Sốt đất ở Hà Nội: Dấu hiệu của nạn "bong bóng"?

Gần hai tháng trở lại đây, thị trường bất động sản Hà Nội luôn trong tình trạng “nóng” lên từng ngày. Không chỉ tập trung ở khu vực phía Tây với những khu đô thị, dự án đã và đang triển khai mà sự nóng lên của thị trường đã lan rộng sang nhiều khu vực khác như Tây Hồ, Gia Lâm, Đông Anh và trở thành cơn “sốt” mạnh.

Tuy nhiên, theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, việc tham gia đầu tư vào thị trường lúc này tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi thị trường đang có nhiều dấu hiệu bất thường.

Nguyên nhân chủ yếu của đợt “sốt” này được nhiều người biết đến là do trục Láng-Hòa Lạc chuẩn bị hoàn thành, đặc biệt là từ khi có triển lãm quy hoạch “Mô hình đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050” công bố 5 đô thị vệ tinh và trục Thăng Long nối từ đường Hoàng Quốc Việt lên chân núi Ba Vì, đã khiến đất nền khu vực Láng-Hòa Lạc tăng giá đến chóng mặt.

Thêm vào đó, nhận thấy động lực cũng như nhu cầu của khách hàng, các doanh nghiệp nhà đất đã không ngừng thông tin, đẩy giá, tạo hiện tượng tăng ảo. Người dân không nắm được thông tin đổ xô đi mua lại càng làm giá đất tăng bất thường.

Đất gì cũng "sôi sùng sục"

Đối với các dự án có vị trí thuận lợi về hạ tầng giao thông, mức giá tăng cao nhất từ 35-55%, lượng giao dịch cũng tăng 25-30% so với tháng trước, trong đó, đất nền dự án tăng nhiều nhất là khu vực Dương Nội.

Cuối tháng Ba, đất ở khu vực này dao động 26-28 triệu đồng/m2 nhưng nay đã lên khoảng 35 triệu đồng/m2.

Tại dự án Geleximco khu C, D trên đường Lê Trọng Tấn mới (đang chuẩn bị thông xe), giá đất đã tăng từ 42 triệu đồng lên 65-70 triệu đồng/m2 ở vị trí mặt đường chính.

Khu Bắc An Khánh, giá đất nền tăng 1-1,4 tỷ đồng/lô. Khu vực gần Đài phát thanh xã Trung Văn, cách đây hai tháng giá chỉ 45 triệu đồng/m2, nay vọt lên 80 triệu đồng/m2; đất nhà vườn (diện tích 140m2, đang xây thô) của Hapulico tại quận Thanh Xuân cũng lên tới 140-150 triệu đồng/m2.

Một số vị trí đẹp khác trên trục đường Láng-Hòa Lạc giá cũng lên tới gần 100 triệu đồng/m2.

Không chỉ tăng phân khúc dự án, căn hộ chung cư mà những phân khúc khác cũng không ngừng biến động. Đất thổ cư đa phần tăng gấp đôi, gấp ba; đất lúa cũng đều tăng 2-3 lần so với tháng trước đó. Các lô có diện tích 50-120m2 nằm ở phía Tây Hà Nội, dọc trục đường Láng-Hòa Lạc, nằm ở các xã An Khánh, Vân Côn... được giao dịch nhiều nhất, với mức tăng giá khoảng 40-50%.

Còn tại xã An Thượng, do dự án mở rộng đường 72 nối từ Hà Đông xuống và đường vành đai 4 sắp thành hiện thực, nên giá đất ruộng có nơi tới 15 triệu đồng/m2, nhưng cũng khó mua, bởi người dân đang chờ giá lên cao hơn nữa.

Qua khảo sát tại khu vực Ba Vì, đất mặt đường liên xã có giá dao động từ 2-2,5 triệu đồng/m2, đất mặt đường nhựa có giá khoảng 3 triệu đồng/m2, đất thổ cư trong các khu vực nhỏ lẻ dân cư cũng tăng giá trên 900.000 đồng/m2. Trong khi đó, giá đất ở thời điểm trước Tết chỉ có giá vài trăm nghìn/m2. Do vậy, nhiều người dân đang gom đất để chờ tăng giá.

Tại khu vực Tiến Xuân, Đông Xuân, Yên Bình giá đất cũng tăng gấp 2-3 lần. Đất đấu giá của huyện tại khu ngã ba Láng-Hòa Lạc có giá từ 10-15 triệu đồng/m2.

Các dự án biệt thự nghỉ dưỡng cũng được khá nhiều khách quan tâm. Đất biệt thự tại một số dự án như khu Yên Bài, Khoang Xanh giá từ 1,2-1,6 triệu đồng/m2 (với diện tích từ 500-1.000 m2). Đất biệt thự dự án Xanh Villas, cách đường Láng-Hòa Lạc 6km, được chào bán với giá 8,5 triệu đồng/m2.

Giá đất tại các khu quy hoạch, có hạ tầng và quần thể, được chào bán cao hơn đất xung quanh khoảng 1,5-3 lần tùy dự án.

Còn tại địa bàn quận Tây Hồ, cách đây một tháng, giá đất ở khu đô thị mới Xuân La có giá 130 triệu đồng/m2, nay tăng lên 150 triệu đồng/m2; tại khu đô thị Ciputra giá cũng tăng rất mạnh, hiện gần chạm mức 100 triệu đồng/m2.

Đất khu vực Gia Lâm tuy đang rẻ hơn nhiều nơi khác nhưng mức tăng giá cũng không kém phần chóng mặt, từ 15-18 triệu đồng lên 25-27 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Đất liền kề tại khu đô thị mới Sài Đồng (quận Long Biên) rao bán trên 40 triệu đồng/m2; đất tái định cư phục vụ dự án đường 5 kéo dài cũng có giá 40-45 triệu đồng/m2.

Tại khu vực Pháp Vân, Ngọc Hồi, gần chợ Lĩnh Nam hay xa Hà Nội hơn nữa là Mê Linh, giá đất cũng đang “nóng” theo thời tiết. Hiện đất ở Pháp Vân đã tăng từ 18 triệu lên 25-30 triệu đồng/m2, đất Ngọc Hồi tăng từ 15 triệu lên 21 triệu đồng/m2.

Trước đây, mỗi m2 đất vườn tại Mê Linh có giá không đến 5 triệu đồng, nay đã vọt lên 11-16 triệu đồng/m2 đất liền kề, còn đất biệt thự là 9,5-12 triệu đồng/m2.

Dấu hiệu của nạn “bong bóng”: Nhà đầu tư cần thận trọng

Ông Nguyễn Thành Hưng - Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Vinacity nhận định tại các khu vực trên, cách đây 7-8 tháng, giá đất chỉ bằng 1/2 giá hiện nay. Tình hình giao dịch tại khu vực này đang rất sôi động và được nhiều người quan tâm. Thị trường này sẽ còn có những dấu hiệu tăng giá trong thời gian ngắn tiếp theo. Tuy nhiên, việc tăng giá trên đang vượt quá giá trị thực của nó và nguyên nhân chính là do giới đầu cơ vận dụng thông tin đẩy giá lên.

Cũng theo ông Hưng, mức giá trên có dấu hiệu tăng ảo và sẽ xuất hiện nhiều yếu tố rủi ro khi đầu tư vào thị trường này. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, có sự nghiên cứu kỹ lưỡng, thông tin nhanh nhạy và biết nắm bắt thời cơ thì đây là một cơ hội để đi trước thị trường.

Nhưng nếu đầu tư theo phong trào một cách thiếu hiểu biết, theo tâm lý đám đông thì khả năng mua phải đất đắt hơn giá trị thực, hoặc khu vực có khả năng bị quy hoạch, sẽ rất lớn.

Mới đây, phát biểu tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam,” Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: “Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050” mang tính định hướng, dài hạn. Trong vòng 20-30 năm tới , trung tâm hành chính của Hà Nội vẫn chỉ ở quanh Thủ đô, còn việc đưa về Ba Vì là định hướng 50 năm sau. Các nhà đầu tư không nên quá vội vàng...”

Cũng theo ý kiến của một số chuyên gia, thực tế việc quy hoạch và thực hiện xây dựng theo quy hoạch là cả một quá trình. Nhất là khi quy hoạch chưa được phê duyệt thì việc mua bán, đầu cơ đất đai là rủi ro rất cao.

Còn qua khảo sát tại các sàn kinh doanh bất động sản, tại thời điểm này, khách đến chủ yếu xem giá cả và tìm hiểu một số khu đất chứ không mấy người đặt mua ngay.

Tại không ít dự án, đa phần giao dịch vẫn là các nhà đầu tư mua bán, chỉ có một phần nhỏ là mua để phục vụ nhu cầu ở. Do đó, thị trường đang có dấu hiệu của nạn "bong bóng" và sẽ nhanh chóng hạ "nhiệt" trong ngắn hạn.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã nhận định rằng chưa thể khẳng định khủng hoảng kinh tế đã chấm dứt và cũng chưa nhìn thấy sự ổn định về thị trường bất động sản. Như nhiều lần trước đây, thị trường bất động sản hiện vẫn trong giai đoạn nếu có “sốt” chỉ là ảo. Khả năng tăng trưởng bền vững của thị trường là chưa có./.

[ Trở về]