữu tài sản khác, bởi đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Bên cạnh đó, Nhà nước có quyền quy hoạch. Trước yêu cầu thực tiễn Nhà nước có thể quy định mục đích sử dụng cho từng vị trí. Thực tế hiện nay có trường hợp chính người chủ sở hữu sử dụng nhà người ta làm văn phòng, Cty, thậm chí xưởng sản xuất, nhà trẻ... Thực trạng này Bộ Xây dựng ghi nhận một mặt nào đó là nhu cầu có thật của một số hộ gia đình. Mặt khác một số người mua để tích trữ tài sản, tranh thủ kinh doanh. Về luật pháp kinh doanh không cấm nhưng kinh doanh vì sử dụng sai mục đích đang là điều bất cập. Đặc biệt nhiều Cty tư nhân kinh doanh máy tính, hoá chất là những chất nguy cơ cháy nổ cao. Nếu xảy ra cháy thì những bình cứu hoả ở chung cư không thể đảm bảo. Thực tế cách đây 2 tuần ở toà nhà 34 tầng của Vinaconex Trung Hoà Nhân Chính đã bị cháy.

- Nếu không có vụ cháy vừa qua thì Bộ có văn bản này không, thưa ông ?

Vụ cháy này chỉ như giọt nước tràn ly. Nếu không có vụ này thì Bộ cũng vẫn sẽ có Văn bản 2544. Tuy nhiên, xét đến vấn đề thực tế, Văn bản số 2544 của Bộ Xây dựng rất mềm mại, chỉ gửi cho các tỉnh thành lớn và không chỗ nào nói trái pháp luật, cấm hoặc xử lý ngay mà chỉ nhằm chấn chỉnh, không cho phép sử dụng trái mục đích nhà chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành. Các chính quyền địa phương trên tình hình thực tiễn của địa phương cần rà soát, kiểm tra để đưa ra lộ trình, giải pháp, dần dần từng bước điều chỉnh hoạt động này. Có thể từ thời điểm này ngừng phát sinh mới bằng cách không cấp phép đầu tư cho các DN có trụ sở thuê tại các toà nhà chung cư, hoặc chỉ cho thuê tại tầng trệt nơi không ảnh hưởng đến thang máy, và các lợi ích công cộng khác. Tôi cũng phải nói thêm rằng, một chính sách không thể đáp ứng được tất cả các tầng lớp nhân dân mà chỉ nhằm đáp ứng lợi ích nhu cầu của số đông, chắc chắn sẽ ảnh hướng ít nhỏ đến lợi ích của nhóm nào đó.

- Nhóm nào đó ở đây lại chính là DNNVV, đội ngũ đông đảo góp phần không nhỏ tạo việc làm và thu nhập cho một bộ phận lớn người dân ?

- Nếu các DN chỉ có số lượng nhân viên như hộ gia đình và mức độ sử dụng phù hợp với công năng của gia đình như các Cty tư vấn nhỏ, thưa ông ?

Có thể cho phép các Cty có nhân viên tương ứng với số người trong gia đình vẫn được phép nếu hoạt động của họ không ảnh hưởng đến lợi ích công cộng.

- Tuy nhiên, dường như việc Bộ ban hành văn bản chấn chỉnh này chỉ như một giải phảp tình thế để “rượt” theo thực tê?

Nói một cách khách quan thì tập quán, thói quen hay văn hoá nhà chung cư mới hình thành lại ở VN, Luật Nhà ở mới ra đời năm 2005, Luật kinh doanh BĐS cũng mới ra năm 2006... Để  thiết lập lại một tập quán cư trú thì người dân cần phải có nhận thức về sự chuyển dịch. Các cơ quan quản lý cũng chưa có kinh nghiệm, nhất là VN có độ trễ nhất định về quản lý nhà chung cư. Vì vậy, trên những vấn đề phát sinh tổng hợp, rút kinh nghiệm, điều chỉnh chứ không phải là một thị trường có bề dày như nhiều quốc gia. Bên cạnh đó năng lực bộ máy chính quyền của nước ta không chỉ trong lĩnh vực BĐS còn yếu kém. Chẳng hạn bộ phận chuyên trách BĐS chỉ có ở TƯ chứ ở địa phương, xuống đến Sở thì  không sở nào có phòng BĐS, huyện quận càng không có, mà trong phòng công thương “nhồi” luôn chức năng quản lý BĐS. Như vậy không thể phủ nhận năng lực chúng ta còn thiếu, yếu và đi sau.

- Theo ông, việc sử dụng sai mục đích nhà ở phổ biến hiện nay là lỗi do ai ?

Lỗi trước hết là về chủ sở hữu.

- Vậy nếu chấn chỉnh “chặt” vấn đề này, thì chủ sở hữu sẽ bị xử phạt thế nào và trách nhiệm bồi thường cho những DN thuê văn phòng này đến đâu, thưa ông ?

Tại điểm đ, khoản 2, Điều 52 của Nghị định số 32/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 của Chính phủ quy định xử phạt chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở 15-20 triệu đồng đối với hành vi vi phạm về quản lý sử dụng nhà chung cư "Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng trái mục đích quy định". Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận, không chỉ người chủ sở hữu có lỗi mà người thuê nhà ở làm văn phòng cũng có lỗi.

- Xin cảm ơn ông.

(Theo Phương Thảo // Diễn đàn doanh nghiệp)