Lạm bàn về bất động sản

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Tăng trưởng kinh tế gần 8,5% của Việt Nam và trên dưới 10% của Trung Quốc vào năm 2007 phản ánh một chiều hướng phát triển tốt. Nhưng phát triển kinh tế nhanh cũng giống như chiếc xe chạy trên xa lộ, nếu đang chạy tốt mà không thận trọng thì tai nạn có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Đôi khi lái xe cẩn thận vẫn chưa đủ, xe chạy nhanh quá cũng có thể làm cho máy quá nóng làm cháy xe.
   

Các khu nhà cao tầng bên đường Phạm Hùng, Hà Nội

Chúng ta phải nhìn ra những tín hiệu rất xấu đang xảy ra với nền kinh tế Việt Nam: thực phẩm tăng giá không giới hạn, một mớ rau muống có lúc lên tới 20.000 đồng, vật liệu xây dựng có nhiều loại tăng tới 400%, gạch tăng giá 350%. Tôi đã đọc một số báo cáo của Ngân hàng Thế giới, của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), Đại học Harvard (Mỹ), họ nói rất sâu và nói về mọi vấn đề nhưng cái gì cũng quan trọng, không đưa ra được những điểm chính yếu. Để kiềm chế và ngăn ngừa lạm phát có nhiều việc phải làm nhưng vấn đề quan trọng nhất, chính diện là ở đâu?

Những năm đầu thập kỷ 90 của thế kỷ trước, tôi đã cho rằng một trong những vấn đề lớn nhất của Việt Nam sẽ là bất động sản. Thực vậy, bất động sản hiện nay nói một cách sách vở là kỹ nghệ địa ốc, một kỹ nghệ lớn nhất của một quốc gia, kỹ nghệ bất động sản chiếm tới 70-75% tài sản của một quốc gia. Còn 20-25% phần còn lại là: Kỹ thuật cao, may mặc, giày dép, dầu mỏ, máy bay, tàu thuỷ, nhà máy điện, thực phẩm, dụng cụ văn phòng,…

Những ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế Nhật trong thập kỷ 90 của thế kỷ trước và nền kinh tế Mỹ hiện nay xuất phát từ vấn đề bất động sản: 70-75% tài sản của nền kinh tế bị đau, bị nhiễm vi trùng, bị làm độc. Muốn sức khoẻ của nền kinh tế tốt hơn tất nhiên cần phải tập trung và chú ý nhiều hơn vào phần quan trọng này của cơ thể quốc gia.

Thuế bất động sản

Trong báo cáo nghiên cứu của Fullraight và Ngân hàng Thế giới cũng đã có những kiến nghị Chính phủ nên để ý xì hơi từ từ trái bóng bất động sản. Một trong những kiến nghị này là Chính phủ nên đánh thuế bất động sản. ý kiến này rất hay nhưng Chính phủ nên nghiên cứu một Luật thuế thật tỷ mỷ để áp dụng đánh vào bất động sản. Chúng ta phải ý thức rõ rằng bất động sản là 70-75% tài sản của đất nước, nên khi đánh thuế sẽ mang lại cho Nhà nước một nguồn thu rất lớn. Nguồn thu này sẽ giúp Chính phủ tăng lương cho công chức, từ đó thu hút được nhân tài và hạn chế được tham nhũng.

Xin đề nghị một số vấn đề đối với Luật thế bất động sản như sau:

Thứ nhất, giảm hoặc miễn hoàn toàn thuế cho căn nhà đầu tiên mà mỗi gia đình dùng để ở. Có thể quy định nếu căn nhà này có diện tích 200 hay 300 m2 trở xuống.

Thứ hai, những căn nhà thứ 2 trở đi nên đánh thuế từ 0,5% tổng giá trị trở lên, có thể tăng thuế lũy tiến theo số lượng nhà sở hữu.

Thứ ba, đánh thuế 1% với những căn nhà sử dụng với mục đích kinh doanh.

Thứ tư, đánh thuế công xưởng, văn phòng, khu công nghiệp… tuỳ theo từng dịch vụ.

Thứ năm, đánh thuế vào những công trình đầu tư mới (miễn bao nhiêu năm đầu, giảm bao nhiêu năm sau đó…).

Tài trợ bất động sản

Thập niên 1990, tại Tokyo Nhật Bản, mỗi miếng gạch vuông trên 1 tấc là 21.000 USD. Ngân hàng Nhật Bản căn cứ vào giá cả đất đai trên cho vay đến 90-95% giá trị bất động sản, khi sự cố xảy ra, tất cả các ngân hàng đã phải im lặng trong hơn 15 năm để ngậm đắng nuốt cay về những khoản nợ không thể thu hồi. Nhật Bản may mắn vì trong mấy chục năm qua kinh tế luôn tăng trưởng tốt và do được chính phủ Mỹ nâng đỡ để hệ thống ngân hàng đất nước này có thể đứng vững.

Trung Quốc trong 20 năm qua cũng có những món nợ xấu về bất động sản lên đến 40% GDP, thế nhưng Mỹ và các nước khác trên thế giới đã có những trợ giúp nên hệ thống ngân hàng của quốc gia đông dân nhất thế giới này vẫn đứng vững.

Việt Nam là một quốc gia nhỏ, nếu xảy ra sự cố với hệ thống ngân hàng thì ai sẽ là người cứu chúng ta? Chính phủ cần kiểm soát chặt chẽ các ngân hàng và các công ty đầu tư vào bất động sản. Một căn hộ tầm trung bình được xây dựng trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng nếu đặt nó ở San Jose California, là vùng có giá bất động sản cao nhất nước Mỹ, một thành phố nằm trong thung lũng điện tử với thu nhập bình quân đầu người 100.000 USD/năm, chỉ có thể bán được từ 300.000-700.000 USD nhưng ở đây người ta phải mua nó với giá từ 4.500.000-7.000.000 USD/một căn!

Lạm phát

Giá cả nhà lên cao tất nhiên kéo theo giá đất, giá vật liệu xây dựng, lương nhân công cũng tăng. Với những người sở hữu bất động sản, họ tiêu tiền hoang phí vì nghĩ mình giàu có, sự hoang phí trong ăn uống và tiêu dùng tạo nên một dây chuyền tăng giá lạm phát. Chúng ta phải hiểu rõ và ý thức rằng, lạm phát tăng cao ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến đời sống của tầng lớp dân nghèo đang chiếm một phần đáng kể ở Việt Nam hiện nay.

Việt Nam may mắn có nguồn tài nguyên thiên nhiên khá dồi dào, tuy không nhiều như Mỹ, Nga. Nếu chúng ta kiềm chế được mức lạm phát ở mức dưới 5%/năm thì cuộc sống của người dân Việt Nam sẽ ổn định, nhưng nếu lạm phát lên cao không kiểm soát được dẫn đến khủng hoảng kinh tế xảy ra thì bao nhiêu nỗ lực trong nhiều năm vừa qua sẽ trở thành uổng phí.

Lòng tham vô ý thức

Con người ai cũng muốn có thật nhiều của cải, làm ra của cải ở khắp nơi, nhưng đó là của cải thật hay của cải ảo, hay chỉ là bong bóng? Giàu có một hai triệu USD hay năm sáu trăm triệu USD cũng vậy, không ai có thể ăn 10 bữa 1 ngày, mặc 100 bộ quần áo đi chơi phố, đi năm bảy xe ô tô ra phố, ở hàng chục cái nhà cùng 1 lúc. Ngày xưa, khi dân còn thiếu ăn, bệnh viện chỉ lèo tèo vài bệnh nhân, bác sĩ ngồi chơi. Bây giờ mức sống cao hơn, ăn uống nhiều thì con người lại hay bị ốm đau, bệnh tật. Chúng ta phải tự giáo dục chúng ta, giàu có là tốt nhưng giàu có chỉ trên giấy tờ thì ảo tưởng có ngày vỡ mộng, ngay tức thì nó tạo ra sự phân cấp giàu nghèo, sinh hoạt vô độ gây ra tác hại cho chính sức khoẻ bản thân mình.

Kiểm soát và điều hành bất động sản

Trong hệ thống kinh tế của Mỹ, người ta có nhiều cách kiểm soát và điều hành giá bất động sản. Kinh tế Mỹ hiện nay phát triển vào loại bậc nhất thế giới nhưng nó đang bị trục trặc vì bất động sản. Ngân hàng Mỹ tài trợ cho dân chúng mua nhà không tiền lãi trong những năm đầu, để tiền trả hàng tháng thấp giúp người nghèo có thể mua được nhà đã tạo nên một nhu cầu lớn, dẫn đến:  Giá nhà tăng từ 50-70%. Người mua nhà không trả tiền lãi ngay thì sau vẫn phải trả mà người nghèo thì công việc thường không ổn định và thu nhập thấp, khi phải trả tiền nếu vào thời gian không có việc thì không trả ngân hàng được. Những vấn đề này kéo theo cả hệ thống ngân hàng khó khăn.

Khi mua nhà, người mua nhà ở Mỹ phải chứng minh: Có công việc và thu nhập đủ để trả nợ hàng tháng; không có lịch sử nợ xấu; nhà phải được cơ quan chức năng định giá, tất nhiên không phải giá ảo..., mua với giá thì được, mua với giá cao là ngân hàng không cho vay.

Để định giá, người ta căn cứ vào 3 yếu tố: (1) giá vật liệu và giá nhân công; (2) giá đất theo địa điểm và theo vùng; (3) lợi tức của bất động sản, có khi là thời giá.

Yếu tố thời giá đôi khi đã tạo nên những sai lầm cho việc định giá. Nhu cầu cao giá sẽ lên cao, nhưng thường nó chỉ đóng vai trò từ 5-10% là cùng.

Ở Việt Nam, thời giá tăng trong 1 năm có thể lên đến vài trăm phần trăm. Chúng tôi đề nghị Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng cùng lập nên những cơ quan định giá. Nêu ai muốn mua bán bất động sản thì sẽ phải trả một chi phí cho cơ quan định giá này và sau 2-3 tuần sẽ có bản báo cáo định giá.

Tóm lại, nếu chúng ta xác định được phần quan trọng nhất của một nền kinh tế là bất động sản thì chúng ta sẽ tìm được giải pháp để kiểm soát. Xin mạnh dạn đề xuất một số kiến nghị như sau:

Một. Chính phủ thành lập ngay cơ quan định giá bất động sản.

Hai. Cho các công ty tư nhân kinh doanh bất động sản xây dựng thật nhiều nhà cửa tạo nên cung cao hơn cầu.

Ba. Đánh thuế bất động sản để tăng lương cho công chức, đầu tư vào giáo dục.

Khuyến khích của Chính phủ sẽ tạo ra nhiều sự quan tâm hơn trong đầu tư vào lĩnh vực này, đồng thời cũng làm cho những ai muốn đầu tư vào bất động sản phải suy nghĩ thấu đáo. Những động thái này sẽ góp phần làm dịu đi cơn sốt bất động sản, “xì hơi” những quả bong bóng trong lĩnh vực này./.
   

(Phạm Ích Tống - Tạp chí kinh tế và dự báo)