Thị trường bất động sản: DN vẫn kỳ vọng vào cơ chế ( 2)

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Một vấn đề rất được quan tâm, đó là theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn đã phát sinh nhiều câu hỏi từ phía nhà đầu tư, các chuyên gia. Ví như phát sinh các thủ tục, giấy phép con, tăng chi phí dịch vụ như vấn đề hàng hóa qua sàn sẽ tính như thế nào, thù lao qua sàn, tính trách nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh sàn, những quy định được cho là quá khắt khe, tính bảo đảm thông tin của các sàn... hay khái niệm sàn chuẩn là như thế nào?  

Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã buộc nhiều công ty nước ngoài trì hoãn kế hoạch thâm nhập thị trường Việt Nam. Những người chiến thắng rõ ràng là những Chủ đầu tư và các nhà đầu tư trong nước. Họ là những người không ngừng phát triển và mở rộng dự án, thậm chí họ còn vượt xa hơn cả những nhà đầu tư nước ngoài. Phần lớn Chủ đầu tư trong nước có thể phát triển dự án với tổng vốn đầu tư thấp hơn những công ty đầu tư vốn nước ngoài. Thị trường và nhu cầu bất động sản nhà ở tăng lên. Việt Hưng cũng đang đẩy mạnh các dự án đầu tư của mình để theo kịp xu hướng.

Về Xu hướng và đòi hỏi thị trường: Người mua trong nước đã sành sỏi hơn rất nhiều so với trước đây, họ muốn có một chính sách giá tốt cũng như phần khuyến mại đi kèm giao dịch bất động sản và cũng muốn hỗ trợ từ phía các ngân hàng về việc vay vốn và chi trả…Người mua cũng có những yêu cầu khắt khe hơn về nhu cầu tiện ích trong trang thiết bị, khung cảnh xung quanh. Việc mua bất động sản thì họ cũng mong muốn có những thông tin vè doanh nghiệp hoạt động trong bất động sản, mong muốn một thương lượng hợp đồng hợp lý, chi phí bảo dưỡng, minh bạch về chi phí...Nhóm người mua có các nhóm đối tượng cụ thể sau đây:

Đối tượng 1: là những người mua lần đầu và đối tượng 2 là những người muốn mua lần hai tốt hơn, đối tượng 3 là những nhà đầu tư và cuối cùng là đối tượng Việt kiều – đây là nhóm khách hàng tiềm năng. Từ đó đưa ra các kiến nghị về một số quy định BDS hiện tại: 

• Cần thi hành và duy trì nghiêm khắc sàn giao dịch để giúp chủ đầu tư có được vị trí thuận lợi trên thị trường và để có được nhưng dự abso, nghiên  cứu đối tượng khách hàng và nghiên cứu cạnh tranh để các dự án được thành công. 

• Thi hành nhất quán hệ thống giá mới cho khu chung cư

Tại hội thảo, ông Lê Duy Hiếu- Viện Kinh tế Việt Nam cũng chia sẻ những khó khăn đang gặp phải của thị trường bất động sản. Theo ông Hiếu, để người có thu nhập thấp có thể mua được nhà thì một trong những yếu tố cần là làm cho giá của bất động sản xuống thấp. Tuy nhiên điều này rất khó vì còn phụ thuộc vào thị trường.

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.

Cơ hội cho sự phát triển của phân khúc thị trường nhà ở giá trung bình và giá rẻ

Các khu nhà ở, các khu đô thị sẽ phân bố để dân cư thu nhập thấp xen kẽ các khu thu nhập trung bình, cao để mọi người dân đều được hưởng về hạ tầng cơ sở đã được đầu tư đồng bộ. Tuyệt đối không để xuất hiện các khu dân cư nghèo. Ngoài ra sẽ xây dựng đồng bộ hạ tầng giao thông công cộng để tạo thuận tiện cho việc sinh hoạt, đi làm của người dân và tiết kiệm, giảm chi phí.

Cơ hội cho sự phát triển của phân khúc thị trường nhà ở giá trung bình và giá rẻ xuất phát từ sự đảo chiều của thị trường và từ chính nhu cầu thực tế của người dân. Hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuyển hướng từ phát triển căn hộ cao cấp sang nhà giá rẻ, nhà bình dân để thu hút đối tượng khách hàng rộng rãi hơn. Thị trường nhà ở trước đây có sự phát triển lệch lạc, các doanh nghiệp đầu tư vào loại nhà cao cấp nhiều cho nên thị trường mất cân đối. Cung loại nhà giá cao thì dư thừa mà cung những nhà giá thấp thì quá thiếu, đến nay thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa bởi nhà xây nhiều trong khi nhu cầu thực tế thấp. Đã vậy, giá căn hộ cao cấp lại bị thổi lên quá cao do giới đầu cơ mua đi bán lại làm phân khúc này càng ảm đạm. Trong bối cảnh thị trường xuống dốc, cộng thêm ảnh hưởng tiêu cực từ suy giảm kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển về phương án phát triển nhà giá rẻ, nhà bình dân để thu hút thêm khách hàng tiềm năng, trong đó không chỉ doanh nghiệp trong nước mà cả nhà đầu tư nước ngoài. Ví dụ, mới đây tập đoàn xây dựng Dea Dong (Hàn Quốc), tập đoàn Vina Capital thông qua các quỹ đầu tư của mình đã và đang thương thảo với các công ty trong nước để triển khai các dự án dành cho người thu nhập thấp tại TP. Hồ Chí Minh.

Cùng với các điều kiện thuận lợi nêu trên, cộng với các yếu tố thuận lợi về mặt khoa học kỹ thuật đối với việc xây dựng nhà ở giá rẻ như các mẫu cấu trúc thiết kế mới, các loại vật liệu mới, các kỹ thuật xây dựng lắp ghép...sẽ càng góp phần tạo ra cơ hội lớn cho sự phát triển của phân khúc thị trường nhà ở giá trung bình và giá rẻ.

Các khó khăn, thách thức cho sự phát triển của phân khúc thị trường nhà ở giá trung bình và giá rẻ

Bên cạnh những yếu tố tác động mới tạo nên cơ hội cho sự phát triển của thị trường nhà ở giá trung bình và rẻ thì song song tồn tại nhiều yếu tố bất lợi tạo ra thách thức cho sự phát triển của phân khúc thị trường này.

Về nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, nhiều doanh nghiệp thừa nhận mặc dù tổng số tiền có thể đưa ra lưu thông qua chương trình kích cầu của  Chính phủ lên tới hµng tr¨m ngµn tỷ đồng, song tìm kiếm được nguồn vốn cho các dự án xây dựng nhà chung cư hiện nay không đơn giản do thủ tục thẩm định và thận trọng trong việc thế chấp bằng bất động sản

Về mặt bằng cho xây dựng nhà ở giá rẻ cũng còn vướng mắc. Nếu có đất sạch thì các công ty có thể xây dựng được rất nhiều căn hộ, thế nhưng để có được đất sạch ở khu vực các đô thị lớn là một vấn đề nan giải. Những vướng mắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng luôn là một vật cản không nhỏ. Cơ chế tự thỏa thuận đền bù giữa người dân và doanh nghiệp có mặt trái là đẩy giá đền bù ở các đô thị lớn lên cao. Với chi phí tiền đất cao như hiện nay, để hình thành nên một chung cư giá rẻ ở các đô thị lớn là một thách thức không dễ dàng vượt qua.

Về sự hỗ trợ tín dụng từ ngân hàng cho người thu nhập thấp mua nhà, đa số đối tượng công nhân, sinh viên mới ra trường, hay tầng lớp cán bộ công nhân viên khó mà có ngay một lúc khoản tiền mặt 350-450 triệu đồng để mua căn hộ. Nếu mua trả góp, ngoài các thủ tục phải chứng minh để được trả góp, khoản lãi suất trong thời hạn trả góp 15-20 năm cũng ngốn của người mua một khoản tiền lớn, chính vì thế, những người có thu nhập thấp ngại mua nhà trả góp.

Về vấn đề phân phối nhà ở đến được đúng đối tượng, đúng giá cũng là một sự thách thức. Sự lo ngại đặt ra vấn đề, khi nhà ở đến đúng đối tượng thì đã phải qua tay vài ba khâu trung gian và giá sẽ đội lên sau mỗi khâu như thế. Mối lo này là chính đáng, vì lâu nay trong việc áp dụng chính sách nhà nước vẫn có những khâu, tổ chức thực hiện không đúng, chưa tốt

Ông Đặng Quang Phán - Ths. Quản lý đất đai, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường

“Quỹ đất ở - thực trạng và giải pháp phát triển” là vấn đề ông Đặng Quang Phán - Ths. Quản lý đất đai, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ tại hội thảo.

Thực tế cho thấy quỹ nhà ở, quỹ đất cho phát triển nhà ở không ngừng gia tăng cả về chất lượng và số lượng. Các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập quy hoạch dự kiến nhu cầu về  nhà ở, đất ở đều dựa trên sự phát triển của dân số và chất lượng sống. Tuy nhiên, một nghịch lý luôn diễn ra là giá thành về nhà ở, đất ở luôn là nỗi lo “lớn nhất trong 3 việc lớn” của cuộc đời của mỗi người dân để “an cư lạc nghiệp”. Vậy giải pháp tối ưu nào tháo gỡ cho bài toán khó này?

Ông đưa ra một số ý kiến đề xuất:  

 - Điều tiết hài hòa lợi ích giữa các đối tượng trong quá trình thực hiện tạo quỹ đất và sử dụng quỹ đất. Mở rộng các sàn giao dịch thị trường đất đai và bất động sản; hạn chế tối đa các giao dịch ngầm.

- Đối với quỹ đất sử dụng cho mục tiêu hỗ trợ tái định cư, dự kiến cần khoảng 5-10% tổng quỹ đất về nhà ở (kết hợp quy hoạch, cải tạo và xây dựng lại những chung cư, tập thể cũ, đã xuống cấp); tiến tới thực hiện phương thức xã hội hoá phát triển quỹ nhà tái định cư; tạo lập, quy hoạch chung khu tái định cư cho mỗi khu vực, mỗi đơn vị hành chính.

- Tạo quỹ đất sạch từ Tổ chức phát triển quỹ đất trước khi giao cho chủ đầu tư triển khai dự án. Tạo quỹ đất từ quy hoạch sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu các dự án có sử dụng đất; mở rộng các loại hình nhà ở.

Ông Phan Thành Mai – Trưởng ban điều hành miền Bắc mạng các sàn Giao dịch bất động sản VN

(Theo Doãn Hiền, Nam Phương, Hồ Hường, Lưu Vân, Đình Quân // Diễn đàn doanh nghiệp)