'Thả nổi' giá đền bù có thể làm chậm đô thị hóa

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Khung giá đất TP HCM 2010 (đang chờ duyệt) hầu như bình ổn các khu vực dân cư, song thả nổi giá đền bù giải phóng mặt bằng để có lợi cho người dân.

Bảng giá đất 2010 đã được UBND TP HCM trình HĐND thành phố trong kỳ họp khai mạc sáng nay, 8/12. Dự kiến tờ trình này sẽ được thông qua khi kết thúc họp HĐND 3 ngày nữa, chính thức công bố vào ngày 1/1/2010 theo Nghị định 188 của Chính phủ.

Theo đó, bảng giá các loại đất sang năm của TP HCM sẽ không áp dụng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, mà sẽ được thương lượng theo giá thị trường. Trước đây, Luật Đất đai ban hành năm 2003 và các quy định liên quan đều xác định rõ, bảng giá các loại đất do UBND thành phố ban hành, công bố hàng năm được áp dụng cho 7 nhóm mục đích. Trong đó, có nhóm mục đích quan trọng là làm căn cứ để Nhà nước áp dụng khung giá bồi thường khi giải phóng mặt bằng. Song, điều này sẽ thay đổi từ năm 2010.

Sự điều chỉnh này căn cứ vào Nghị định 69 do Chính phủ ban hành ngày 13/8. Đây là văn bản quy định bổ sung về việc sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nghị định 69 nhấn mạnh yếu tố, nếu khung giá đất đã ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi Nhà nước thu hồi, việc bồi thường sẽ căn cứ vào giá chuyển nhượng thực tế mà không bị giới hạn bởi khung giá đất quy định.

Mặt tích cực của việc đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường là giúp người bị thu hồi đất được bồi thường theo khung giá sát với các giao dịch thực tế.

Tuy nhiên, không ít chuyên gia bất động sản băn khoăn, "giá thị trường" vẫn còn là một khái niệm trừu tượng, không ổn định, trồi sụt theo biến động thời cuộc. Nếu giải quyết không khéo, việc thả nổi giá đền bù có thể vô tình làm chậm tiến trình đô thị hóa bởi lẽ chi phí đất mặt bằng trong tương lai sẽ đội lên rất cao.

Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Sài Gòn thương tín (Sacomreal) Bùi Tiến Thắng nhận định, việc Nhà nước bồi thường giải phóng mặt bằng theo khung giá thị trường là xu thế tất yếu. Với cách làm này, người dân có vị thế khác, đó là được thương lượng giá cả sòng phẳng khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất.

Theo ông Thắng, đây là cơ chế mở nhằm giảm bớt những tranh chấp trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng vốn rất căng thẳng trước đây. Ngoài ra, Nhà nước cũng đỡ phải giải quyết những tranh chấp khiếu kiện của người dân liên quan đến đất đai.

Tuy nhiên, ông Thắng cho rằng, cần làm rõ khái niệm giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường để việc thương lượng có cơ sở cụ thể hơn. "Nếu cơ chế này vẫn còn thiên về cảm tính trong khi có những kẻ cơ hội, đưa ra mức giá đất vô lý thì Nhà nước sẽ gặp khó", ông nói.

Còn Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân Trương Thái Sơn nhận xét, trước mắt việc thả nổi giá đền bù có ưu điểm lớn là mang lại lợi ích cho người dân trực tiếp bị thu hồi đất. Thay vì được bồi thường theo một khung giá áp sẵn theo cách cũ, nay đổi lại thành cơ chế thị trường, có sự thương lượng giữa các bên và đối chiếu với giá giao dịch thực tế. Điều này mở ra một giai đoạn mới, làm thông thoáng câu chuyện đền bù vốn dĩ thường xuyên bị bế tắc.

Song, ông Sơn phân tích thêm, để áp dụng việc thả nổi giá đền bù được hiệu quả, về lâu dài, Nhà nước cần cân nhắc các chính sách: mở rộng đường sá, quỹ đất xây nhà tái định cư, nhà ở xã hội, các dự án nâng cấp đô thị, các công trình trọng điểm, đô thị vệ tinh... để không bị "bí đầu ra".

Chuyên gia này giải thích, cần nhìn thẳng vào thực tế là ngân sách dành cho đô thị hóa vẫn còn hạn chế, phải kêu gọi doanh nghiệp cùng đồng hành. Thế nhưng chi phí mặt bằng, đất đai (đầu vào) liên tục tăng khi thả nổi giá đền bù lại là đoạn gập ghềnh. Nếu Nhà nước thiếu chính sách hỗ trợ thỏa đáng thì doanh nghiệp sẽ "rút lui" do bài toán kinh doanh không hấp dẫn, kéo theo quá trình nâng cấp đô thị bị chậm lại.

Nhiều ý kiến cho rằng, thả nổi (cởi trói) hay đóng khung (siết chặt) giá đền bù, chẳng qua chỉ là hai mặt của một vấn đề. Cơ chế càng thoáng thì càng dễ thực hiện, nhưng không nên thông thoáng đầu này lại ách tắc đầu kia. "Cần cân nhắc sao cho đầu vào và đầu ra có sự hài hòa, hợp lý mới có thể đi vào cuộc sống", một chuyên gia bất động sản cho hay.

(VnExpress)