Quy chế khu đô thị mới : Những câu hỏi từ cuộc sống

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Theo quy định của TT04 chủ đầu tư được quyền huy động vốn của khách hàng ngay từ thời điểm dự án đã hoàn tất khâu GPMB trong khi Luật quy định phải xây dựng xong phần móng

Ngày 18/8/2006, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 04/2006/TT-BXD " Hướng dẫn về Quy chế khu đô thị mới"(TT04). Thế nhưng, gần đây Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật - Bộ Tư pháp mới kiểm tra, phát hiện ra TT 04 có những điểm trái luật và đề nghị Bộ Xây dựng trong thời hạn 30 ngày (kể từ ngày 12/4/2010) phải kiểm tra lại nội dung của thông tư trên.

Hướng dẫn sửa luật ?

Vấn đề thu hút sự quan tâm nhiều nhất của các nhà đầu tư, người mua nhà là việc huy động vốn của các chủ đầu tư thông qua các hợp đồng về nhà ở. TT 04 ghi rõ: "Chủ đầu tư được phép huy động tối đa 70% giá trị hợp đồng nhà ở" và"Chủ đầu tư được quyền huy động vốn của khách hàng ngay từ thời điểm dự án đã hoàn tất khâu GPMB". Việc bán nhà trong các khu đô thị mới gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, khoản 1 Điều 101 Nghị định số 108/2003/NĐ-CP của Chính phủ "Về thi hành Luật Đất đai" quy định: "1. Tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở".

Điều 39 Luật Nhà ở cũng quy định: "Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng". Khoản 1 Điều 21 Quy chế khu đô thị mới ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định: "Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cấp 2 tại khu đô thị mới khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai".

Những quy định được trích dẫn trên cho thấy, quy định về quyền được huy động vốn của chủ đầu tư các dự án kinh doanh nhà ở của TT 04 đã "đi quá xa" so với những quy định của văn bản quy phạm pháp luật. Có lẽ, đây là một trong những trường hợp điển hình của tình trạng thông tư của cấp bộ... “vô tư” sửa luật do Quốc hội ban hành và Nghị định của Chính phủ.

Tạo “kẽ hở” cho giới đầu cơ ?

Không thể cho rằng, khi ban hành TT 04, Bộ Xây dựng không biết đến Luật Nhà ở, Nghị định 181/2003/NĐ-CP, Nghị định số 02/2006/NĐ-CP. Hơn nữa, những quy định đã dẫn chiếu của Luật Nhà ở và các nghị định có liên quan trên đây là nhằm ngăn chặn tình trạng lách luật, chuyển nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất sang cho người mua hoặc thuê nhà như đã xảy ra ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng vừa qua; ngăn ngừa tình trang "tay không bắt giặc" của chủ đầu tư và huy động vốn từ nhân dân một cách ồ ạt tạo ra những rủi ro quá lớn đối với người mua hoặc thuê nhà. Phải chăng, quy định của TT 04 đã và đang tạo kẽ hở cho giới đầu tư và đầu cơ thao túng giá đất, bán nhà trên giấy? Hàng loạt vụ bán nhà trên giấy gây hậu quả nghiêm trọng trong thời gian vừa qua, như vụ ở Cty CP Sàn bất động sản VN và vụ "huy động vốn" của Cty cổ phần Xây dựng và Dịch vụ 1-5... có phải là hệ quả ?

Câu hỏi tiếp theo là: Vì sao sau gần 4 năm kể từ ngày có hiệu lực, TT 04 mới được kiểm tra và bị "thổi còi" ?

Vấn đề cuối cùng cần được giải quyết là: Hậu quả của những quy định trái luật trong TT 04 như thế nào ? Ai sẽ chịu trách nhiệm ? Năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghi định số 135/2003/NĐ-CP về kiểm tra và xử lý văn bản quy phạm pháp luật. Tháng 3/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 40/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định số 135/NĐ-CP nêu trên.

(Theo Diễn đàn doanh nghiệp)