Thủ tục huy động vốn đầu tư bất động sản vẫn phức tạp

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Ông Trần Như Trung

Các nhà đầu tư vẫn đang cần những thủ tục đơn giản để tận dụng các cơ hội của thị trường, đặc biệt là phân khúc biệt thự và nhà liền kề... 

Ông Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu của Savills Vietnam khi nhận định về thị trường bất động sản quý III/2010 đã cho rằng, các nhà đầu tư vẫn đang cần những thủ tục đơn giản để tận dụng các cơ hội của thị trường, đặc biệt là phân khúc biệt thự và nhà liền kề đang được coi là kênh đầu tư tốt trong các loại hình của bất động sản, đặc biệt là trong dài hạn.

Ông có nhận định gì về ảnh hưởng của Nghị  định 71/2010/NĐ-CP ra ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư 16/2-10/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện nghị định này?

Nghị  định 71 và thông tư 16 hướng dẫn thi hành Nghị  định 71 mới ban hành được các nhà quản lý đánh giá là góp phần quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Tuy nhiên, trong điểm d, khoản 2, điều 9 của Nghị định quy định về huy động vốn để đầu tư  xây dựng nhà ở có quy định là "......đối với các trường hợp huy động vốn mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 60 của Nghị định này...."

Qua tiếp xúc với các chủ đầu tư bất động sản, chúng tôi thấy rằng thủ tục này còn lòng vòng, làm mất thời gian của nhà đầu tư. Quy trình càng phức tạp thì khả năng áp dụng của nó càng khó thành công.

Phải nói rằng Nghị định và Thông tư là rất  ưu việt, đã quy định rõ 5 loại hình góp vốn, nhưng tôi muốn nhấn mạnh việc triển khai nó như thế  nào cho hiệu quả. Cần phải giảm thiểu thủ tục vì quy định có hay đến mấy mà càng khó thực hiện thì càng khó bền vững, càng khó sống trong dân bấy nhiêu.   

Thưa  ông, xin ông cho biết ở phân khúc căn hộ bán đã có những thay đổi gì trong quý III vừa qua?

Ở mảng căn hộ bán, nhìn chung thị trường sơ cấp quý 3 không được sôi động. Theo số liệu của chúng tôi, chỉ khoảng hơn 670 căn trong tổng số 1.900 căn đã được bán. Con số này của quý trước là 671 căn trong tổng số 1.400 căn.

Nguồn cung sơ cấp đã được bán hết 100 % trong quý này tập trung phần lớn tại các quận Đống Đa và Hoàng Mai. Trong khi đó, huyện Từ Liêm chỉ đạt được tỷ lệ 42 % nguồn cung bán được ra thị trường.

Ở thị trường thứ cấp, tổng nguồn cung trong quý 3 là 32.800 căn, trong đó một nửa nằm ở Quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm.

Hầu hết giá chào thứ cấp bình quân của các quận không tăng ngoại trừ huyện Từ Liêm, quận Long Biên và Hoàng Mai. Giá chào bán tại ba quận đó tăng khoảng 3% so với quý 2 năm nay.

Theo ước tính của chúng tôi, thị trường sơ cấp quý  4 năm nay có thể nhận được một nguồn cung mới với khoảng 3.160 căn hộ từ 7 dự án.

Ngoài ra, 29 dự án dự kiến cũng sẽ gia nhập thị  trường này vào năm 2011, cung cấp cho thị trường trên 13.400 căn hộ.  

Trong thời gian gần đây, phân khúc văn phòng cao cấp dường như  là một trong những phân khúc biến động mạnh nhất và chịu nhiều tác động trực tiếp nhất của nền kinh tế. Ông có nhận định gì về phân khúc này?  

Thị  trường văn phòng cho thuê Hà Nội chứng kiến sự  sụt giảm về cả công suất thuê và giá  thuê trung bình so với quý 2 năm nay.

Tuy nhiên, nếu không tính các nguồn cung mới ở quý này thì thị trường văn phòng đạt kết quả hoạt  động tốt hơn ở tất cả các hạng theo quý  với công suất trung bình đạt 91%, tăng 4% so với quý  2.

Giá thuê  giảm nhẹ khoảng 0,8% so với quý 2 2010, đạt 26 USD/ m2/ tháng trên toàn thị trường.

Theo khảo sát của chúng tôi, đến quý 3 năm nay Hà Nội có  gần 717.000 m2 tổng diện tích văn phòng tại 102 tòa nhà  ở tất cả các hạng và các quận, tăng 11% so với quý 2.

Có 7 tòa nhà văn phòng được cập nhật thêm, cung cấp khoảng 79.000 m2 diện tích văn phòng, trong đó không có nguồn cung mới nào ở khu vực trung tâm. Tòa nhà hạng A đầu tiên ở ngoài khu vực trung tâm nằm ở quận Cầu Giấy và chiếm khoảng 22% tổng nguồn cung hạng A.

Diện tích cho thuê thực của văn phòng hạng A và hạng B đạt tốc độ tăng ổn định, ghi nhận ở khoảng 38.000 m2.

Theo nhận  định của chúng tôi, nhu cầu về diện tích văn phòng đang tăng dần do sự mở rộng của các công ty hiện tại và sự thành lập văn phòng mới của các công ty trong và ngoài nước ở Hà Nội. Đặc biệt, nhu cầu văn phòng cho các đơn hàng lớn hơn 300 m2 đang có xu hướng tăng.

Chúng tôi dự báo trong 4 năm tới, khoảng 1,3 triệu m2 diện tích văn phòng từ 99 dự án sẽ có mặt trên thị trường văn phòng Hà Nội và công suất thuê của hạng A ở khu vực trung tâm có thể đạt cao hơn và sẽ đạt giá thuê ổn định.

Tuy nhiên, giá thuê và công suất thuê trung bình của cả thị trường có thể chứng kiến sự suy giảm nhẹ trong một số quý tới do công suất thấp của các nguồn cung mới và một số chủ tòa nhà có thể giảm giá thuê để thu hút thêm khách thuê. 

Còn phân khúc biệt thự và nhà liền kề bán đã có những xu hướng gì mới, thưa ông?

Ở thị trường biệt thự và nhà liền kề bán, chúng tôi tập trung nghiên cứu chủ yếu tại các dự án phát triển đô thị.

Theo số  liệu của chúng tôi, hiện có khoảng 8.200 biệt thự và 11.400 nhà liền kề tại 11 quận và 1 khu vực (Láng Hòa Lạc) đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Trong quý  này, có 2 dự án mới được đưa ra thị trường bao gồm 12 nhà liền kề và 147 biệt thự. Hai dự án này cũng đã được bán ra thông qua "hợp đồng góp vốn" và được chuyển sang hình thức hợp đồng mua bán ngay trong quý này.

Có một  điều cần phải ghi nhận là tất cả các dự án hiện tại đều đã được bán hết sản phẩm trước quý 3 năm nay. Điều này cho thấy độ hấp thụ của thị trường đối với loại hình bất động sản này là rất cao.

Chúng tôi cũng thấy rằng đã không có thay đổi nhiều về  giá giữa các quận, huyện, khu vực trong quý này so với quý trước.

Hiện tại, quận Cầu Giấy có giá chào cao nhất trên thị trường biệt thự và nhà liền kề. Biệt thự có giá lên tới 7.700USD/m2 trong khi giá của nhà liền kề vào khoảng 7.500USD/m2. Theo sau là các quận Tây Hồ, Từ Liêm và Thanh Xuân với mức giá hơn 5.000 USD/m2. Quận Thanh Trì và Gia Lâm vẫn giữ nguyên mức giá thấp nhất, khoảng 2.000 USD/m2.

Theo tôi, thị trường biệt thự và nhà liền kề đang được coi là kênh đầu tư tốt trong các loại hình của bất động sản, đặc biệt là trong dài hạn.

Trong trung hạn, dự kiến có 61 dự án phát triển biệt thự, nhà liền kề được đưa ra thị  trường Hà Nội. Hầu hết trong số này (khoảng 85 %) tập trung ở các quận Hoàng Mai, Hà Đông, Long Biên, Từ Liêm, và khu vực Láng Hòa Lạc. 

(Theo Bích Ngọc // Báo đầu tư)