“Lướt sóng” nhà đất - Lỗ thật, chủ đầu tư “béo”, Nhà nước thất thu

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Thông tin từ 1-9-2009, Nhà nước nới lỏng quy định cho Việt kiều mua nhà đất đã nhanh chóng làm giá đất tăng, giao dịch sôi động, và để tìm hiểu thị trường chúng tôi cũng mang túi đi “lướt sóng”. Nhiều phen hú hồn vì xém mất tiền cọc, cuối cùng, chúng tôi đã tìm ra luật chơi của “cò” và mánh khóe lách thuế.

Lỗ thật, lời... chia năm xẻ bảy

Đồng tiền xoay chuyển, giao dịch sôi động. Cuộc chơi có lỗ, có lời, mà lỗ là thật, còn lời thì… chia năm xẻ bảy. Miễn có giao dịch là “cò” có đất sống.

“Đây là thời điểm tốt nhất để mua đất”- là câu cửa miệng của những tay cò đất. Đúng thật, sau một vòng khảo sát giá, chỉ vài ngày quay lại giá các dự án đều nhích lên. Trong vòng nửa tháng qua, giá đất nền tại khu vực phía Đông TPHCM (quận 2, quận 9) đều tăng, lượng mua bán ào ạt.

Khu vực Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, giá giao dịch khoảng 25-26 triệu đồng/m² (tăng khoảng 1-2 triệu đồng/m²). Dự án CC14 (quận 2) trong vòng 10 ngày giá từ 11,5 triệu đồng lên 12,5 triệu đồng/m².

Đất nền tại khu vực Bình Trưng Đông 2 cũng có mức giá tăng tương tự, được thổi lên 13-14 triệu đồng/m². Khu dân cư An Phú - An Khánh, Thạnh Mỹ Lợi I tăng từ vài trăm ngàn đến 1 triệu đồng/m².

Giá đất nền tại các dự án quận 9 như Phước Long B cũng tăng khoảng 200.000 - 500.000 đồng/m². Nhưng giao dịch mạnh nhất vẫn là khu Nam, đặc biệt là khu vực Phú Mỹ Hưng và những vùng lân cận “ăn theo”.

Với lời giới thiệu của một nhân viên sàn giao dịch “Mua dự án Phú Xuân được ngân hàng liên kết cho vay đến 70% trị giá miếng đất”, tôi cầm 50 triệu đồng chơi một ván bài… liều. Đặt cọc xong, anh nhân viên giới thiệu tôi sang ngân hàng để làm thủ tục vay vốn. Thủ tục hoàn tất, hồ sơ vay vốn đã ký. Chỉ còn chờ ngày thanh toán để giải ngân. Không ngờ đến ngày cuối, anh nhân viên nọ điện thoại nói tôi sang cọc sẽ có lời khoảng 35 triệu đồng.

Tôi nghĩ tốn thời gian công sức để hoàn thành thủ tục ngân hàng giờ không vay cũng phiền, do vậy tôi không đồng ý bán. Thế là, trước giờ giao tiền chỉ vài tiếng đồng hồ, nhân viên ngân hàng điện thoại báo cho biết hồ sơ vay vốn của tôi gặp trục trặc về tờ giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, nên không giải ngân được. Mà không có tiền ngay trong ngày thì tôi chỉ có nước mất cọc. Bị ép vào thế bí nên tôi phải nghĩ đến việc sang lại. Thế nhưng, hỏi cụ thể mới hay, nếu sang lại, tôi phải đóng 1% tổng giá trị của miếng đất cho sàn giao dịch và thêm phí sang nhượng không quá 2% cho chủ đầu tư. Vậy là coi như mất toi khoản tiền chênh lệch, phí công sức săn đuổi dự án, lằng nhằng với hồ sơ vay tiền.

Sau một thời gian tìm hiểu, chúng tôi nhận thấy giá đất hiện nay được gọi là thời điểm rất tốt để mua! Thế nhưng chỉ tốt đối với những người có nhu cầu thật mua nhà đất để ở hoặc có tiền dư dả, chứ “tay không bắt giặc” thì chỉ đủ nuôi… “cò”.

Làm “cò” thực chất là đi “rù” người khác mua đi bán lại. “Chiêu” mà họ thường dùng là chỉ cho người ta thấy có người mới mua và bán lại lời vài chục hoặc trăm triệu đồng dễ dàng để tự tin nhảy vào. Và dĩ nhiên là “cò” giấu nhẹm chuyện nếu mua bán bằng “tiền vay bạc hỏi” thì coi như lỗ chắc.

Một “cò” nhẩm tính cho tôi thấy, nếu người mua một miếng đất 1 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 700 triệu đồng (tiền lãi thôi đã 8 triệu đồng/tháng). Nếu người mua muốn thanh toán trước thời hạn với ngân hàng thì phải chịu tiền phạt hợp đồng đến 2% hoặc tính phí nhân lũy tiến với thời hạn nợ còn lại, có nơi quy định số tiền phạt lên đến vài chục triệu đồng. Không chỉ thế, mà còn phí chuyển nhượng cho chủ đầu tư, phí sàn giao dịch và cả phí cho “cò”… Nói chung, hễ có mua có bán là “cò” có đất sống. Do đó, hàng loạt kịch bản được “cò” dựng sẵn, giăng khắp nơi để bẫy các nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp. 

Thuế: thất thu!

Chủ một dự án tại quận 7 thừa nhận, sở dĩ giá tăng, giao dịch mạnh là nhờ những tay “cò” chuyên nghiệp và những ông trùm tung chiêu “làm giá”. Một tay môi giới bất động sản cho biết, nhiều chủ đầu tư đã hoàn thành dự án nhưng chưa vội bung hàng ra mà cho nhân viên “làm giá” ở các dự án cũ “nhử” mồi trước. Khi giá mặt bằng khu vực tăng lên thì dự án này mới bung ra để tạo mặt bằng giá mới, cao hơn. Hơn nữa, ở những dự án chưa ra sổ đỏ, hễ có giao dịch là chủ đầu tư được “ẵm” tiền phí (do chính chủ đầu tư quy định) một cách ngon ơ.

Tùy từng dự án, chủ đầu tư tự quy định mức “phí” sang nhượng là 5 triệu, 10 triệu, 20 triệu hoặc 1% - 2% trên giá chuyển nhượng. Số tiền đó được nộp cho chủ đầu tư và nó được quy định hẳn trong hợp đồng. Tiếp đến là phí giao dịch trên sàn khoảng 1% giá trị chuyển nhượng. Thông thường, sàn giao dịch cũng của công ty do chủ đầu tư dự án lập ra. Do vậy, tiền cũng… quy về một mối. Trong khi đó, “công sức” của chủ đầu tư trong việc sang nhượng này chỉ là ký tên vào phụ lục hợp đồng chuyển nhượng. Thế nhưng số tiền mà họ “ngồi không” để hưởng rất dễ.

Nhiều “cò” lách bằng cách tự tìm mối sang tay trực tiếp, không thông qua sàn. Anh Nguyễn Nam Minh, một nhân viên công ty đầu tư nước ngoài, cho biết, chỉ trong vòng 1 tháng anh đã có 3 vụ “lướt sóng” đất tại quận 9, lời trên dưới 400 triệu đồng. Do có thâm niên lướt sóng nhà đất từ đợt “sốt” năm ngoái, anh luôn giữ mối quan hệ tốt với một số “cò đất” nên rất dễ làm ăn.

Anh chỉ mánh: “Chỉ cần cò giới thiệu được khu đất tốt, anh đi tìm người bán giá cao hơn, khi khách đồng ý mua là anh đến gặp chủ đất đặt cọc và nhận cọc của người mua, anh chỉ cần đứng trung gian là có lời vài “dem”. Như vậy, anh chẳng tốn đồng nào cho sàn giao dịch hoặc thuế thu nhập.

Kiểu gì thì Nhà nước không thu được đồng nào từ việc sang nhượng này. Thuế thu nhập cá nhân đã có hiệu lực nhưng không hướng dẫn cụ thể việc đóng thuế sang nhượng đối với nhà đất dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Còn thuế trước bạ, cũng không thu được, vì đất chưa có sổ đỏ không sang tên tại chính quyền, mà chỉ sang tên bằng cách ký phụ lục hợp đồng do chủ đầu tư ký xác nhận.

Thử nhìn vào lô đất tôi mua ở dự án Phú Xuân của Công ty Vạn Phát Hưng, lô đất được bán vào tháng 2- 2009 đến nay chỉ mới 4 tháng mà nó đã được sang nhượng đến 5 lần với 5 cái phụ lục hợp đồng, tức chủ đầu tư đã thu 5 lần phí chuyển nhượng. Giá mà tôi mua là 10,5 triệu đồng/m² so với giá gốc ban đầu, cách đó 4 tháng là 8,2 triệu đồng/m², nhân với diện tích lô đất 132m² thì những người mua bán trước đây đã lời hơn 300 triệu đồng. Nếu phải tính thuế thu nhập cá nhân 25% lợi nhuận thì số tiền nhà nước thất thu cho mỗi lô đất lên đến 75 triệu đồng.

Hàng loạt dự án với hàng trăm giao dịch mỗi ngày trên địa bàn TPHCM bị… lọt sổ. Cuối cùng, thị trường nhà đất sôi động mà chỉ có chỉ chủ đầu tư và sàn giao dịch hưởng lợi.

( Theo sggp.org.vn // Báo xây dựng )