Giao dịch bất động sản qua sàn: Đường đến lành mạnh còn xa

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Sau gần 1 năm thực hiện Thông tư 13 của Bộ Xây dựng về lập sàn giao dịch bất động sản (BĐS) theo quy định của luật kinh doanh BĐS, cả nước đã có hơn 200 sàn giao dịch BĐS ra đời, trong đó 126 sàn được công nhận đủ chuẩn hoạt động. Thế nhưng, mục tiêu phân phối, kinh doanh hàng hóa phải qua sàn nhằm xây dựng thị trường BĐS lành mạnh xem ra còn xa vời.

Hình thức, đối phó

Hầu hết các sàn giao dịch BĐS hiện nay đều hoạt động lưng chừng, không thể hiện rõ công năng là một “chợ” giao dịch hàng hóa. Thậm chí trong thời điểm Hà Nội sốt đất vừa qua, ngoài một số ít sàn công khai bán giá gốc căn hộ qua sàn để thu hút nhà đầu tư, các sàn còn lại vẫn rất thưa vắng. Dù bỏ kinh phí không nhỏ để đầu tư hạ tầng và khoảng 300 triệu đồng/tháng để duy trì hoạt động nhưng nhìn chung các sàn chỉ mới đạt công suất và hiệu quả rất hạn chế. Thống kê của Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam cho thấy chỉ có khoảng 25% giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn. tới năm 2010, dự báo nhu cầu giao dịch qua sàn cũng chỉ khoảng 30%.

Trên thực tế dù sàn đạt chuẩn, chất lượng và nội dung hoạt động vẫn chưa thu hút nhà đầu tư giao dịch. Một số lớn sàn giao dịch BĐS ra đời không do nhu cầu thị trường mà do chủ đầu tư đối phó với chế tài pháp luật: Luật Kinh doanh BĐS quy định các giao dịch đối với nhà, căn hộ của các dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở phải công khai thực hiện trên sàn giao dịch BĐS. Các sàn ra đời hoàng loạt trong năm qua chủ yếu để đáp ứng việc bán sản phẩm của chính công ty mẹ. vì thế khi dự án của công ty mẹ ít, sàn cũng đìu hiu theo. Việc dào tạo, cấp chứng chỉ và thủ tục thành lập sàn BĐS cũng quá dễ dàng, nên các sàn thành lập tràn lan nhưng chất lượng kém cỏi, vàng thau lẫn lộn. Bên cạnh đó, do việc quản lý sàn chưa chặt nên đã để xảy ra một số trường hợp sàn tiếp tay lừa đảo bằng việc rao bán các dự án ảo mà cơ quan pháp luật đã xử lý trong thời gian qua. Nhiều sàn hiện nay hoạt động ở tư thế “lửng lơ”: Quyền hạn và trách nhiệm  của giám đốc sàn chồng chéo với giám đốc công ty, muốn ký hợp đồng phải được giám đốc công ty ủy quyền trong khi giám đốc sàn lại là người chịu trách nhiệm toàn bộ trước pháp luật. Vì thế dù có vai trò rất quan trọng theo quy định nhưng thực tế sàn có rất ít quyền hạn!

Mục tiêu thành lập sàn giao dịch BĐS để giúp thị trường minh bạch, lành mạnh hóa lĩnh vực kinh doanh BĐS đã không thực hiện được, vì ngay cả hoạt động của sàn cũng chưa đảm bảo độ minh bạch. Có rất nhiều chủ đầu tư tìm đến sàn với mong muốn được “hợp thức hóa” những hàng hóa có ngồn gốc không rõ ràng bằng cách đề nghị sàn mua lại, biến hàng thứ phẩm thành hàng chính phẩm được phân phối qua sàn! Có nhiều sàn chủ động tăng giá BĐS theo thời tiết thị trường khi đã “mua buôn” lại từ chủ đầu tư với giá gốc.

Tạo dựng vai trò nhà tổ chức thị trường

Sau khi có Thông tư 13, nhiều doanh nghiệp BĐS ở TP.HCM đã đầu tư nâng cấp cơ sở vật chất nhằm đón đầu cơ hội, tăng tính cạnh tranh. Công ty TNHH một thành viên Dịch vụ BĐS Thương Tín (Sacomreal-S) vừa đưa vào hoạt động sàn giao dịch BĐS tại số 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3. Tổng diện tích của sàn khoảng 200 m2. Sacomreal-S ứng dụng công nghệ thông tin vào nhiều hoạt động nhằm tăng tiện ích tối đa trong việc quản lý, giao dịch với khách hàng như truy cập qua màn hình cảm ứng, xây dựng website... CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) cũng vừa khánh thành đưa vào hoạt động sàn giao dịch BĐS tại 550 Kim Dương Vương, quận Bình Tân. CTCP Đầu tư Xây dựng Nhà Việt đã khánh thành sàn giao dịch BĐS tại 3A 28 tỉnh lộ 10 huyện Bình Chánh với tổng diện tích 120m2...

Đầu tư lớn, hoạt động bài bản nhưng giao dịch, mua bán tại các sàn vẫn diễn ra buồn tẻ bởi người dân không mặn mà với việc giao dịch qua sàn. Lý giải việc này, ông Trần Tuấn Anh, phụ trách Phòng phát triển thị trường Viglacera Land, cho rằng các sàn vẫn chưa tạo dựng được vai trò là nơi tổ chức thị trường, tạo điểm đến lý tưởng cho khách hàng khi muốn giao dịch BĐS. Người dân đến sàn giao dịch vẫn thấy chẳng có gì hơn so với mua nhà bên ngoài. Thí dụ mua nhà bên ngoài phải đi công chứng, qua sàn cũng phải công chứng, trong khi thủ tục mua nhà bên ngoài nhanh và nhiều khi lại không mất phí.

Ông Trần Xuân Lượng, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Taseco, cho rằng chỉ riêng thói quen  đầu tư theo tin đồn nhằm tìm kiếm siêu lợi nhuận đã khiến nhiều người mua BĐS không muốn giao dịch qua sàn. Mặt khác, nếu đến sàn, người dân phải đóng phí khá cao, bao gồm cả phí khảo sát và phí môi giới thành công. Trong khi đó, một số website chuyên về rao vặt đều miễn phí đăng tin hoặc các trung tâm môi giới nhỏ lẻ đều có chi phí khá thấp. Chính vì vậy, hầu hết người dân có nhà bán đều qua kênh này hay vì đến sàn giao dịch BĐS với các tiện ích hiện đại.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho biết: Cách đây 2 năm, Bộ Xây dựng đã xây dựng wedsite Sàn giao dịch BĐS Việt Nam. Mạng ra đời nhằm tạo kênh thông tin hữu hiệu, đáng tin cậy để mọi người dân, các nhà đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước nắm bắt bức tranh toàn cảnh về thị trường BĐS nước nhà. Để hoạt động có hiệu quả theo đúng mục tiêu đề ra, cần phải có nhiều hàng hóa, nhiều thông tin từ các thành viên được đưa lên mạng. Tuy nhiên đến nay mạng này cũng chỉ là một website thông thường để các sàn, công ty kinh doanh BĐS treo “logo” hoặc dẫn đường link về công ty mình, còn mục đích mua bán, trao đổi thông tin thông qua mạng điện tử dường như không đạt được và mức độ chính xác của các thông tin doanh nghiệp đưa ra cũng rất khó kiểm chứng.

Tăng cường giám sát, minh bạch hoạt động

Tại TP.HCM có hơn 2.000 văn phòng môi giới BĐS, việc xây dựng một quy chuẩn để đưa các văn phòng này vào hoạt động bài bản, phù hợp với quy định pháp luật là hết sức cần thiết. Vì thế khi Thông tư 13 của Bộ Xây dựng ra đời, nhiều người kỳ vọng hoạt động tại các sàn sẽ đi vào nền nếp, chuyên nghiệp và các sản phẩm đưa lên sàn giao dịch BĐS sẽ giúp nhà đầu tư, kẻ mua người bán có thông tin chính xác, đáp ứng cung cầu hàng hóa tiện ích, nhanh chóng... Tuy nhiên đã gần 1 năm nay khi các quy định trên có hiệu lực, sự lột xác của các sàn có chăng chỉ là việc nâng cấp về cơ sở vật chất, quy định các chứng chỉ về nhân lực hành nghề, diện tích mặt bằng, còn việc giám sát hoạt động giao dịch của các sàn như thế nào cho hiệu quả, minh bạch vẫn đang bỏ lửng. Sau khi có quy định về chuẩn sàn áp dụng từ ngày 1-1-2009, nhiều sàn đã tự nâng cấp để đáp ứng. Sau đó chủ nhân các sàn này đến báo cáo để Sở Xây dựng kiểm tra và công nhận đạt chuẩn, coi như xong.

Mục tiêu lớn nhất của quy định buộc các doanh nghiệp có sản phẩm bán ra thị trường phải giao dịch qua sàn là nhằm giúp cơ quan chức năng quản lý về giá cả, số lượng giao dịch, nhưng đến nay hầu như chưa có sàn nào thực hiện nghiêm túc. Giá cả giao dịch qua sàn và các thông tin công bố tại sàn hiện nay chưa có cơ chế kiểm soát. Đã đến lúc cần có một cuộc tổng duyệt, xem xét các sàn giao dịch BĐS hiện nay, kiểm soát chặt chẽ việc thành lập cũng như thực chất hoạt động động của nó. Không để tồn tại tình cảnh hữu danh vô thực: Các công ty có dự án thành lập sàn giao dịch BĐS nhằm bán sản phẩm của mình và khi hết dự án sàn cũng chết theo. để xây dựng nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, chủ trương lớn đã được xác định: Phải tạo lập các loại thị trường đồng bộ trong nền kinh tế, gồm thị trường vốn tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường BĐS, thị trường khoa học - công nghệ và thị trường lao động. Bao giờ thị trường BĐS đúng nghĩa ra đời, vận hành thông suốt để minh bạch hóa hoạt động kinh doanh, đầu tư lĩnh vực này? Hay phải cứ chấp nhận cảnh “đẻ non, chết sớm” như các sàn giao dịch đang hoạt động?

(Báo Tổ Quốc)