Bất động sản Việt Nam: Tầm nhìn hậu khủng hoảng (Phần 1)

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Gần đây, với hiệu quả của các chính sách kích cầu của Chính phủ, thị trường bất động sản Việt Nam dường như đang ấm dần lên.

Sau thời kỳ phát triển sôi động, từ năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi cơn bão khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản.

Gần đây, với hiệu quả của các chính sách kích cầu của chính phủ, thị trường bất động sản Việt Nam dường như đang ấm dần lên. Một số doanh nghiệp bất động sản có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Phải chăng do chính sách hay do cách làm ăn sáng tạo của doanh nghiệp mà thời kỳ khó khăn đang sắp qua đi? Làm thế nào để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững? Đây là chủ đề đang được đông đảo bạn đọc trong và ngoài nước quan tâm.

Hai ấn phẩm của Thời báo Kinh tế Việt Nam là Tạp chí Vietnam Economic Times và Báo điện tử VnEconomy đã đồng tổ chức một cuộc giao lưu trực tuyến giữa đại diện giới doanh nghiệp trên lĩnh vực bất động sản, các nhà hoạch định chính sách cùng bạn đọc, với chủ đề “Bất động sản Việt Nam: Tầm nhìn hậu khủng hoảng”, xoay quanh một số vấn đề trọng tâm:

- Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

- Đâu là cơ hội và tiềm năng phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới?

- Những vướng mắc về cơ chế chính sách cần tháo gỡ để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tốt hơn?

Diễn ra từ 9 giờ sáng thứ Sáu, ngày 17/7/2009, cuộc giao lưu trực tuyến có sự tham gia của các vị khách mời:

- Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

- Ông Bùi Quốc Trung, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư).

- Ông Nathan Cumberlidge, Giám đốc Kỹ thuật - Ban Nghiên cứu và Định giá, Tập đoàn tư vấn bất động sản Colliers International.

- Ông David Blackhall, Phó giám đốc phụ trách về bất động sản, Quỹ đầu tư VinaCapital.

- Ông Nguyễn Đỗ Việt, Chánh văn phòng Tập đoàn Nam Cường.

- Ông Yip Hoong Mun, Trưởng đại diện Công ty CapitaLand (Vietnam) Holding Pte., Ltd.

Các diễn giả đã có mặt tại tòa soạn, sau đây, chúng tôi xin giới thiệu nội dung chính của cuộc giao lưu trực tuyến:

Nguyễn Quang Thông - Nam 52 tuổi - Doanh nghiệp: Hiện nay có tình trạng doanh nghiệp FDI luôn thổi phồng vốn dự án là phổ biến. Chúng tôi năm ngoái đã “thua” một doanh nghiệp FDI khi xin đất để triển khai dự án bất động sản cũng vì lý do này. Tình trạng ưu tiên cấp đất cho doanh nghiệp nước ngoài đang tạo bất bình đẳng về tiếp cận đất đai, đẩy khó khăn về phía doanh nghiệp trong nước. Xin hỏi ông bao giờ mới có bình đặng giữa các doanh nghiệp?

Ông Bùi Quốc Trung:

Theo tôi, việc chấp thuận một dự án không phụ thuộc nhiều vào dự án đó nhiều vốn hay ít vốn, mà phải căn cứ vào tính khả thi của dự án. Cơ quan cấp chứng nhận đầu tư có những tiêu chí rất cụ thể trong quá trình xem xét và theo những quy định của pháp luật liên quan thì không có sự phân biệt đối xử.

Cũng có những ý kiến lại cho rằng nhà đầu tư trong nước được ưu tiên hơn. Nhưng thực tiễn, chúng tôi biết cơ quan cấp chứng nhận đầu tư luôn theo đúng quy định và đảm bảo lợi ích chung, trong đó có cả lợi ích của nhà đầu tư.

Nguyễn Long - Nam 37 tuổi - Nhân viên văn phòng: Các chuyên gia có thể phân tích sự ảnh hưởng và mối quan hệ của thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ?

Ông Yip Hoong Mun:

Tôi cho rằng ba thị trường đó có mối quan hệ mật thiết và trực tiếp với nhau. Đối với chủ đầu tư thì dòng tiền rất quan trọng, nên nếu thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ tốt thì thị trường bất động sản sẽ có thuận lợi.

Nếu thị trường chứng khoán tốt thì tiền sẽ được đầu tư vào bất động sản, và thị trường tiền tệ tốt thì các ngân hàng cũng sẽ cho vay nhiều hơn để nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản.

Cuong Nguyen - Nam 31 tuổi - Bạn đọc: Xin được hỏi, gần đây có sự tăng giá của một số dự án đất nền ngoại thành Hà Nội và Tp.HCM khi cơ sở hạ tầng của các khu này đang dần được hoàn thiện. Điều này có bất thường không?

Ông Yip Hoong Mun:

Tôi không nghĩ đó là điều bất thường bởi giá trị của một dự án bị ảnh hưởng rất nhiều bởi cơ sở hạ tầng xung quanh. Vì vậy nếu cơ sở hạ tầng tốt thì dự án sẽ có giá trị cao hơn.

Ngo Thi Lieu - Nữ 25 tuổi - Analysist: What is the evaluation of the value of real state in Vietnam comparing to other countries?

Ông Yip Hoong Mun:

Thị trường bất động sản ở Việt Nam ảnh hưởng nhiều bởi cung cầu. Ở Việt Nam dân số đông, nên nhu cầu cơ bản về bất động sản là cao.

Mặt khác, bởi sự phức tạp của việc phát triển một dự án nên cung ra thị trường ít và cũng vì khoảng cách cung cầu ở Việt Nam là xa nên giá trị bất động sản Việt Nam thường cao hơn so với những nước khác.

Lê Văn Thịnh - Nam 36 tuổi - Nhà đầu tư: Xin chào VnEconomy, xin chào các vị khách. Tôi có đặt câu hỏi như sau: Xin cho biết nhận định về giá bất động sản hiện nay và xu hướng sắp tới của thị trường sẽ ra sao? Tôi xin cảm ơn.

Ông Bùi Quốc Trung:

Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế. Trong bối cảnh hiện nay, nền kinh tế thế giới nói chung và cả Việt Nam đang chịu tác động của khủng hoảng tài chính thế giới nên tốc độ phát triển chậm lại. Nhiều nền kinh tế lớn có tốc độ phát triển âm. Với bối cảnh như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam cũng chịu tác động.

Tuy nhiên, trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài, vẫn có những nhà đầu tư tiềm năng nước ngoài quan tâm đến những dự án lớn, có vốn đầu tư hàng tỷ USD như một số dự án ở Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu, đang xúc tiến để được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Một số dự án đã đầu tư thời gian trước thì xin tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký rất lớn, lên đến hàng tỷ USD.

Các nhà đầu tư tiềm năng thấy rõ xu hướng phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong những năm tiếp theo, nên sẽ tiếp tục đầu tư để có sản phẩm phục vụ cho giai đoạn phát triển sắp tới của nên kinh tế.

Nguyen Thanh Long - Nam 26 tuổi - Tu van BDS: Xin cho hỏi: Các ông nhận định thế nào về thị trường đất nền dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội hiện nay cho tới cuối năm 2009?

Ông Nguyễn Đỗ Việt:

Thời gian vừa qua thị trường đất nền dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội có dấu hiệu nóng lên bắt đầu từ những dự án có tiến độ hoàn thành nhanh như các dự án dọc theo trục đường Lê Văn Lương, sau đó sự nóng lên lần lượt chuyển sang các dự án khác, trong đó có cả những dự án mà tiến độ triển khai chậm.

Tôi cho rằng đây là sự hào hứng hơi thái quá cuả thị trường, trong đó có sự tiếp tay của giới đầu cơ.

Theo tôi sự ấm lên vẫn tiếp tục từ nay đến cuối năm tuy nhiên sẽ không có “sốt” đột biến như một số người nhận định. Khách hàng sẽ sàng lọc kỹ càng hơn trước khi ra quyết định đầu tư, sẽ tập trung vào các dự án có quy hoạch tổng thể, có sự phát triển hạ tầng đồng bộ tập tại các khu vực quận Hà Đông, nơ đã và đang thụ hưởng tất cả các cơ sở vật chất của một thủ phủ một tỉnh lớn (Hà Tây cũ) cũng như là thành phố Hà Đông trước kia.

Hoàng Bảo Nam - Nam 30 tuổi - Kinh doanh: Theo tôi biết, Tập đoàn Nam Cường hiện đang thi công đường Lê Văn Lương kéo dài. Hiện trạng thi công tuyến đường này giờ thế nào? Dự tính bao giờ sẽ thông xe Lê Văn Lương?

Ông Nguyễn Đỗ Việt:

Xin chào bạn,

Dự án đường Lê Văn Lương chia làm hai đoạn. Đoạn nằm trong địa phận Hà Đông cũ dài 5,1 km đã thông xe kỹ thuật từ cuối tháng 1/2009. Hiện này đang hoàn thiện các phần việc cuối cùng.

Đoạn nằm trên địa bàn Hà Nội có chiều dài 2,7 km mới được khởi công vào tháng 4 năm nay. Hiện công tác thi công đang được triển khai từ nhiều mũi, tập trung thi công cầu bắc quan sông Nhuệ, phần còn lại giải phóng mặt bằng đến đâu thì thi công đến đó.

Đây là công trình chào mừng Đại lễ 1.000 năm Thăng Long, do vậy nhận được sự quyết liệt của lãnh đạo thành phố và chủ đầu tư cungz quyết tâm sẽ thông đường vào đúng dịp Đại lễ.

Phạm Sỹ Hiệp - Nam 42 tuổi - Nhà đầu tư: Tôi muốn xin một lời khuyên đối với các nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường bất động sản. Tham gia thị trường bất động sản vào lúc này có hợp lý không và đối với một nhà đầu tư mới, nên bắt đầu từ đâu?

Ông Yip Hoong Mun:

Theo tôi, trước hết bạn cần phải có sự hiểu biết nhất định về thị trường, nghiên cứu các dự án, hiểu về giá cả và cũng phải đánh giá được mức độ cung ra thị trường.

Tôi nghĩ đây là thời điểm thuận lợi để bạn tìm hiểu thị trường vì thị trường bất động sản ở Việt Nam đã bị ảnh hửong từ thời điểm năm ngoái và hiện nay chúng ta đã bắt đầu thấy những dấu hiệu tích cực.

Nguyễn Thúy Dung - Nữ 23 tuổi - Sinh viên: Thị trường bất động sản Việt Nam đã thực sự minh bạch chưa? Những dự án nhà ở giá rẻ đến tay người mua cuối cùng (người ở) đã trở nên quá đắt, phải làm thế nào để nhà giá rẻ có một giá rẻ thực sự?

Ông Yip Hoong Mun:

Tôi nghĩ hiện tại thì thị trường cũng chưa minh bạch lắm một phần vì Việt Nam đang trong quá trình thay đổi và thông thường thì những thị trường trong quá trình chuyển đổi thì việc kém minh bạch là hòan toàn dễ hiểu.

Tôi biết nhà nước cũng hiểu rõ vấn đề này và đưa ra các chính sách làm cho thị trường minh bạch hơn, tuy nhiên cần có thời gian.

Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Trong thời gian tới, yếu tố nào là quan trọng nhất để thị trường bất động sản trở nên sôi động? Nếu như đầu tư vào những dự án về căn hộ cao cấp thì yếu tố nào sẽ mang đến thành công, cần chú trọng đến yếu tố nào?

Ông David Blackhall:

Yếu tố quan trọng nhất cho sự phát triển của thị trường bất động sản là dòng vốn. Dòng vốn bao gồm các quỹ đầu tư, các khoản cho vay của ngân hang. HIện nay, vốn cho đầu tư bất động sản tại Việt Nam khá tốt nên thị trường có những chuyển động tích cực.

Phân khúc nhà ở là phân khúc có dấu hiệu chuyển động tốt nhất và tiềm năng nhất vì nhu cầu vẫn rất cao. Giá nhà cũng đang ở thời điểm hợp lý sau đợt điều chỉnh năm 2008.

Phân khúc văn phòng cho thuê vẫn còn khó khăn vì các công ty và việc kinh doanh ở Việt Nam vẫn đang trong thời kỳ khó khăn. Phân khúc khách sạn và resort cũng vẫn khó khăn vì kinh tế khủng hoảng toàn cầu nên chi tiêu cho đi lại cho kinh doanh, du lịch và nghỉ dưỡng giảm xuống.

Phan Manh Hung - Nam 29 tuổi - Tư vấn: Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án khu nhà ở, khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được phép liên doanh, hợp tác với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án. Vậy xin hỏi: 1. Chủ đầu tư các dự án bất động sản khác ngoài dự án khu nhà ở, khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được phép liên doanh kể trên có được quyền liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để thực hiện dự án không? 2. Hình thức liên doanh, hợp tác kinh doanh sẽ thực hiện theo Luật Đầu tư hay đơn giản là một hình thức hợp tác đầu tư, huy động vốn. Nếu thành lập dưới hình thức liên doanh, thì chủ đầu tư sẽ thay đổi. Vậy có phải đăng ký lại không? nếu thực hiện dưới hình thức hợp tác kinh doanh thì có phải đăng ký hợp đồng này với cơ quan nhà nước theo yêu cầu của Luật Đầu tư không? 3. Tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước - đối tượng được chủ đầu tư hợp tác- phải có chức năng kinh doanh bất động sản không?

Ông Bùi Quốc Trung:

Câu hỏi của bạn hết sức cụ thể. Trong khuôn khổ tọa đàm hôm nay, chúng tôi không thể trao đổi hết. Mời bạn đến Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) để cùng các chuyên gia của chúng tôi trao đổi cụ thể cán vấn đề bạn nêu.

Tuy nhiên, có thể nói rằng nhà đầu tư nước ngoài hầu như không có hạn chế trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Nhà đầu tư nước ngoài được thực hiện các dự án xây dựng nhà ở, văn phòng để bán, hoặc cho thuê.

Hạn chế có thể thấy được là họ không được phép thuê rồi để cho thuê lại. Nhà đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất, trong khi nhà đầu tư trong nước thì được giao đất để triển khai dự án...

Sang - Nam 35 tuổi - Sale: Với tình hình hiện tại, thì nhà đầu tư Việt Nam chuyển hướng đầu tư bất động sản như thế nào?

Ông Yip Hoong Mun:

Nhìn chung, đầu tư vào thị trường bất động sản đã được kiểm chứng là hiệu quả nếu đó là quá trình đầu tư dài hạn.

Thời kỳ khủng hoảng chính là cơ hội để các nhà đầu tư kiếm được những dự án tốt. Người muốn đầu tư nên chọn những vị trí tốt và tìm đến những chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Nguyễn Quang Hồng - Nam 40 tuổi - Người tiêu dùng: Thưa ông Nguyễn Văn Minh, xin ông cho biết một số nét chính về tình hình chung của thị trường nước ta hiện nay? Như tôi được biết hiện nay các nhu cầu về bất động sản nói chung chủ yếu mang tính đầu tư, chứ chưa phải nhu cầu để ở thật. Vậy các cơ quan chức năng tới đây có biện pháp gì để người dân có nhu cầu thật có thể tiếp cận các dự án và tránh việc giá bán bị đẩy lên quá “nóng” như thời gian vừa qua? Xin cảm ơn ông!

Ông Nguyễn Văn Minh:

Sau thời gian khủng hoảng đến nay, nhiều nền kinh tế có dấu hiệu hồi phục, trong đó có Việt Nam. Nhiều thị trường đã dần hồi phục trong đó có thị trường bất động sản.Nhìn chung thị trường bấtđộng sản2009 và những năm tới sẽ dần ấm lên.

Hiện nay, sau khi gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên. Do vậy, những người có nhu cầu thật về bất động sản có nhiều cơ hội tiếp cận được với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch bất động sản (Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 các dự án kịnh doanh bất động sản khi giao dịch phải thông qua sàn).

Trong số những người tiêu dùng, đa phần có nhu cầu để ở, tuy nhiên ở bất kỳ thị trường nào sẽ vẫn có những nhà đầu tư thứ cấp, riêng đối với thị trường bất động sản thì thì những nhà đầu tư thứ cấp chỉ chiếm tỷ lệ thấp (có rất ít những người đặt mua nhiều căn hộ trong cùng một dự án).

Chính phủ đã có quy định cụ thể việc mua bán bất động sản phải thông qua sàn giao dịch, như vậy người tiêu dùng có rất nhiều cơ hội tiếp cận trực tiếp với bất động sản mà mình mong muốn. Tuy nhiên các quy định này đã có hiệu lực, nhưng để vận hành ngoài thị trường cần phải có lộ trình, các giao dịch sẽ dần dần tuân thủ theo quy định của pháp luật đây cũng là một trong những biện pháp khắc phục tình trạng đầu cơ lướt sóng nhằm đây giá bất động sản lên cao.

Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Trong thời gian tới, yếu tố nào là quan trọng nhất để thị trường bất động sản trở nên sôi động? Nếu như đầu tư vào những dự án về căn hộ cao cấp thì yếu tố nào sẽ mang đến thành công, cần chú trọng đến yếu tố nào?

Ông Nathan Cumberlidge:

Chào bạn,

Nền kinh tế thế giới đã có ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế Việt Nam và sức mua của các nhà đầu tư. Các sản phẩm trên thị trường cần có chất lượng tốt, nhiều dự án phải tạm dừng do gặp khó khăn trong dòng tiền đầu tư.

Hiện tại, giá của thị trường sơ cấp và thứ cấp đang giảm. Để phục hồi lòng tin của nhà đầu tư, giá thị trường cẩn ổn định và thể hiện được xu hướng tăng trưởng.

Nhiều nhà phân tích cho rằng thị trường sẽ chạm đáy vào cuối năm 2009 đầu năm 2010. Tại thời điểm này giá bán của cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp sẽ phục hồi và cho lợi nhuận. Cần chú ý đến nguồn cung tương lai, với nhiều dự án đã và đang khỏi động, nguồn cung trong 3 năm tới sẽ tương đối mạnh, lợi nhuận thu về từ bất động san (giá thuê) sẽ không tăng.

Ngoài ra, theo tôi, cần chú ý những vấn đề sau khi mua căn hộ cao cấp:

- Dự án có thương hiệu tốt, đắc địa.

- Các chỉ số kỹ thuật, thiết kế

- Tiến độ thực hiện dự án

- Các dự án xung quanh: giá, nguồn cung

- Hạ tầng cơ sở xung quanh dự án: điện nước, trường học, bệnh viện, thương mại, giải trí

Phạm Sỹ Hiệp - Nam 42 tuổi - Nhà đầu tư: Tôi muốn xin một lời khuyên đối với các nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường bất động sản. Tham gia thị trường bất động sản vào lúc này có hợp lý không và đối với một nhà đầu tư mới, nên bắt đầu từ đâu?

Ông Nguyễn Đỗ Việt:

Theo tôi đây là thời điểm hợp lý để mua bất động sản, tuy nhiên cần phải lựa chọn kỹ trước khi quyết định đầu tư. Nên xem xét tiến độ thi công của hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội tại dự án và các khu vực xung quanh. Vì khách hàng hiện nay không chỉ mua một căn nhà một mảnh đất mà mua một chỗ ở, một môi trường sống.

Khi xem xét một dự án cụ thể cần phải để ý đến uy tín của chủ đầu tư, tính pháp lý của sản phẩm và đặc biệt phải quan tâm đến tỷ đất dành cho các công trình công cộng của dự án như tỷ lệ cây xanh, tỷ lệ đất dành cho giao thông, đất dành cho các công trình công cộng...

Dưới góc độ tài chính cần tính toán đến khả năng thị trường không thuận lợi do tính thanh khoản của bất động sản không cao, do vậy không nên dùng vốn ngắn hạn để đầu tư cho dài hạn.

Nguyen Hai Tan - Nam 26 tuổi - Moi gioi nha dat: Theo các chuyên gia, giá nhà, đất sẽ lên tối đa là bao nhiêu?

Ông Yip Hoong Mun:

Chào bạn,

Rất tiếc là không ai có thể dự đoán được mức giá của bất động sản sẽ lên cao như thế nào.

Giá đất sẽ phụ thuộc vào cung cầu. Chừng nào mà cung còn ít hơn cầu thì giá sẽ vẫn còn cao, và trừ khi có thêm đất cho thị trường thì giá sẽ có sự ổn định.

Hoàng Bảo Nam - Nam 30 tuổi - Kinh doanh: Nghe nói sắp tới Tập đoàn Nam Cường bắt đầu xây chung cư ở khu Dương Nội, giá sẽ khoảng bao nhiêu, diện tích thế nào?

Ông Nguyễn Đỗ Việt:

Chào bạn,

Hiện nay chúng tôi bắt đầu khoan móng tổ hợp chung cư CT7, CT8 ở khu đô thị Dương Nội nằm trên đường Lê Văn Lương kéo dài.

Đây là một quần thể chung cư hiện đại và tiện ích với nhiều công trình phụ trợ, riêng bãi đỗ xe có sức chứa 1.500 xe ôtô.

Chúng tôi dự kiến giá một m2 khoảng dưới 20 triệu đồng. Có nhiều loại diện tích khác nhau, từ 55 cho đến hơn 200 m2.

Nguyen Hai Tan - Nam 26 tuổi - Moi gioi nha dat: Thị trường bất động sản Việt Nam có mối liên hệ nào với thị trường bất động sản thế giới hay không?

Ông Yip Hoong Mun:

Tôi thấy có mối liên hệ giữa nền kinh tế vĩ mô Việt Nam và kinh tế thế giới. Đó là lý do tại sao khủng hoảng tòan cầu đang có những ảnh hưởng nhất định tới Việt Nam.

Tuy nhiên, về mặt vi mô, thì thị trường bất động sản không có mối liên hệ trực tiếp với thị trường bất động sản thế giới vì một phần thị trường bất động sản trong nước có xu hướng phát triển trong nội địa.

Le Quang Hiep - Nam 32 tuổi - Tu van tai chinh: Gần đây, báo chí có nói nhiều về thị trường bất động sản sốt ảo tại một số khu vực phía Tây Hà Nội. Theo các ông, việc sốt ảo đó là thật hay đây chỉ là cách để người dân bình tĩnh nhìn nhận lại cơn sốt bất động sản này?

Ông Yip Hoong Mun:

Vừa qua, khu vực phía tây ở Hà Nội đã có một số dự án ra mắt công chúng và đây sẽ là một khu vực trung tâm về thương mại và dân cư mới của thành phố. Chính vì vậy có nhiều người quan tâm tới khu vực này cả trong đầu tư và sẽ tới ở trong tương lai.

Vì vậy, tôi không nghĩ đó là sốt ảo.

Vũ Mạnh Hà - Nam 28 tuổi - Ngân hàng: Các ông có thể đưa ra đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam, xu hướng của thị trường trong thời gian tới và khả năng phục hồi trong ngắn hạn (12 tháng) như thế nào?

Ông Yip Hoong Mun:

Thị trường bất động sản Việt Nam có rất nhiều thách thức nhưng vẫn có những điểm tích cực. Trên thực tế, đã có những dấu hiệu đi lên của thị trường. Vì vậy tôi nghĩ rằng sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tốt hơn các thị trường xung quanh.

Continue - Nam 50 tuổi: Thưa các ông! Giá bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu cung cầu như bao loại hàng hoá khác. Tất nhiên có người đầu tư để bán, có người mua để sử dụng. Việc nhà nước qui định giá chuẩn có phải là sàn để giá bất động sản ngày một tăng lên ko?Đâu là nhu cầu thực tế của người tiêu dùng?

Ông Nguyễn Văn Minh:

Chào bạn,

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hàng năm Nhà nước công bố khung giá các loại đất sát với giá thị trường tại thời điểm bình thường, đơn giá xây dựng nhà, giá một số nguyên vật liệu theo giá thị trường, với mục đích làm căn cứ tính toán tổng mức đầu tư, phương án đền bù giải phóng mặt bằng...giá này cũng được tham chiếu đánh giá một số chỉ tiêu cụ thể.

Đối với thị trường bất động sản, giá cả bất động sản đều do thị trường quyết định, nhà nước không can thiệp vào quá trình sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư, giá bất động sản do các chủ đầu tư quyết định và được thị trường chấp nhận.

Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Hiện nay thị trường địa ốc đang sôi động, bằng chứng là giá đất và căn hộ đang tăng và nhất là căn hộ đang có rất nhiều sản phẩm chào hàng. Vậy xin hỏi đó là do thị trường bất động sản hồi phục hay là do nhà đầu cơ? Giá những căn hộ đang tăng cao như vậy là do nguyên nhân nào? Thời điểm này có thể “lướt sóng” được không?

Ông David Blackhall:

Tôi muốn tiếp tục câu hỏi trên về vấn đề đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp. Đây là một phần rất nhỏ trên đỉnh chóp của thị trường nhà ở. Nhà đầu tư cần hiểu rất rõ việc này. Nếu họ muốn đầu tư vào mảng căn hộ cao cấp, họ phải chú ý đến một số yếu tố sau.

Vị trí của khu căn hộ cao cấp phải rất gần hoặc ngay trong khu vực trung tâm thành phố và có hạ tầng đường xá tốt để thuận tiện đi lại cho cư dân trong khu căn hộ đó đến những nơi họ giao dịch, làm việc và giải trí. Chất lượng khu căn hộ phải cực kỳ tốt, không chỉ bên trong mỗi căn hộ mà cả những khu vực công cộng xung quanh.

Ví dụ, nếu khu sảnh chung hoặc sân vườn chung của khu căn hộ cao cấp lại bừa bãi rác hoặc không gọn gang thì giá trị của cả khu căn hộ trong mắt người mua sẽ giảm xuống rất nhiều. Để làm được điều đó, khu căn hộ phải được quản lý rất tốt và rất chuyên nghiệp.

Bên cạnh đó, người mua bây giờ cũng rất chặt chẽ về mặt giá cả chứ không còn tình trạng đổ xô đi mua như hai năm trước nữa. Vì vậy, nhà đầu tư cũng phải cân nhắc rất kỹ mức giá mà mình đưa ra cho khách hàng.

Về việc thị trường bất động sản có phải đang bị đầu cơ hay không, tôi nghĩ rằng vẫn có một chút hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản hiện nay nhưng rõ rang là không ở mức cao như 18 tháng trước. Tôi cho rằng những dấu hiệu ấm lên của thị trường hiện nay chủ yếu do có nguồn đầu tư, ví dụ từ gói kích cầu của chính phủ, do giá đang ở mức tốt nên những người có nhu cầu thực sự đang tích cực mua hơn.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có nguy cơ trở lại tình trạng năm 2008 nếu lạm phát cao trở lại và các ngân hàng, vì lý do nào đó, dừng việc cho vay đầu tư và mua bất động sản.

Nguyễn Khánh Vi - Nữ 30 tuổi - Nhan vien moi gioi BDS: Gửi ông Nguyễn Đỗ Việt: Tôi đã từng đọc bài viết “Làm gì để không thua trên sân nhà?” của ông, với sự tham gia mạnh mẽ vào lĩnh vực bất động sản của các tập đoàn tài chính, ngân hàng, doanh nghiệp nước ngoài thì theo ông chúng ta phải làm gì để không thua trong bối cảnh hiện tại?

Ông Nguyễn Đỗ Việt:

Chúng ta vẫn hay nói đến sự chuyên nghiệp, tuy nhiên trong cách làm và hành động thực tế thì chúng ta kém xa các nhà đầu tư nước ngoài.

Khi nghiên cứu đầu tư một dự án, chủ đầu tư nước ngoài thường có nghiên cứu vừa cụ thể vừa chiến lược, họ tính toán đến cả quy mô dân số của một vùng, tính chất dân số, mật độ dân cư, tốc độ đô thị hóa, thu nhập, thói quen tiêu dùng và thói quen tiết kiệm của người dân.

Họ dự đoán rất khoa học về các nhu cầu trong trung hạn và dài hạn đối với lĩnh vực mình đầu tư. Trong khi đó nhiều chủ đầu tư của ta còn có cái nhìn ngắn hạn, có biểu hiện chụp giật.

Với sự nỗ lực của nhà nước trong việc lập lại trật tự cho thị trường bất động sản, hệ thống pháp lý sẽ hoàn thiện hơn, quy hoạch khả thi sẽ chất lượng hơn... Tóm lại sẽ tạo một sân chơi bình đẳng và như vậy một số yếu tố phi thị trường, mất cân bằng giữa các nhóm lợi ích sẽ dần bị xóa bỏ.

Nhà đầu tư nước ngoài sẽ vào cuộc nhiều hơn, sẽ có nhiều sản phẩm tốt hơn và khách hàng cũng trở lên khó tính hơn, “chuyên nghiệp” hơn trong lựa chọn sản phẩm. Rõ ràng là đã đến lúc những chủ đầu tư nội phải thay đổi chính mình.

Vũ Mạnh Hà - Nam 28 tuổi - Ngân hàng: Các ông có thể đưa ra đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam, xu hướng của thị trường trong thời gian tới và khả năng phục hồi trong ngắn hạn (12 tháng) như thế nào?

Ông Nathan Cumberlidge:

Giá của thị trường sơ cấp đang cố gắng bình ổn. Các chủ đầu tư cố gắng đưa sản phẩm ra thị trường với số lượng ít hơn so với trước. giá của thị trường thứ cấp giữ giá hoặc giảm nhẹ. Nguồn cung mới rất lớn ở khu vực Mỹ Đình, Phạm Hùng, Từ Liêm và người tiêu dùng có rất nhiều lựa chọn.

Việc thay đổi về luật nhà ở tại Việt Nam mở cửa cho các nhà đầu tư vào Việt Nam mua nhà. Nguồn tiền trong thị trường vẫn còn, các nhà đầu tư vẫn đầu tư vào các dự án tiềng năng rất thành công.

Sự gia tăng dân số và tăng GDP trên đầu người sẽ đẩy mạnh sức cầu trên thị trường nhà ở phân khúc trung bình với 2, 3 phòng ngủ. Các dự án loại này đang được tập trung tại các khu đô thị mới như Mỹ Đình, Phạm Hùng, Từ Liêm.

Nguyễn Khả - Nam 42 tuổi - Chuyên viên tư vấn: Tình trạng chiếm dụng vốn đang lan tràn trong các dự án FDI về bất động sản. Với chỉ khoảng 20-30% vốn đầu tư, chủ dự án đã có thể triển khai dự án và huy động vốn từ trong nước. Việc thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản như vây có hiệu quả không?

Ông Bùi Quốc Trung:

Chào bạn,

Một dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước, hay nhà đầu tư nước ngoài, ngoài nguồn vốn tự có thì đều phải đi vay. Vấn đề huy động nguồn vốn cho dự án không phải điều dễ dàng và tùy thuộc vào đối tác cho vay. Nếu như nhà đầu tư chứng minh được tính khả thi của dự án thì đối tượng cho vay sẽ chấp thuận.

Có thể, việc huy động vốn của họ từ nhiều nguồn khác nhau, trong đó có cả từ trong nước, nhưng khi chúng ta đánh giá về vấn đề này, cũng nên xem xét ở khía cạnh hiệu quả của dự án.|

Thực tế, trong giai đoạn vừa qua, các nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia đầu tư nhiều dự án và mang lại những hiệu quả tốt cả về kinh tế và xã hội. Không thể phủ định rằng nhờ có thu hút vốn FDI vào bất động sản mà trong một thời gian vừa qua, chúng ta đã có rất nhiều khách sạn cao cấp ở các đô thị lớn, không chỉ phục vụ nhu cầu trong nước, mà còn phục vụ khách quốc tế, các hội nghị quốc tế lớn.

Khi nền kinh tế phát triển nhanh trong giai đoạn vừa qua, nhu cầu văn phòng cho thuê, nhu cầu nhà ở cho người dân tăng rất nhanh, các dự án FDI cũng đã góp phần đáp ứng cho những nhu cầu đó. Hiện nay, Chính phủ khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm, có vốn, có khả năng quản lý đầu tư, kinh doanh, đầu tư vào các dự án bất động sản:

- Các dự án khu đô thị kết hợp nghỉ dưỡng, tạo thành các địa điểm có tầm cỡ tại các khu vực có tiềm năng thu hút, phát triển du lịch của Việt Nam như duyên hải miền Trung, các di sản thiên nhiên thế giới, các đảo có lợi thế du lịch;

- Các dự án khu đô thị, nhà ở tại các vùng kinh tế trọng điểm đã có sự tập trung cao về phát triển công nghiệp như Đồng Nai, Bình Dương...

- Các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, công nhân...

Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Trong thời gian tới, yếu tố nào là quan trọng nhất để thị trường bất động sản trở nên sôi động? Nếu như đầu tư vào những dự án về căn hộ cao cấp thì yếu tố nào sẽ mang đến thành công, cần chú trọng đến yếu tố nào?

(Theo VnEconomy)