Nhà đầu tư hiện nay đã có kinh nghiệm nhiều hơn trong việc nhận diện những dự án "trống giong cờ mở" và những dự án triển khai thực sự.
Năm 2009, hàng loạt doanh nghiệp đã gọi vốn thành công cho các dự án bất động sản thông qua hình thức phát hành trái phiếu, cho thấy kênh tìm vốn trên tiếp tục chứng tỏ tính hiệu quả. Nhưng, kèm theo đó sẽ là những yêu cầu khắt khe hơn về dự án.
Theo Luật sư Trần Duy Cảnh, Giám đốc điều hành Công ty Luật hợp danh Luật Việt, khả năng huy động vốn gián tiếp lẫn trực tiếp của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện nay rất hạn chế khi nhiều doanh nghiệp vẫn coi đây là thị trường đầy rủi ro về mặt tài chính và pháp lý. Việc phụ thuộc quá nhiều vào những kênh huy động vốn truyền thống sẽ khiến thị trường nhà đất rơi vào tình cảnh hụt vốn.
Huy động hiệu quả hơn...
Ngày 19/08/2009, Công ty Cổ phần Tài chính Sông Đà cùng với với Công ty Cổ phần Sông Đà - Thăng Long đã tổ chức bán thành công 300 tỷ đồng trái phiếu năm 2009, đầu tư dự án khu đô thị mới Văn Khê mở rộng (Usilk - City).
Dự án Usilk - City nằm trong tổng thể khu đô thị mới tại xã Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội có diện tích 9,3 ha với quy mô vốn đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng. Theo thiết kế, đây sẽ là một trong những khu đô thị có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, khang trang trên địa bàn Hà Nội.
Trái phiếu Sông Đà - Thăng Long có kỳ hạn 3 năm, đáo hạn vào ngày 19/08/2012, lãi suất năm đầu tiên cố định là 12,5%/năm, lãi suất các năm tiếp theo được xác định trên cơ sở bình quân lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng của 4 ngân hàng thương mại (gồm Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Công thương, Đầu tư và Phát triển, Ngoại thương), cộng lãi suất biên 4%/năm. Tiền lãi trái phiếu được thanh toán định kỳ hàng năm vào ngày phát hành, tiền gốc được thanh toán theo mệnh giá một lần vào ngày đáo hạn.
Cũng trong tháng 10, Công ty Cổ phần Tài chính và Phát triển doanh nghiệp (FBS) cho biết đã bán hết 300.000 trái phiếu với mệnh giá 1.000.000 đồng/trái phiếu, trong kỳ hạn 3 năm, dưới hình thức trái phiếu dự án, không chuyển đổi nhưng có đảm bảo nhằm đầu tư dự án khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai, Hà Nội có diện tích sử dụng 52,5 ha với tổng mức đầu tư 537 triệu USD.
Tiếp đó, Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị (HUD) cũng đã phát hành thành công 500 tỷ đồng trái phiếu với mệnh giá 1.000.000 đồng/trái phiếu, kỳ hạn đáo hạn trái phiếu 3 năm.
Toàn bộ số tiền huy động được sẽ cung ứng vốn cho các dự án đầu tư trọng điểm của HUD như dự án đầu tư xây dựng công trình tòa nhà New Skyline tại lô đất CC-02 khu đô thị mới Văn Quán-Yên Phúc, quận Hà Đông, Hà Nội ; dự án đầu tư xây dựng công trình nhà ở để bán, văn phòng cho thuê NO – VP2, NO-VP4 tại khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội ; dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị mới Vân Canh tại xã Vân Canh, xã Dị Trạch, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội và một số dự án khác khi cần thiết.
Trước đó, Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc cũng đã phát hành 700 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 5 năm với lãi suất 11,5%/năm, nhằm phục vụ cho dự án Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng và khu đô thị mới Phúc Ninh.
Ông Nguyễn Trí Dũng, Tổng giám đốc Sông Đà - Thăng Long cho biết, huy động vốn qua kênh trái phiếu đang được nhiều chủ đầu tư lựa chọn khi chính sách và biện pháp tài chính hiện chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị triển bất động sản.
Luật sư Cảnh cho rằng, trong lúc khai thác nguồn lực tài chính phần lớn xuất phát từ tín dụng ngân hàng có thế chấp thì huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu đang tỏ ra có ưu thế khi không cần thế chấp.
Doanh nghiệp phát hành có thể huy động vốn dài hạn từ nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm, các tập đoàn tài chính, từ khách hàng bằng việc áp dụng lãi suất linh hoạt, thậm chí có thể thấp hơn lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại và linh động trong việc trả lãi và gốc. Bằng việc mua đi bán lại trái phiếu của chính mình trên thị trường thứ cấp, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc quản trị tài chính.
...nhưng thu lời khó hơn
Thực tế, việc huy động vốn qua kênh trái phiếu đã được một số doanh nghiệp địa ốc thử nghiệm thành công ngay từ năm 2008 khi thị trường đang gặp khó khăn lớn về vốn.
Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín Sacomreal là đơn vị tiên phong khơi dòng vốn mới cho bất động sản khi phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu tháng 1/2008, kỳ hạn 6 tháng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hội với ưu đãi giảm 5% trên giá trị căn hộ và hưởng lãi suất 8,8%/năm.
Tháng 3/2008, Sacomreal tiếp tục phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu mệnh giá 1,5 tỷ đồng triển khai dự án khu căn hộ Phú Mỹ. Người sở hữu trái phiếu được mua căn hộ kèm với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ.
Một số chủ đầu tư khác như Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt đang lên kế hoạch phát hành trái phiếu huy động vốn đầu tư các dự án tại quận 7 như The EverRich II có tổng vốn đầu tư 7.500 tỷ đồng, The EverRich III tổng vốn đầu tư 9.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, việc thu lời từ trái phiếu bất động sản ngày càng khó hơn, bởi để huy động vốn thành công từ kênh này, doanh nghiệp phải hội đủ các yếu tố bắt buộc như có thương hiệu trên thị trường, có dự án khả thi kèm theo, có tổ chức tín dụng uy tín “đỡ lưng”.
Mặt khác, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và niềm tin của nhà đầu tư phụ thuộc vào tiến độ khả thi của dự án bất động sản. Nhà đầu tư hiện nay đã có kinh nghiệm nhiều hơn trong việc nhận diện những dự án "trống giong cờ mở" và những dự án triển khai thực sự.
Đích nhắm đến khi nhà đầu tư bỏ vốn mua trái phiếu bất động sản là những ưu đãi cho trái chủ khi mua bất động sản dự án. Quyền mua căn hộ, biệt thự là một quyền gia tăng dành cho người mua trái phiếu. Có hai lựa chọn cho khách hàng, vào thời điểm trái phiếu đáo hạn, thị trường không thuận lợi có thể nhận tiền mặt và khoản lãi suất tương ứng. Khi bất động sản tăng giá, rõ ràng quyền mua căn hộ là khoản đầu tư có lời.
Tuy nhiên, theo Luật sư Cảnh, hạn chế của trái phiếu bất động sản nằm ở vấn đề pháp lý. Quyền lợi của trái chủ không đảm bảo khi giá của bất động sản trong tương lai thường chưa được thỏa thuận tại thời điểm phát hành, đặc biệt khi thị trường địa ốc “sốt”.
Một số chuyên gia khuyên nhà đầu tư nên chú ý đến yếu tố lãi suất và thời gian đáo hạn của trái phiếu hơn là ưu đãi về quyền mua bất động sản. Khi quyết định mua trái phiếu bất động sản, khách hàng cần nhắc kỹ những thông tin về lãi suất, thời gian đáo hạn, cách thức thanh toán, quyền mua bất động sản kèm theo.
Cũng theo Luật sư Cảnh, điểm hạn chế hiện nay là điều kiện phát hành trái phiếu khá khắt khe dẫn đến kênh huy động vốn trên chủ yếu dành sân chơi cho những doanh nghiệp Nhà nước lớn, công ty cổ phần có vốn điều lệ lớn.
Đứng trên phương diện doanh nghiệp, ông Nguyễn Trí Dũng, Tổng giám đốc Sông Đà - Thăng Long cho rằng, doanh nghiệp phát hành cần có phương án đảm bảo lợi ích chắc chắn và hấp dẫn cho người mua trái phiếu.
Thừa nhận tính hiệu quả của hình thức huy động vốn từ phát hành trái phiếu, Luật sư Trần Duy Cảnh cho rằng doanh nghiệp cần chú ý định giá lãi suất nhằm đảm bảo trần lãi suất không bị khống chế quá thấp ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.
TP.HCM là địa điểm kinh doanh hấp dẫn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Chính vì vậy, thị trường địa ốc, đặc biệt là phân khúc văn phòng cho thuê ở đây luôn lsôi động và phong phú.
Cùng với xu hướng ấm lên, thị trường bất động sản Hà Nội lại đang xuất hiện trở lại nhiều trường hợp đầu tư, thậm chí là “đầu cơ’, “thổi giá” nhà ở.
Trong khi thành phố đang đẩy mạnh xóa quy hoạch “treo”, thì tại quận Bình Tân, một dự án (DA) “cột” hàng chục ngàn mét vuông đất của 14 hộ dân suốt 17 năm nay khiến mọi nguời điêu đứng.
Nợ xấu bất động (BĐS) khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm 4% - theo báo cáo của các ngân hàng thương mại) chủ yếu là nợ xấu của các đại gia chứ không phải của cả thị trường BĐS.
Sau 2 năm khốn đốn do tình trạng giảm giá quá nhanh, thị trường văn phòng cho thuê đã có dấu hiệu qua cơn bĩ cực. Giá cho thuê văn phòng từ 3 tháng nay hầu như không còn giảm nữa, tỉ lệ lấp kín đang được nâng lên.
Giá bất động sản tại Hà Nội tăng chóng mặt, ngay tại Tp.Hồ Chí Minh, giao dịch không sôi động nhưng đất nền vẫn lặng lẽ tăng giá. Đó cũng là lý do khiến cho nhiều người tiếc nuối khi đã bỏ qua cơ hội mua, bán trong mấy tháng vừa qua.
Hiệp hội BĐS thành phố Hải Phòng vừa tổ chức một hội thảo với tên gọi “Hoạt động môi giới BĐS”. Nội dung của hội thảo bàn giải pháp vận hành lực lượng “lao động chính” của hiệp hội - các nhà môi giới - một cách chuyên nghiệp và đạo đức.
Luật thuế nhà, đất với chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản đang có một kẽ hở lớn, thậm chí nhiều ý kiến cho rằng đó còn là một “hành lang” dài để người dân... tự định đoạt. Đó là việc cho phép người dân có quyền lựa chọn hoặc nộp 25% của phần chênh lệch giữa giá bán và giá gốc, hoặc là 2% trên tổng giá trị của nhà, đất.
Tại Hội nghị quốc tế về thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, tổ chức ngày 21/10, tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực này nhận định, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản ở các thành phố lớn của Việt Nam diễn biến trái chiều.
Ngày 6-8, Thanh tra Chính phủ đã có văn bản thông báo kết luận thanh tra việc chấp hành chính sách, pháp luật tại Kho bạc Nhà nước Việt Nam, qua đó phát hiện nhiều sai phạm trong điều tiết thu ngân sách, tạm ứng vốn, áp dụng lãi suất tiền gửi...
Thanh khoản hệ thống dồi dào, thị trường ngoại hối ổn định, tăng trưởng tín dụng vẫn bế tắc và nhiều khả năng khó đạt được mục tiêu đề ra.. là những nét chính của thị trường tiền tệ 7 tháng đầu năm.
Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, 6 tháng đầu năm 2014, toàn hệ thống tổ chức tín dụng mua 200 nghìn tỷ đồng trái phiếu Chính phủ và tín phiếu Kho bạc Nhà nước, tương ứng khoảng 90% giá trị trái phiếu và tín phiếu do Chính phủ phát hành trong 6 tháng đầu năm.
“Để phát triển Phú Quốc trở thành một trung tâm dịch vụ du lịch lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á, cần thiết phải có những chính sách ưu đãi vượt trội”.
Đã đến lúc thế hệ Gen Y là động lực phát triển kinh tế chính của thế giới về tiêu dùng, đầu tư, tiết kiệm, dịch vụ tài chính…Do đó, họ sớm trở thành khách hàng quan trọng của ngân hàng bán lẻ.
TS. Trịnh Tiến Dũng, nguyên trợ lý Giám đốc Quốc gia - Trưởng ban Cải cách khu vực công UNDP Việt Nam cho rằng, nếu tính đủ cả nợ doanh nghiệp nhà nước thì mức nợ công hiện nay đã vượt quá trần nguy hiểm rất nhiều.
“Khủng khiếp”, đó là chữ được TS. Trịnh Tiến Dũng, nguyên trợ lý Giám đốc Quốc gia - Trưởng ban Cải cách khu vực công UNDP Việt Nam, dùng để nói về độ lớn mức vay nợ của các doanh nghiệp nhà nước, có liên quan mật thiết đến nợ công.
Đó là ý kiến của các chuyên gia tại hội thảo 'Bảo hiểm hưu trí tự nguyện: Cơ hội cho doanh nghiệp và người lao động' do Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức ngày 30.7
Bài viết này nhằm mục đích xác định các nhân tố quyết định lạm phát ở Việt Nam thông qua một phương pháp tiếp cận đơn giản. Mô hình ước lượng của chúng tôi sử dụng cơ sở lý thuyết về lạm phát cho một nền kinh tế nhỏ và mở. Bài viết cố gắng đưa một một vài gợi ý thận trọng cho chính sách kiềm chế lạm phát ở Việt Nam trong giai đoạn thực hiện chính sách kích cầu.
Dù lạm phát vẫn đang ở mức thấp hơn so với năm 2008, nhưng tỷ lệ này tăng mạnh từ giữa năm 2009 và đang trở thành nguy cơ lớn nhất đối với Ấn Độ và Việt Nam. Trung Quốc; Singapore đã tuyên bố nâng giá đồng tiền; Ngân hàng Trung ương Ôxtrâylia, Ấn Độ, Malaixia, Philíppin và Việt Nam cũng đã lần lượt tăng lãi suất trong mấy tháng qua. Nỗi lo lạm phát gia tăng đang đè nặng lên các nền kinh tế Châu Á.
Với số nợ và mức thâm hụt thương mại quá lớn với Trung Quốc như hiện nay, Mỹ đã gia tăng áp lực bằng mọi cách buộc Trung quốc phải "thả lỏng" đồng nhân dân tệ. Ngày 15-4 sắp tới, Bộ Tài chính Mỹ sẽ phải đưa ra tuyên bố xem Trung Quốc có phải là “nước thao túng tiền tệ” hay không. Khả năng xảy ra cuộc chiến tranh tiền tệ mới là rất lớn, theo giới phân tích đây có thể là một phần của âm mưu toàn cầu nhằm thiết lập trật tự thế giới mới.
72% doanh nghiệp tư nhân VN căng thẳng vì vốn. Theo Standard Chartered đồng Việt Nam sẽ giảm giá hơn nữa trong thời gian tới và lạm phát của VN năm nay sẽ ở mức 8,9%. Cơ chế lãi suất trần không còn phù hợp với thực tế. Ngân hàng Nhà nước cần phải thay đổi cơ chế cũ bằng một cơ chế mới, nếu không sẽ gây ra sự đè nén, kiềm chế sự phát triển kinh tế cũng như làm cho sự lưu thông tiền tệ có những tắc nghẽn và biến tướng khó kiểm soát.
Trong một thời gian ngắn, nhằm khơi thông nguồn cung cầu trên thị trường ngọai tệ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã liên tục có 2 lần thay đổi tỷ giá giữa đồng Việt Nam và đồng đô la Mỹ. Nhiều chuyên gia dự báo sẽ có thêm một đợt thứ ba trong năm nay, nhưng chưa biết khi nào - có thể vào quý III năm 2010? Liệu có xuất hiện tâm lý bất an khi sở hữu đồng nội tệ ?
Năm 2009 là năm không yên ả đối với thị trường tài chính Việt Nam khi các lĩnh vực tiền tệ, ngoại hối, thị trường vốn đều biến động phức tạp và liệu thực tế này có tái hiện trong năm nay không lại là câu hỏi không dễ trả lời.
Quyết định của Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho vay lãi suất thỏa thuận đối với các khoản vay trung dài hạn và thu thêm phí đối với các khoản vay ngắn hạn đang gây phản ứng trái nhiều từ các góc nhìn quan sát. Lãi suất thoả thuận đối với các khoản cho vay trung dài hạn của doanh nghiệp có nơi lên đến 18%/năm. Nhiều ý kiến cho rằng, mức này đã đến giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp.
Việt Nam đã vượt qua đáy suy thoái kinh tế nhưng thị trường tiền tệ vẫn chưa bền vững, rủi ro cao. Chính phủ nên tập trung ổn định kinh tế vĩ mô, không nên chạy theo giải pháp phá giá tiền đồng.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường nhà đất năm 2010 sẽ có nhiều áp lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và thách thức trước sự đổ bộ nhiều hơn của nhà đầu tư nước ngoài. Giới đầu tư cần có góc nhìn thực tế hơn và họ sẽ phải đau đầu đối diện với thách thức chọn sản phẩm nào và bán cho ai.
Do nhu cầu nhà đất còn rất lớn nên việc đầu tư vào thị trường bất động sản hằng năm lợi nhuận có thể đạt từ 25%-30%, nếu gặp đột biến có thể lên đến 150%.