Xây dựng Luật Thuế Nhà, đất: Làm gì để hạn chế đầu cơ ?

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Dự thảo Luật Thuế Nhà, đất (TNĐ) đã được Bộ Tài chính soạn thảo, lấy ý kiến của các bộ, ngành, địa phương và các tổ chức xã hội…để trình Quốc hội thông qua vào năm 2010. Các chuyên gia kinh tế nhận định, việc áp dụng Luật TNĐ sẽ góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cần làm rõ các vấn đề về đối tượng chịu thuế, hạn mức, thuế suất… có như vậy mới hạn chế được tình trạng đầu cơ đất đai như hiện nay.

Thuế suất cần đủ “mạnh”

Dư luận xã hội luôn cho rằng, đánh thuế nhà, đất cần nhằm tới người sử dụng nhiều diện tích nhà, đất, đặc biệt là người đầu cơ để bảo đảm phát huy được hiệu quả tối đa nguồn tài nguyên đất đai có hạn, cũng như tài sản lớn của xã hội là BĐS. Nhiều ý kiến của các chuyên gia cho rằng, Dự thảo quy định về thuế suất còn nhiều vấn đề chưa gắn với thực tế: Theo dự thảo Luật TNĐ, nhà ở dưới 600 triệu đồng sẽ không phải nộp thuế. Các loại nhà ở có giá trị trên 600 triệu đồng sẽ chịu thuế suất 0,03%. Với đất ở là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sẽ áp dụng một mức thuế suất là 0,03%... Về vấn đề này, GS - TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT đã nêu quan điểm không nên tính mức thuế theo giá trị nhà vì rất khó định giá cho từng căn nhà chính xác. “Trường hợp xấp xỉ, cao hơn 600 triệu đồng là phải nộp thuế, thấp hơn một chút thì không phải nộp thuế. Hơn nữa giá trị nhà 600 triệu đồng có thể là dinh cơ nhỏ ở Hà Nội nhưng lại là dinh cơ lớn ở vùng khác” - ông Võ nêu ví dụ. Theo ông Võ, thuế cần tính theo giá trị nhưng hạn mức phải tính theo diện tích sử dụng trên đầu người, đặc biệt chỉ cần quan tâm đến trường hợp có nhà mà không sử dụng, sử dụng quá rộng so với mức trung bình.

Đồng quan điểm này, đại diện TCty Vinaconex cũng cho rằng: Dự thảo Luật chưa quy định rõ cơ quan hay tổ chức có thẩm quyền định giá nên rất khó thi hành trên thực tế. Do vậy đây có thể là cơ sở dẫn đến tham nhũng hoặc các hành vi trốn thuế.

Một số ý kiến khác cũng cho rằng, dự thảo luật đã đưa ra mức thuế lũy tiến để tránh tình trạng đầu cơ, song vẫn chưa triệt để. Cụ thể, theo quy định của dự thảo, diện tích đất ở nếu vượt hạn mức sẽ phải chịu thuế lũy tiến với mức 0,06 - 0,09%; nhưng với đất ở là nhà nhiều tầng, nhà chung cư lại chịu chung một mức thuế duy nhất là 0,03% là bất hợp lý. Nhà ở là chung cư cao cấp, biệt thự, vốn là đích ngắm của giới đầu cơ bất động sản thì lại thuộc diện không phải chịu thuế lũy tiến theo dự thảo này. Đây chính là lỗ hổng lớn cần được xem xét, vì nếu như vậy, Luật TNĐ mặc dù có lợi cho người dân, nhưng chưa hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà, đất. Theo các chuyên gia, việc tính thuế áp dụng đất ở cần được tính toán một cách cụ thể nhằm sử dụng đất có hiệu quả và hạn chế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hoá như hiện nay. Cần khuyến khích người dân sử dụng đất ở đúng hạn mức và hạn chế việc sử dụng đất ở vượt quá hạn mức. Theo Luật sư Trương Thanh Đức - Cty Luật BASICO, để khuyến khích xây dựng công trình cao tầng tiết kiệm đất, bảo đảm sự công bằng hợp lý thì cần quy định theo hướng tổng hợp của diện tích nhà và đất. Nhà thấp tầng thì chủ yếu tính thuế theo diện tích đất, nhà cao tầng thì tính theo diện tích nhà. Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, cần đặt thêm một mức luỹ tiến thứ tư đối với trường hợp có đất nhưng không sử dụng với thuế suất 0,12% - 0,15% để giải toả tình trạng đầu cơ, tích trữ đất đai, khuyến khích sử dụng đất. Hạn mức sử dụng đất cần tính theo cá nhân, không tính theo hộ gia đình.

Cần rõ các đối tượng

Theo điều 2 của Dự thảo thì đối tượng chịu thuế là: Nhà ở, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. TS Nguyễn Minh Phong, Viện nghiên cứu Phát triển KT-XH Hà Nội cho rằng đối tượng của Luật TNĐ như vậy là rất hẹp, chỉ bao gồm đối tượng là các diện tích đất dùng để ở và đất kinh doanh phi nông nghiệp. Tuy nhiên Dự thảo lại chưa định nghĩa rõ thế nào là đất kinh doanh nông nghiệp và đất kinh doanh phi nông nghiệp, nhà ở thông thường với nhà ở trong các dự án nhà ở xã hội, nhà tái định cư ở đô thị, điều này sẽ gây tranh cãi, bỏ sót hoặc thu trùng khi vận dụng Luật vào thực tiễn. Trong tương lai, sẽ ngày càng phát triển các dự án nhà ở cho công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, hoặc các dự án phát triển BĐS phục vụ các mục tiêu tái định cư xã hội phi lợi nhuận cần được loại trừ khỏi danh sách đối tượng thu thuế, đất ở. Ngoài ra để tránh lạm dụng và tăng tiết kiệm, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cần bổ sung các quy định về hạn mức sử dụng mặt bằng đất không thu thuế nhà, đất đối với các công trình tôn giáo, trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp Nhà nước và tổ chức xã hội, dù không vì mục đích kinh doanh… Đặc biệt, theo TS Nguyễn Minh Phong, cần nhấn mạnh sự loại trừ các dự án sân gôn khỏi danh mục các dự án xã hội thể thao và văn hoá, nhằm tránh sự lạm dụng.

TS Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt?Nam cho rằng, mục tiêu ở giai đoạn này là để người dân làm quen với loại thuế này nên có thể đưa vào áp dụng thực tế rồi sửa đổi bổ sung dần. Tuy nhiên ngay từ lúc đầu nguyên tắc là phải quán triệt, mức thuế đô thị phải cao hơn nông thôn, bởi thuế nhà, đất đô thị gắn với hạ tầng, luôn hơn hẳn nông thôn, về đường, điện… Theo ông Liêm, mức thuế ở các đô thị có thể gấp đôi, gấp ba, tuỳ vào thu nhập bình quân của các vùng đô thị so với nông thôn…

( theo báo xây dựng )