Quy định về huy động vốn kinh doanh bất động sản: Ngăn chặn biến tướng nguy hiểm

Chính phủ đã ban hành Nghị định (NĐ) 71/2010/CP cho phép việc ký hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh... nhằm hạn chế biến tướng và rủi ro cho người mua trong kinh doanh bất động sản (BĐS). Quy định mới được doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS đón nhận, song cũng có không ít ý kiến băn khoăn, liệu cơ quan chức năng có đủ sức quản lý?
 

Điểm đáng lưu ý tại NĐ 71/2010/CP là quy định chủ dự án phát triển nhà ở được ký hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở. Bên góp vốn được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Các dạng hợp đồng góp vốn này chỉ được ký sau khi dự án được phê duyệt, đã khởi công và có thông báo tới Sở Xây dựng nơi có dự án. Tương tự, chủ dự án có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với DN BĐS để đầu tư nhà ở song chỉ được huy động vốn qua hình thức này khi dự án đã GPMB, có biên bản bàn giao mốc giới dự án. Trường hợp nhà đầu tư thứ cấp muốn bán, cho thuê với các nhà đầu tư khác, sẽ không được ký hợp đồng trực tiếp mà phải do chủ dự án đứng tên. NĐ này cũng cho phép DN huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, chủ dự án chỉ được ký hợp đồng khi thiết kế kỹ thuật nhà ở đã được duyệt và tòa nhà đã xây dựng xong phần móng. Đặc biệt, quy định mới cũng cho phép chủ dự án được huy động vốn không quá 20% tổng số lượng nhà trong dự án không phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy vậy, chủ dự án vẫn phải thông báo với Sở Xây dựng các thông tin liên quan.

Đối với nhà ở xã hội, quy định mới cho phép các địa phương được lập quỹ phát triển nhà ở. Nguồn tiền phát triển quỹ được lấy từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc ở hữu nhà nước, 10% tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, ngân sách địa phương... Quỹ này sẽ được dùng để phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán, cho thuê nhà ở đó sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua, thuê nhà. Trước thời điểm đó, người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào.

Liên quan tới việc quản lý nhà biệt thự, Chính phủ yêu cầu, không phá dỡ biệt thự cũ. Trường hợp hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, phải xây dựng lại đúng kiến trúc ban đầu, tuân thủ đúng số tầng, chiều cao của biệt thự cũ. Đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu, dự án phá dỡ, xây dựng lại phải được 2/3 tổng số chủ sở hữu đồng ý. Trường hợp chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ sẽ bị cưỡng chế di chuyển và các hộ này phải chi trả chi phí cưỡng chế. Ngoài ra, Nhà nước có chính sách ưu đãi với các chủ sở hữu tự nguyện di chuyển tới nơi ở khác sau khi xây dựng lại chung cư.

Vừa đồng tình, vừa băn khoăn

Quy định mới liên quan đến việc huy động vốn cho các dự án phát triển nhà ở được nhiều DN hồ hởi đón nhận. Theo giải thích của Bộ Xây dựng, việc cho phép các chủ đầu tư được ký hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh, được trực tiếp bán 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không qua sàn giao dịch bất động sản là nhằm tạo điều kiện để các DN có điều kiện huy động vốn, từ các đối tác và hỗ trợ nhà ở cho cán bộ, công nhân viên... Hoạt động huy động vốn và bán nhà trả trước trong các dự án đang được đánh giá là tiềm ẩn những nguy cơ bất ổn cho xã hội. Theo quy định, dự án phải hoàn thành phần móng mới được huy động vốn nhưng thực tế có rất nhiều biến tướng. Dự án chậm tiến độ, giá vật liệu xây dựng tăng thì đòi tăng giá bán nhưng khi giá giảm lại lờ đi, không giảm giá cho khách hàng. Vì vậy, các quy định mới tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng hơn, hạn chế rủi ro cho người dân khi tham gia đầu tư vào xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại: Cơ chế nào giám sát việc mua, bán 20% tổng quỹ nhà không qua sàn? Việc giám sát sẽ thực hiện như thế nào hay chỉ dựa vào đạo đức kinh doanh của nhà đầu tư? Năng lực quản lý của các cơ quan nhà nước tới đâu, liệu có đủ sức kiểm soát, bảo đảm 20% quỹ nhà đó sử dụng đúng quy định? Quy định giao dịch nhà ở phải thông qua sàn, nhưng thực tế tỷ lệ giao dịch ngầm rất cao, 70-80%, thị trường BĐS bị đầu cơ, làm giá, sốt ảo liên tục xảy ra. Bên cạnh đó, đa số sản phẩm nhà ở đều được "phân phối" qua nhà đầu tư thứ cấp. Người mua "đói" thông tin và không thể tiếp cận được dự án. Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất diễn ra phổ biến. Vì thế, nếu không ngăn chặn được tình trạng này, giá BĐS, nhất là nhà ở sẽ còn cao chót vót, xa tầm với của người lao động.