Cần “lạnh hóa” nguồn vốn “nóng” cho thị trường BĐS

Bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có một nguồn vốn vững mạnh, một kế hoạch tài chính dài hạn. Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam, bên cạnh nguồn vốn trung và dài hạn, nguồn vốn ngắn hạn (vốn “nóng”), có thời hạn dưới 1 năm cũng đổ vào thị trường BĐS, tạo ra những cơn sốt nóng, “bong bóng” đầu cơ trên thị trường. “Giải mã” vấn đề vốn luôn là bài toán khó cho thị trường BĐS.

Theo TS Vũ Đình Ánh – Viện nghiên cứu kế hoạch thị trường giá cả: Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay biến động rất lớn, cả về giá cả, cung – cầu, trong khi thiếu tính công khai minh bạch nên chịu tác động của tin đồn. Xu thế chung là giá cả BĐS tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến vài chục lần sau một thời gian không dài. Cung BĐS luôn ở trong trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS dường như “vô tận”. Theo đó, thị trường BĐS có thể tạo lợi nhuận rất cao, nhiều khi siêu lợi nhuận. Vì vậy, các nhà đầu tư “lướt sóng”, vốn chỉ hoạt động mạnh trên thị trường chứng khoán nhưng không bỏ lỡ cơ hội tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn tại thị trường BĐS.

Thị trường BĐS phi chính thức – mảnh đất màu mỡ để đổ vốn “nóng”

Theo thống kê, 80% các giao dịch trên thị trường BĐS hiện nay là phi chính thức do: sản phẩm BĐS thiếu căn cứ pháp lý, quy hoạch không ổn định, quy hoạch treo còn phổ biến. Thủ tục hành chính và pháp lý quá rườm rà phức tạp nhưng quản lý đất đai nói chung, kinh doanh giao dịch BĐS nói riêng lại chưa chặt chẽ nên để xảy ra rất nhiều vi phạm trong lĩnh vực này. Thường xuyên dư cầu về BĐS, kể cả cầu giả tạo. Các quy định về huy động, sử dụng vốn kinh doanh BĐS, về điều kiện tài chính của các doanh nghiệp và dự án liên quan tới BĐS còn nhiều bất cập, thực thi chưa triệt để.

Chính môi trường “tranh tối tranh sáng” đó tạo điều kiện cho giới cò mồi, đầu cơ BĐS phát triển mạnh, tạo ra cho hoạt động đầu tư BĐS theo phong trào, nhà nhà tham gia thị trường BĐS, người người tham gia thị trường BĐS, doanh nghiệp nào cũng có thể tham gia thị trường; trong đó có cả nguồn vốn ngắn hạn, vốn “nóng”. “Chừng nào chúng ta chưa triệt tiêu được các điều kiện tồn tại và phát triển của thị trường BĐS phi chính thức, chừng đó vốn “nóng” vẫn sẵn sàng đổ vào thị trường BĐS” - TS Vũ Đình Ánh khẳng định.

 

Khát nguồn vốn trung và dài hạn

Trong những năm qua, các nguồn vốn trung dài hạn (thường là chính thức) không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường BĐS Việt Nam đang trong cơn khát vốn. Cho đến nay, nguồn vốn trung dài hạn chủ yếu cung cấp cho thị trường BĐS là vốn tín dụng trung dài hạn cho các doanh nghiệp và dự án BĐS song nguồn vốn này chịu áp lực bới các quy định về tín dụng cho vay BĐS, cho vay thế chấp BĐS và xử lý tài sản thế chấp bằng BĐS cũng như những hạn chế trong khả năng huy động vốn trung dài hạn của các ngân hàng thương mại và các định chế tài chính của Việt Nam.

Trong năm 2009, dù định hướng tín dụng toàn ngành ngân hàng không ưu tiên đầu tư cho vay mua bán, kinh doanh BĐS, nhưng các ngân hàng thương mại đã vận dụng cơ chế cho vay theo lãi suất thỏa thuận được phép vượt hơn 150% lãi suất cơ bản để cho vay trong lĩnh vực BĐS với lãi suất từ 12,5% - 15,5%/năm tập trung vào các doanh nghiệp có khả năng thanh toán.

Đến đầu tháng 1/2010 này, tình hình cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại chưa có sự cải thiện rõ rệt do tình hình thiếu nguồn vốn huy động. Qua thực tế và định hướng chính sách có thể dự báo vốn tín dụng ngân hàng vào BĐS trong năm 2010 giữ được nhịp tăng nhẹ, nhưng vẫn không được cải thiện nhiều về tỉ trọng/tổng dư nợ cho vay.

Sự tác động của chính sách tiền tệ lên thị trường là rất lớn và bất cứ một động thái nào về chính sách tiền tệ đều để lại dấu ấn rõ rệt trên thị trường BĐS. Bài toán về vốn tiếp tục trở thành vấn đề thường trực của thị trường BĐS.

Bên cạnh nguồn vốn tín dụng là nguồn vốn kinh doanh của các doanh nghiệp song do phần lớn doanh nghiệp Việt Nam là các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ nên khả năng này còn rất hạn chế. Hơn nữa, sự tham gia của các doanh nghiệp lớn vào thị trường BĐS lại bị phân tán bới sự co kéo của các nguồn vốn và tính thiếu chuyên nghiệp trong đầu tư BĐS.

Mặt khác, còn phải kể đến nguồn vốn đầu tư nước ngoài, cả trực tiếp và gián tiếp (kể cả nguồn vốn từ người Việt Nam ở nước ngoài) đang có xu hướng tăng lên trong mấy năm gần đây, tuy vậy nguồn vốn này chỉ tập trung vào một vài phân khúc thị trường BĐS như du lịch, văn phòng chung cư cao cấp, khách sạn nhà hàng, trung tâm thương mại…nhưng chưa xác lập xu hướng ổn định cần thiết.

Ngoài ra còn có vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp liên quan tới BĐS đã manh nha song còn thiếu các quy định pháp lý cần thiết, bên cạnh đó, hành lang pháp lý cho việc huy động các nguồn vốn trung và dài hạn từ dân cư cho thị trường BĐS cũng chưa đầy đủ và rõ ràng. Trong khi đó, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường BĐS như hình thành các dạng quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán hóa BĐS… vẫn chưa được triển khai. Để bù đắp sự thiếu hụt nguồn lực tài chính này, thị trường BĐS đã trông cậy vào nguồn vốn “nóng”, cả chính thức lẫn phi chính thức. Nguồn vốn này đến từ huy động, vay mượn trong dân cư, sử dụng vốn tự có, tín dụng ngân hàng và cả chiếm dụng vốn.

Giải pháp về vốn cho thị trường BĐS

Trước thực trạng nguồn vốn BĐS có nhiều bất cập trên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và trang tin bất động sản ĐÔTHỊ.net tổ chức Hội thảo với chủ đề: "Giải pháp về nguồn vốn cho thị trường bất động sản" vào ngày hôm nay (14/5) tại Hà Nội. Hội thảo là diễn đàn để các nhà đầu tư và các cơ quan quản lý hoạch định chính sách có sư trao đổi thông tin đa chiều nhằm hoạch định cho mình phương hướng đầu tư một cách hiệu quả đồng thời tạo hành lang pháp lý cho sự phát triển của thị trường BĐS một cách bền vững, lành mạnh.

Tham luận tại hội thảo, TS Trần Kim Chung – Viện nghiên cứu quản lý kinh tế TƯ nhận định: Trong năm 2010, một số phân khúc về thị trường BĐS sẽ không sôi động và tùy thuộc vào sự điều hành cũng như các chính sách, văn bản pháp luật. Tuy nhiên, có 5 phân khúc có những tín hiệu sáng sủa như: nhà ở có mức giá thấp; nhà ở khu đô thị cũ; nhà ở xã hội; căn hộ và nhà ở khu đô thị mới; và thị trường căn hộ, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng sẽ có bước phát triển mới.

Về thị trường BĐS dài hạn, ông Nguyễn Thanh Hưng – Tổng giám đốc CENGROUP cho biết: Theo chương trình phát triển nhà ở quốc gia của Bộ Xây dựng, dự báo, tới năm 2020, cả nước cần 1300 triệu m2 nhà ở. Trung bình với đơn giá nhà bán kiên cố là 1,6 triệu m2, cần 2 triệu tỷ đồng (130 tỷ USD) để thực hiện mục tiêu trên. Theo kế hoạch, mỗi năm cần 100 triệu m2 nhà ở mới, tương đương với 160.000 tỷ đồng (10 tỷ USD). Như vậy, thị trường BĐS ở Việt Nam đang cần rất nhiều vốn để phát triển.

TS Trần Kim Chung đánh giá: Thị trường BĐS Việt Nam đang ở bước chuyển cấp độ phát triển từ tiền tệ hóa lên tài chính hóa. Xét tổng thể thị trường cả ở phía cung lẫn cầu về vốn thì hiện nay, với các chính sách hiện hành, nguồn vốn đã đến mức tới hạn, một số nguồn vốn có tiềm năng lại chưa được huy động. Một trong những nguyên nhân quan trọng là các doanh nghiệp chưa thực sự có nhu cầu và chính sách cũng chưa được ban hành.

Theo đó, giải pháp hiện nay cần thực hiện là nhanh chóng giải phóng “tiền tệ hóa”, thay thế vào đó là các giải pháp nhằm tạo ra cơ chế, định chế chuyển tiếp có tính dài hạn “tài chính hóa” phù hợp với xu thế chung của quốc tế, đảm bảo sự ổn định và phát triển thị trường trong các giai đoạn tiếp theo. Một trong nhiều giải pháp là cần hình thành và phát triển các dạng hình quỹ đầu tư phát triển BĐS…

Như vậy, chỉ khi thị trường BĐS có được sự tài trợ của các loại hình quỹ tài chính, chúng ta mới có một thị trường BĐS được tài chính hóa và đó là giai đoạn của thị trường BĐS phát triển.